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par **Président Erwan** Jeu 28 Juil - 10:52

OK ! J'ai tout compris.

Elle est forte la différence de surface avant / après le remembrement ?

Sur la surface totale le BLT était sur combien ?

Le propriétaire de la parcelle unique démembré il est d'accord pour un BLT sur la totalité ?

Et sinon je me demande si on pourrait pas faire un truc dans ce genre :

On prend la surface avant remembrement, on calcul le pourcentage de surface loué par BLT.
Sur la parcelle remembrée, au lieu de faire une division qui nécessite le recours à la commission de L123-17 on fait juste un arpentage. On garde l'intégrité de la parcelle mais on la divise fictivement pour louer en BLT une proportion équivalente à avant.

Je vous raconte pas le bordel en cas de problème sur l'un ou l'autre des baux... Notamment en terme d'accès et tout ça.

Le mieux ça reste de faire ça à l'amiable, le proprio (qui est membre de l'EARL donc ça devrait pas poser de problème) consent à faire un avenant sur le BLT.

par **Président Erwan** Jeu 28 Juil - 16:10

Baux successifs / RÉSOLUE

Une jeune a un projet d'installation pour février 2012.
Des terres intéressantes sont libres la maintenant tout suite.
Pour éviter de passer à coté Papa voudrait les louer en attendant que fiston s'installe.

Tout le monde est en bon terme mais pour être sur que le jeune pourra bien être titulaire du bail en février 2012 vous préférez quel montage ?

par PH Jeu 28 Juil - 16:17

1) Cotitularité père/fils et le père se casse après (papa est agriculteur dis ?)
2)Signature d'un bail cessible au nom du père (ils vont raquer...)
3) Signature du bail avec autorisation de cession au descendant en parallèle
4) Signature du bail avec prise d'effet différée (faut pas que le proprio veuille être payé pendant le temps...)

par **Président Erwan** Jeu 28 Juil - 16:46

Papa est agriculteur.
Fiston pas encore, pour signer un bail rural c'est coton.
Le BCHCF c'est bon mangez en mais personne veut m'écouter ! (puis je sais pas si ils veulent du long terme)

L'autorisation de cession concomitante je trouvais ça pas mal mais je me suis demandé si c'était valable sur un délais si long (j'ai pas eu le temps de vérifier ...)

Signature du bail avec prise d'effet différé c'est pas mal, mais faut pas se planter dans la résiliation amiable du premier bail parce que ça pourrait faire du pas beau.

Ma tutrice conseil ça :

-signature du bail au papa
-résiliation amiable a effet différé le même jour
-promesse de bail au fiston le même jour.

par PH Jeu 28 Juil - 16:55

Ca marche aussi.
Pour la cession du bail c'est a peu prêt autant autorisé que la résiliation et la promesse a effet différé: c'est légal mais c'est un nid à merdes. Mais bon, on est en agriculture, ca se passe, ca spasse comme ça.

Il a déjà une autorisation d'exploiter le fils ?

par **Président Erwan** Jeu 28 Juil - 17:03

Non non, il est en train de finir ses études.

Je trouve dans le code qu'ont peut inscrire une "clause d'autorisation" au bail et qu'elle est valable pendant tout le bail.
C'est un genre de rappel de la loi ou ça vaut agrément ? D'autant que la clause peut ne pas être nominative...
(L411-35, note 38.)

par PH Jeu 28 Juil - 17:10

C'est un genre de j'en sais rien.
Mais tu peux toujours rédiger un truc genre: "le Bailleur autorise expressément le Preneur à céder le bail à son fils, Prénom Nom, né le à, marié/pacsé à prénom nom, née le a/célibataire n'ayant pas conclu de pacte civil de solidarité. Le preneur s'engage à notifier la cession par lettre reco/acte d'huissier dans les x jours.
Le cessionnaire, a peine de nullité de la cession, s'engage à être en conformité avec le contrôle des structures au jour de la cession"

Après t'as toujours un risque d'embrouille.

par **Président Erwan** Jeu 28 Juil - 17:15

Je vous met l'arrêt, c'est intéressant à savoir.

Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du mardi 1 juin 1976 N° de pourvoi: 74-14999 Publié au bulletin REJET

MAIS ATTENDU QU'APRES AVOIR RELEVE QUE L'AUTORISATION DE CESSION INSEREE DANS LE BAIL PAR LES GRANDS-PARENTS AVAIT ETE FORMULEE INTUITU PERSONAE, CETTE AUTORISATION NE POUVANT CONCERNER, BIEN QU'ELLE N'Y AIT PAS ETE NOMMEMENT DESIGNEE, QUE MARGARETTE X..., B... AINEE DES PRENEURS, LA SEULE DE LEURS ENFANTS DEVANT ETRE MAJEURE AVANT L'EXPIRATION DU DELAI DE SIX ANS PENDANT LEQUEL SES PARENTS BENEFICIAIENT D'UNE DEROGATION A L'INTERDICTION DES CUMULS ET QUI AVAIT SUIVI AVANT LA CONCLUSION DU BAIL, PENDANT PLUSIEURS ANNEES, LES COURS D'UN COLLEGE AGRICOLE, LES JUGES A... SECOND DEGRE, RECHERCHANT LA COMMUNE INTENTION DES PARTIES ET LA PORTEE D'UNE TELLE CLAUSE, ONT PU ESTIMER QUE CETTE AUTORISATION DE CESSION, DONNEE A L'AVANCE, ETAIT VALABLE EN ELLE-MEME ET POUVAIT ETRE UTILISEE PAR LES PRENEURS PENDANT TOUTE LA DUREE DU BAIL SANS QU'IL FUT NECESSAIRE DE LA COMPLETER PAR UNE NOTIFICATION AUX NOUVEAUX NUS-PROPRIETAIRES INDIVISAIRES OU PAR UNE APPROBATION JUDICIAIRE ;

Je sais bien qu'il y a risque. Les conseils de ma tutrice me paraissent pas mieux ou moins bons que les tiens ou que mes idées. Je trouvais intéressant de voir ce qu'il est possible de faire. J'indexe ce soir.

par **Président Erwan** Jeu 28 Juil - 17:23

Tiens hop comme ça, un peu de procédure dans la foulée.

Procédure : cession de bail et délais de recours ?

Quels sont les délais pour demander une autorisation judiciaire de céder son bail en cas de refus par le propriétaire ?

Je trouve rien dans le code rural.

Et incidemment : si délais il y a, est ce que le preneur forclos peut faire une nouvelle demande à son bailleur et cette fois s'envoyer devant le TPBR dans les délais ?

par **Cyril** Jeu 28 Juil - 22:11

Président Erwan a écrit:OK ! J'ai tout compris.

Elle est forte la différence de surface avant / après le remembrement ?

Sur la surface totale le BLT était sur combien ?

Le propriétaire de la parcelle unique démembré il est d'accord pour un BLT sur la totalité ?

Et sinon je me demande si on pourrait pas faire un truc dans ce genre :

On prend la surface avant remembrement, on calcul le pourcentage de surface loué par BLT.
Sur la parcelle remembrée, au lieu de faire une division qui nécessite le recours à la commission de L123-17 on fait juste un arpentage. On garde l'intégrité de la parcelle mais on la divise fictivement pour louer en BLT une proportion équivalente à avant.

Je vous raconte pas le bordel en cas de problème sur l'un ou l'autre des baux... Notamment en terme d'accès et tout ça.

Le mieux ça reste de faire ça à l'amiable, le proprio (qui est membre de l'EARL donc ça devrait pas poser de problème) consent à faire un avenant sur le BLT.

Oui ça devrait se faire à l'amiable finalement avec un avenant notarié, vu que c'est la "même personne" qui est propriétaire et qui est locataire par l'intermédiaire de la société.

par PH Ven 29 Juil - 11:04

DPU:transfert partiel de foncier à un GAEC accompagné d'un transfert partiel de foncier et DPU aux associés/imputation des prélèvements

Hypothèse:
-un GAEC est dissout, les associés partent en retraite.
-un autre GAEC est créé, un premier associé apporte son exploitation; le second est JA et reprend le foncier de l'ancien GAEC en location (GAEC du père et de l'oncle) et achète les DPU qui vont avec (transfert du GAEC au JA, clause 2, pas de prélèvements)
-précision: il y a 4ha de plus de foncier que de DPU (marge de 4ha)

Problème: psychologiquement, l'associé déjà installé se sent l'étranger (c'est pas sa famille), donc il aimerait au moins que le siège social du GAEC (situé sur les terres du père de l'autre, devant la maison) soit loué par le nouveau GAEC et pas par son associé et mis à disposition du GAEC.

Solutions du juriste qui aime les gens:
-transfert de la totalité des DPU de l'ancien GAEC au JA (prélèvement 0%)
-location de la totalité des terres au JA
-location des bâtiments d'exploitation au nouveau GAEC

Questions pour valider ma démarche:
-avec ma marge de 4ha (les bâtiments représentent moins de4ha...), je peux louer mes bâtiments sans y coller des DPU avec, et transférer mes DPU pépère à mon JA (donc 0%) ?
-si jamais y'avait un prélèvement (réduction du foncier toussa): j'ai des DPU de montant multiple. Je transfère par une clause 3 (reprise du foncier par le nouvel exploitant des terres; donc je prélève à 3%). J'impute ce prélèvement sur les DPU les plus faibles non ? (piste: D615-71 alinéa 5 du code rural)

par **Président Erwan** Ven 29 Juil - 11:23

Je sais que tu peux décider sur quoi sont attribué les DPU. Je me souviens plus du texte .Je te cherche ça

Pour le prélèvement l'article que tu site semble être plus qu'une piste non ?

par **Président Erwan** Ven 29 Juil - 11:54

Je retrouve pas les textes, je peux pas t'aider sans lex nex... Sad

par PH Ven 29 Juil - 11:56

Ca me semble effectivement la solution, m'enfin après je sais pas si la pratique s'en préoccupe, parce que j'ai rien vu sur la circulaire (c'est important les circulaires Rolling Eyes

)

par **Président Erwan** Ven 29 Juil - 12:02

Si si.
Ici c'est couramment utilisé, on décide sur quoi on attribue les DPU (ils savent que c'est légal mais pas sur qu'elle base)
J'ai lu tout entière celle du code et effectivement y'a rien.
Il faut le déduire de la notion "d'aide découplé" je crois. Dans le "Droit Notarial - Droit rural" il donne la même solution et renvoi à des études mais sans me donner les textes. Et comme je peux pas accéder aux études.
Si toi tu peux :

"La nature juridique des DPU", RD rur. ,2005, étude 11, p. 24
"Droits à paiement unique et fond agricole", RD rur., 2006, n°348, p.22
"Droit a paiement unique", dict. perm. Entreprise Agricole, n°41

par PH Sam 30 Juil - 14:56

Président Erwan a écrit:
SUCCESSION : question du délai de la demande de salaire différé

PROCEDURE : le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux est-il compétent compétent pour prononcer l'expulsion ?

[..........]

Tiens, sur la question du salaire différé et plusieurs exploitants successifs, j'ai un arrêt récent: Cass. 1re civ., 29 juin 2011, n° 10-16.919
J'ai pas eu le temps de le lire par contre

EDIT : pas la peine de quoter en intégratlité le post récapitulatif Wink

par PH Lun 1 Aoû - 11:02

Sociétés agricoles: société civile ou société commerciale

Juste un point en passant: pourquoi y'a besoin d'avoir, parfois, une société commerciale dans le monde agricole.

Article 1845 du Code civil, alinéa 2 a écrit:
"Ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n'attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet".

Ca, ca veut dire une chose simple mais qui parait pas comme ça: si tu fais des actes de commerce dans une société civile, ton objet social est modifié, en ce qu'il comprend désormais une activité commerciale. Mais on te dit que le caractère civil de la société varie fonction de l'objet social. Comme l'objet commercial est réservé aux sociétés commerciale, tu perds ton caractère de société civile. Donc si tu fais du commerce, tu n'es plus une société civile.

Sanctions: création d'une société commerciale de fait (pas de personnalité juridique, responsabilité illimitée et solidaire des associés, fiscal IR/BIC voire IS fonction des cas); si t'es un GAEC perte d'agrément.Risque de dissolution de la société aussi, fonction de ce qui reste comme activité agricole

Attention: tu peux faire une activité civile dans une société commerciale. Le code de commerce prévoit que, quel que soit ton objet, si tu es une société de forme commerciale tu restes une société commerciale.

Donc: tant que tu restes dans la définition de L311-1 tu peux être en société civile, si tu n'y es plus, il te faut une structure commerciale.

Complexification:
-le droit fiscal tolère 30% de commercialité (50% si énergies): peut être bien d'un point de vue fiscal, mais du point de vue juridique ta société n'a pas le droit de le faire
-le droit fiscal ne définit pas comme civiles des activités qui juridiquement le sont (ex: tout ce qui a pour support l'exploitation) donc tu devras être dans la tolérance fiscale sinon tu passes à l'IS et c'est pas intéressant (missa appelle même ça un "suicide fiscal")
-le droit fiscal définit comme civiles des activités qui sont juridiquement commerciales (prise en pension d'équidés sans même élevage...)

Moralité: voir un professionnel.

par **Président Erwan** Lun 1 Aoû - 12:24

Lol
J'ai pris un gros coup de flip en te lisant. Mais en fait non j'avais bien compris.
OUF.

(post inutile inside)

par PH Lun 1 Aoû - 12:31

Cession de clientèle agricole (vente directe) et pas de porte

La cession d'une clientèle civile (ici vente de la clientèle+une marque), même agricole (liée à de la vente directe) n'est pas un pas de porte.

Civ3 16 septembre 2009
http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000021053801&fastReqId=1305592049&fastPos=1

EDIT 1: bien sur c'est un arrêt avant le fonds agricole, sauf que t'es pas obligé de faire un fonds agricole.

EDIT 2: t'avais eu flipouille de quoi ?

par **Président Erwan** Lun 1 Aoû - 12:51

Ben au début j'ai mal lu le 2° de ton "complexification" du coup j'ai cru que tu me disais que les activités en prolongement et supportées par l'exploitation étaient tolérées fiscalement mais étaient pas civiles juridiquement.

Du coup j'ai repris mon code, j'ai relu l'article et je me suis dis "mais euuuuuuuuuuuuuuuuuuu"

Puis après avoir écrit mon post, j'ai relu le tiens avec le doigt et j'ai compris. Donc j'ai effacé mon post.

3615 erwan sur un forum.

par PH Lun 1 Aoû - 12:53

ah d'acc.
C'est que c'est pas clair comme j'ai mis ? Pske je peux modifier...

par **Président Erwan** Lun 1 Aoû - 14:27

non non, c'est que j'avais pas les yeux en face des trous.

par PH Lun 1 Aoû - 16:12

Convention de prêt à usage/proximité avec le bail rural/requalification/fraude

Alors je vous prévient tout de suite: le but ici c'est pas forcément d'échapper au statut du fermage. C'est un ancien exploitant qui veut faire une fleur aux repreneurs en leur faisant "pas payer" pour les bâtiments d'exploitation.

Hypo 1: prêt à usage à un des deux repreneurs.
pb: impossible de faire une MAD à la société des repreneurs
Donc non

Hypo 2: location à un des repreneurs puis MAD
pb: l'autre repreneur se sent exclu
pb: statut du fermage

Hypo 3: location directe à la société
oui mais gaffe aux prélèvements sur DPU (y'a peut être pas de prélèvement fonction du nombre d'hectare de foncier mais comme personne est foutu de dire combien y'en a à 1ha prêt, c'est galère)
soumis au statut du fermage (loyers)

Hypo 4: prêt à usage directement à la société
____________________________________________

Bon.
Maintenant admettons qu'on se lance dans un prêt à usage.

Quels sont les inconvénients classiques:
-c'est jamais rédigé donc c'est la merde
-si on le fait à durée indéterminée, ca peut s'arrêter à tout moment après juste préavis (et là c'est la guerre)
-on peut pas vraiment faire de travaux, ou alors oui mais ca donne une créance au moment de l'accession de droit commun, ou l'exigence de démolition aux frais des constructeurs; bref, c'est foupoudav.

Maintenant admettons que:
-je fasse un prêt à usage pour une durée de 9 ans, renouvelable par tacite reconduction sauf intention expresse des parties (LRAR), pour "juste motif", 12 mois avant
-frais d'entretien pris en charge par la société bénéficiaire
-convention pour se mettre d'accord sur d'éventuelles amélioration du bien et le sort des indemnités (à une vache prêt pompage sur les arrêtés préfectoraux du statut du fermage)
Mais bien sur sans avoir le moindre loyer.

Est ce que vous pensez que c'est ok (ca ressemble à un bail rural, ca sent comme un bail rural, mais ca en est pas un parce que y'a pas de contrepartie financière, c'est une vraie intention libérale mais, Ô miracle, pour une fois correctement rédigée); ou alors je me prend une requalification dans la poire à la moindre mésentente ?

par **Président Erwan** Lun 1 Aoû - 16:25

Pour info :

ici ca se pratique pas mal. De tout manière si tu veux éviter le statut du fermage ca reste la seule solution viable.

Vaut mieux que y ait pas de modèle au bout du compte, parce que faut faire super gaffe à la rédaction.

Et non, quand on en fait on évite avec beaucoup de précaution tous ce qui peut faire référence au statut du fermage :
- jamais 9 ans reconductible par tranche de neuf. 8 par tranche de 5 (ou un truc du genre)
- jamais de référence aux arrêtés préfectoraux relatif au statut (tu peux les pomper, mais les cite pas.)

et surtout aucune aucune aucune contre-partie e, dehors de ce qui est admis pour le comoda (du coup faut bien faire gaffe dans ta rédaction pour frais d'entretien, amélioration et indemnité).

En vrai ton truc il est bien rédigé je suppose. MAIS, oui, la requalification sera demandé au moindre pépin (tiens le vieux sympa il décède ...) et OUI y'a des chances qu'elle soit obtenu (pas par ta faute, mais parce qu'en pratique on va se rendre compte que les gars en face ils arrivent à apporter la preuve d'une contre partie -au passage pas besoin qu'elle soit financière, onéreuse suffit-).

Donc moi je dis GO, le risque viendra pas de ta rédaction si elle est bonne mais de la situation de fait que les parties rapporterons.

par PH Lun 1 Aoû - 16:51

merci

EDIT: je viens de voir que la circulaire DPU (page 17) autorise de faire des prêts à usage de terres ET DPU en même temps (assimilation à un bail de terres et DPU).
C'est fou !

A part que moi ca m'arrange pas, mais c'est fou quand même [lol]

par PH Mar 2 Aoû - 13:17

Fiscalité: hausse du taux de partage

Juste une annonce en passant pour ceux qui n'auraient pas vu.

Le taux de partage (le truc que tu payes quand tu divorces, quand tu sors d'indivision -successorale ou autre -; quand tu dissous une société...bref quand tu partages un truc) qui était de 1,1% passe à 2,5%. Taux applicable au 1er janvier 2012.

Ce qui veut en faire dire que ca va couter la peau du cul...

par PH Jeu 4 Aoû - 15:06

Question moisie. Conséquence d'un retrait d'agrément de GAEC.

On se fout de savoir ce que ca fait prendre comme avantages.
Que devient la société qui était un GAEC ?
-le ministère (dans un mail qu'on a eu) dit qu'il "devient" une société civile de droit commun. Ca, je pige globalement si je compile les articles 1844-7 (pas de destruction de la société), 1834 (toute société qui n'obéit pas a des regles spéciales obéit au code civil) et 1845 (si t'as pas commercial t'es civil).
Ouais ptet, m'enfin personne aurait un genre de texte/doctrine juridique de quelqu'un plus expérimenté que moi qui dit ça ?

-si mon GAEC est "transformé", faut bien que je fasse modifier ma forme au greffe ? Y'a un texte qui l'impose ?
Je sais déja que y'a une annonce légale publiée au frais du GAEC par le CDA (article R323-22) et que le greffe est averti pour "mention au RCS"...

par **Président Erwan** Jeu 4 Aoû - 15:34

:> MARIE-MAXENCE ! ! ! C'est pas toi qui en fait des tonnes de GAEC ? PH a besoin de tes lumières là !

par **Président Erwan** Jeu 4 Aoû - 15:34

SAFER, préemption et société

charlotte a écrit:J'ai un cas au cabinet et je me pose une question toute bete mais j'ai un gros doute!!!
un exploitant indiv passe en société, il y a préemption de la SAFER sur ses apports?? et si il envisage de vendre son exploitation à la société, préemption également? ou pas de préemption du tout pour cette opération de mise en société??
Impossible d'être sur de ma réponse.....

charlotte a écrit:ok je crois que j'ai trouvé...préemption uniquement en cas d'apport en PROPRIETE à une société...

par **Cyril** Jeu 4 Aoû - 23:14

PH a écrit:Question moisie. Conséquence d'un retrait d'agrément de GAEC.

On se fout de savoir ce que ca fait prendre comme avantages.
Que devient la société qui était un GAEC ?
-le ministère (dans un mail qu'on a eu) dit qu'il "devient" une société civile de droit commun. Ca, je pige globalement si je compile les articles 1844-7 (pas de destruction de la société), 1834 (toute société qui n'obéit pas a des regles spéciales obéit au code civil) et 1845 (si t'as pas commercial t'es civil).
Ouais ptet, m'enfin personne aurait un genre de texte/doctrine juridique de quelqu'un plus expérimenté que moi qui dit ça ?

-si mon GAEC est "transformé", faut bien que je fasse modifier ma forme au greffe ? Y'a un texte qui l'impose ?
Je sais déja que y'a une annonce légale publiée au frais du GAEC par le CDA (article R323-22) et que le greffe est averti pour "mention au RCS"...

"Effets du retrait : Le GAEC perd le bénéfice des dispositions qui le régissent. En cas de recours devant le comité national, sa décision rétroagit au jour où la décision du comité départemental a été notifiée au groupement ( C. rur., art. R. 323-22).

Le groupement qui n'est plus reconnu peut poursuivre ses activités sous la forme d'une société civile ordinaire (ou de droit commun), régie par le code civil."

J'ai pas trouvé de texte spécifique. Il n'y a pas création d'une nouvelle personne morale donc pas de M0 agricole à faire. Je pense du coup qu'il y aurait une modif des statuts (avec PV de la décision collective de changement de forme sociale) et info pour le greffe et CFEA. mais à vérifier ...

par **charlotte** Ven 5 Aoû - 9:34

QUESTION URGENTE : J'ai un dossier de modification de gérnat d'EARL, je l'envoie ou une fois complet??? CFE ou greffe directement?????

merci merci

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