Succession & Droit Rural: Comment garder les terres de ses ancêtres?

Bonjour,

Je suis je pense dans le cas d'un certain nombre de personnes;
Mon père paysan à cultivé sa terre toute sa vie, luttant souvent contre les rapaces de toutes sortes.

Profitant aujourd'hui d'un repos bien mérité, vient la question de sa succession; en effet, j'ai de mon côté une activité d'ingénieur et ne pourrai donc pas prendre la suite....

La solution serait donc logiquement de louer les terres en bon rentier: mais il suffit de faire quelques recherches sur internet pour ce rendre compte que, n'étant pas exploitant moi-même, j'aurai vite fait d'être dépossédé de ma terre, c'est à dire d'avoir l'obligation de louer pour un bail quasi-infini à quelqu'un que je n'ai pas choisi... Vous vous reconnaissez dans cette reflexion?

J'essaie de trouver des solution alternatives et aimerais en discuter avec des experts ou des personnes ayant réglé ce genre de situation.

Une de ces solutions consisterait à:
1. S'enregistrer comme exploitant agricole à titre secondaire --> pour être crédible vis à vis de la SAFER
2. Ne pas "louer" les terres, mais "sous-traiter" leur exploitation via des sociétés spécialisées

Qu'en pensez-vous?

Cordialement,

Arnaud Vuitton

Bonjour,

Pour commencer, je voudrais simplement préciser deux choses:
-nous ne sommes pas tous ici des professionnels du droit, et les avis exprimé ici par internet ne valent pas une consultation juridique en bonne et due forme faite dans le bureau d'un professionnel compétent (notaire, avocat, conseiller juridique)
-nous n'évoquerons aucune piste "frauduleuse" pour contourner l'application du statut du fermage, qui est la loi. On peut ou non regretter ses dispositions (il s'agit d'un point de vue moral) mais de notre côté, nous ne ferons qu'une application technique de ses dispositions.

Concernant votre première solution : "s'enregistrer comme agriculteur à titre secondaire".
-si vous n'êtes pas agriculteur effectivement à tire secondaire (qui effectuez concrètement un travail agricole) vous serez en fraude. Cela vous sera reproché par l'administration à la première délation d'un des "rapaces" mentionnés dans vos propos.
-la SAFER n'aurait pas ici droit de regard, puisque celle ci n'intervient que dans les cas de vente des terres. Cependant un organe devra alors être consulté si vous désirez êtres exploitant même à titre secondaire, il du contrôle des structures (l'administration: la DDT) qui devra vous autoriser à exploiter vos terres : le droit agricole français ne permet de s'installer comme agriculteur qu'avec une sorte de "permis", qu'on appelle l'autorisation d'exploiter. Elle doit être demandée même si l'on est propriétaire de ses terres. L'administration peut délivrer ou refuser le permis, il ne s'agit donc pas d'une formalité. Je ne suis pas en train de dire qu'on vous la refuserait, mais il faudra voir, au plan local, la politique de cet organe (en général les transmission familiales sont favorisées, mais d'autres paramètres peuvent intervenir, comme l'installation d'un jeune agriculteur dans les environs). Ne pas se soumettre au contrôle des structures peut entraîner des amendes et même un bail forcé sur les terres. Il faut donc le respecter scrupuleusement, si vous désirez exploiter.

2) Sous traiter l'exploitation via des sociétés spécialisées
Cette solution est tout à fait possible et légale (pratiquée en général par des sociétés : on créer une SCEA ou une SCI avec les cohéritiers; mais on peut le faire seul), mais délicate : il vous faudra quand même une autorisation d'exploiter vos terres (passer par le contrôle des structures), et ensuite il vous faudra trouver des entreprises de travaux agricoles. Ce qui a un cout certain (il vous faudra mettre en balance le cout de l'opération avec les revenus que vous pouvez tirer de vos terres).
Il faudra voir que vous serez considéré comme un chef d'exploitation et que par ce biais vous devrez supporter des cotisations sociales et l'impôt sur le revenu.
Faites donc bien attention à ce système : vous seriez PERSONNELLEMENT exploitant agricole.

Dans cette solution, il vous faudra également faire très attention au contrat que vous passeriez avec les sociétés agricoles; une mauvaise rédaction pourrait conduire une société malhonnête à voir faire reconnaître un bail sur vos terres par le tribunal paritaire des baux ruraux.



La transmission des terres n'est pas simple. Si vous ne désirez pas être lié par un bail rural, seules certaines solutions légales s'offrent à vous :
-prêter les terres : il est possible de prêter vos terres à un exploitant, pour une durée déterminée (un contrat en bonne et due forme serait plus que le bienvenu, notamment un acte notarié pour son caractère exécutoire). Attention cet prêt suppose une entière gratuité de l'opération : vous ne pourrez pas répercuter l'impôt foncier. Ne pas avoir de locataire aura donc un cout

-ne pas louer les terres à un agriculteur mais pourquoi pas (si celà est possible) destiner ces terres à la chasse ou la pêche. Dans ce cas vos terres ne seraient louées que quelques mois par an pour ces activités. Mais dans ce cas il n'y aurait pas d'exploitation agricole sur la terre.

-louer pour une faible durée si vous avez un descendant qui serait intéressé par la profession agricole (rendez vous avec un spécialiste impératif, l'opération suppose des conditions strictes)


Il n'est pas facile à "avaler" que le statut du fermage soit si rigide. Mais si vous souhaitez que quelqu'un exploite les terres, et que vous ne pouvez pas le faire vous même, il ne vous reste que le bail rural ou le prêt gratuit des terres.


Si vous pouviez nous expliquer plus en détail vos envies vis à vis de ces terres (pourquoi ne pas louer, combien d'hectares sont concernés, pourriez vous a terme exploiter vous même ou un de vos proches, que souhaitez vous faire sur ces terres : y chasser, vous y promenez, conserver l'habitation familiale etc) il serait plus facile de vous guider et de vous expliquer certaines solutions envisageable.


Je vous prie aussi de ne pas mal prendre mon avertissement en premier lieu, mais vous est tout autant destiné qu'aux autres éventuels intervenants; nous ne pouvons pas conseiller des solutions qui ne serait pas légalement ou éthiquement acceptables.
EDIT: A propos des moyens "frauduleux": il est très fréquent des connaissances essayent de donner des "bonnes combines" ou ne serait "jamais contrôlé" pour essayer de louer les terres sans respecter le fermage. Ces pratiques sont dangereuses parce qu'a la première contestation vous seriez en tort (vous perdriez un procès).

PH a écrit:
Si vous pouviez nous expliquer plus en détail vos envies vis à vis de ces terres (pourquoi ne pas louer, combien d'hectares sont concernés, pourriez vous a terme exploiter vous même ou un de vos proches, que souhaitez vous faire sur ces terres : y chasser, vous y promenez, conserver l'habitation familiale etc) il serait plus facile de vous guider et de vous expliquer certaines solutions envisageable.

Bonjour et bienvenue.

En premier lieu oublions la SAFER. Elle n'aura (comme le dit très bien PH) aucun lien avec l'affaire si le but est de conserver les terres dans le patrimoine familial.

PH a très bien résumé la situation et les quelques options que nous pouvons envisager avec les éléments que vous nous donnez. Une fois les précisions qu'il vous propose d'apporter obtenues nous pourrons peut être approfondir la réflexion. Si vous pouvez nous dire de quelle surface il s'agit précisément, dans quel département, ainsi que le type de production (élevage, culture, vigne…) actuelle et souhaitée : ces informations sont selon moi déterminantes dans le choix de la solution.

Je précise que je suis tout à fait d'accord avec PH sur l'aspect éthique. Vous pouvez, bien sûr, décider de contourner le statut du fermage. Je vous le déconseil à double titre :
- c'est illégal
- en la matière particulièrement, l'illégalité ira rapidement à l'encontre du but visé : la conservation de terres et leur disponibilité. Les recours seront simples, rapides, efficaces et sans surprise.

Peut-être le GFA est-il également envisageable avec les avantages fiscaux qui en découlent. Toutefois, le recours au bail à long terme ou au statut du fermage serait nécessaire, même en présence d'un héritier exploitant.

Bonjour,

Il y a également un moyen à court terme vous permettant de louer les terres sans être lié par le statut du fermage et qui fera intervenir la SAFER. (Ne l'oublions pas trop vite quand elle n'intervient pas dans son rôle de surveillance/régulation du marché foncier !!)
En effet, vous pouvez consentir un bail à la SAFER qui se chargera ensuite de trouver un agriculteur et de conclure à son tour un bail avec lui pour qu'il exploite les terres.
Ce type de bail ne peut excéder 3 ans, parfois 6 ans pour certains cas particuliers (d'où l'importance de répondre aux questions de PH) renouvelable une fois.

Toutefois, je ne pense pas que ceci vous convienne, mais il est bon d'en avoir connaissance quand même, pour au moins deux raisons :
- ce type de bail n'est pas prévu pour une situation à long terme.
- vous ne pouvez pas choisir l'agriculteur à qui la SAFER va consentir un bail,ce qui semble important pour vous. En effet, même s'il s'agit de vos terres, vous êtes un "inconnu" dans la relation contractuelle entre la SAFER et son preneur.

Il faut aussi savoir que la SAFER ne va pas faire cette opération "gratuitement". Par conséquent, le montant du bail entre vous et la SAFER sera sûrement moins élevé que celui entre l'agriculteur qui exploitera et cette même SAFER (les règles du statut du fermage concernant le prix doivent tout de même être respectées dans cette dernière relation).

Voici l'article L142-6 du Code rural qui prévoit cette possibilité :
"Tout propriétaire peut, par convention, mettre à la disposition d'une société d'aménagement foncier et d'établissement rural, en vue de leur aménagement parcellaire ou de leur mise en valeur agricole, pour autant que cette dernière soit effectuée par des agriculteurs, conformément au but fixé par les articles L. 141-1 à L. 141-5, des immeubles ruraux libres de location. Ces conventions sont dérogatoires aux dispositions de l'article L. 411-1. Leur durée ne peut excéder trois ans. Toutefois, pour une superficie inférieure à deux fois la surface minimum d'installation, cette durée peut être portée à six ans, renouvelable une seule fois.

La durée des conventions est de six ans au maximum, renouvelable une fois, pour les immeubles ruraux situés dans les périmètres de protection et d'aménagement des espaces naturels et agricoles délimités en application de l'article L. 143-2 du code de l'urbanisme, ainsi que pour les conventions portant sur la mise à disposition, pour un usage de pâturage extensif saisonnier, d'immeubles ruraux situés dans les communes mentionnées à l'article L. 113-2 du présent code.

A cet effet, la société d'aménagement foncier et d'établissement rural consent des baux qui ne sont soumis aux règles résultant du statut du fermage que pour ce qui concerne le prix. Ces baux déterminent, au moment de leur conclusion, les améliorations que le preneur s'engage à apporter au fonds et les indemnités qu'il percevra à l'expiration du bail.

A l'expiration de ce bail, lorsque celui-ci excède une durée de six ans, le propriétaire ne peut donner à bail dans les conditions de l'article L. 411-1 le bien ayant fait l'objet de la convention ci-dessus sans l'avoir préalablement proposé dans les mêmes conditions au preneur en place.

Le régime spécial des droits de timbre et d'enregistrement applicable aux conventions conclues en application du premier alinéa du présent article est régi par l'article 1028 quater du code général des impôts ci-après reproduit :

Art. 1028 quater : Les conventions conclues en application du premier alinéa de l'article L. 142-6 et de l'article L. 144-6 du code rural et de la pêche maritime sont exonérées des droits d'enregistrement. "


Une dernière précision : si plusieurs personnes sont propriétaires (en particulier lors d'indivisions résultant de succession) ou si la propriété est démembrée, attention à la (ou les) personne(s) ayant la qualité pour passer les différents actes qui ont été évoqués dans les précédents posts.

Bonjour,

Tout d'abord merci beaucoup pour vos réponses. Le temps que vous investissez pour répondre aux questions de ce forum présente une vraie valeur ajoutée amon avis, surtout dans ce domaine ou il n'est pas facile de trouver les bonnes informations, ni de savoir si on doit faire confiance aux conseilleurs, même officiels. D'ailleurs, Aurore, President Erwan, PH, vous semblez tous bien informés; puis-je en savoir un peu plus sur votre profession?

Je voudrais couper court à tout malentendu: je ne cherche (surtout) pas de contournement de la loi, bien conscient que cela se retournerait très rapidement contre moi.

Aussi, l'idée que je vous soumettais était: est-il possible d'être exploitant agricole ET de sous-traiter ses activités à une société de services. D'après la réponse de PH, cela ne me semble pas illégal, non?

Je vais maintenant préciser le décor puisque vous me demandez des détails (merci pour ça): nous sommes dans le Jura, petit village qui ne compte plus que deux familles de paysans: la mienne (dont l'activité cessera avec mon père), et une autre. Sana rentrer dans les détails, j'ai grandi en voyant mon Grand-Père et mon Père se battre contre ces gens malhonnêtes pour garder leurs terres. Même si ces querelles m'interessent peu aujourd'hui, je considère qu'il est de mon devoir, en mémoire de mes pères, d'assurer la perenité de cet héritage. Aussi, Vous savez, je n'ai que 34 ans, mais j'ai vu tellement d'héritiers vendre leurs racines... et tous finissaient par le regretter. Enfin, on ne sait pas de quoi demain sera fait et il y a tellement de gens qui n'ont aucun patrimoine que je considère ces terres comme une richesse dont je pourrais avoir besoin demain (reconversion, culture vivrière,...).

On parle d'une vingtaine d'hectares, décomposés grosso modo comme suit:
- 10 ha de foin, aujourd'hui en location à un cousin
- 7 ha de foin auhjourd'hui exploités par mon père à titre personnel
- 3 ha de verger + étang, entretenus par mon père

Tel est la succession à opérer et à conserver, sachant que nous sommes 3 (j'ai 2 soeurs plus agées)

Les 10 ha cultivé par mon cousin sont ok à priori et pour longtemps (reprise activité par ses enfants). Pour le reste, nous sommes aujourd'hui un peu perdu entre différentes possibilités:

- créer ensemble une SCI, ou SCEA, ou GFA? quelles sont les différences et avantages? qui a le statut d'exploitant pour gérer l'exploitation?
- accéder personnellement au titre d'exploitant agricole + sous traiter les terres (comme proposé dans mon précedent post), ce qui suppose des coûts, mais qui peut permettre de defiscaliser...
- louer pour un certain type de cultures (verger, marechage,...) qui sortirait du cadre de gestion de la SAFER: j'ai eu quelques propositions dans ce sens pour faire des légumes Bio.

Consentir un bail à la SAFER: a priori Jamais!

Aussi, qui est le mieux placé pour échanger à ce sujet: Notaires? avocats? conseillers juridiques? les trois?

Merci à tous pour vos lumières!

Arnaud

Je répond rapidement à votre première question : tous les membres du forums dont le pseudonyme apparaît en vert (comme Cyril par exemple) sont diplômés du Master 2 droit rural de l'université de Poitiers. Pour l'instant principalement de la promotion 2010, 2011. Les membres en bleus (qui ne sont pas encore intervenu dans ce sujet) sont les étudiants de la promotion actuelle. PH, Aurore et moi même (pseudos rouges) sommes aussi frais diplômés, mais comme nous sommes modérateurs du forum nous avons droit à une couleur particulière.

Je répond aussi à votre question sur les professionnels. A priori je vous conseillerais de vous tourner vers le notaire. En fonction de la solution que vous choisirez il faudra peut-être envisager un autre choix.
Dans tout les cas il faut, à mon avis, faire attention au choix du spécialiste. Le droit rural est une matière particulière et tous les notaires ne le maîtrisent pas parfaitement. Un coup de fil à la chambre d'agriculture de votre département ( http://www.franche-comte.chambagri.fr/contact.html ) vous dirigera sans doute vers celui qui maîtrise le mieux la matière.

Je reviendrais dans l'après midi pour répondre au reste, il faut y penser un peu.

Quelques questions complémentaire (encore ) :

-votre père souhaite t'il garder une parcelle pour sa retraite ?

- avez vous des enfants ou des neveux / nièces susceptibles de reprendre l'exploitation dans quelques années ?

Pour préciser, nous sommes tous diplômés du Master 2 Droit de l'Activité Agricole et de l'Espace rural de Poitiers; certains travaillent déjà et d'autres poursuivent des études dans des secteurs proches (fiscalité, notariat, avocature...). Pour ma part je suis étudiant en notariat cette année.

Concernant l'hypothèse sociétaire (GFA ou SCI): le GFA est plus intéressant pour les biens agricoles du point de vue fiscal (il permet des réductions d'impôt pour les droits de succession/donation et éventuellement pour l'ISF), et sa constitution est plus protégée vis à vis de la SAFER. Mais il ne fonctionne correctement qu'en cas de location des terres par bail à long terme (ce sont des baux ruraux de plus de 18 ans). Mais les terres peuvent être louées à un membre du GFA, sous certaines conditions.

Le GFA est aussi une manière simplifiée de régler le "partage" : on évite de partager les terres entre vous et vos soeurs; et vous seriez tous les trois simplement associés, avec un partage égal du nombre de parts de GFA. Ce qui fait qu'au lieu de partager (et de voir le risque qu'un des héritiers ne vende les terres de la famille), tout le monde est "coincé" dans la société, et le rachat des parts ne se fait qu'au sein de la société.

Si vous décidiez d'exploiter après avoir constitué la société, le GFA serait celui qui demanderait l'autorisation d'exploiter, pour les terres concrètement exploitées par lui. Il est tout à fait possible également d'y intégrer les terres louées à votre cousin, et une autorisation d'exploiter ces terres ne sera pas nécessaire.


La SCI est intéressante dans l'idée de transmettre le patrimoine familial, mais surtout pour le cas ou ce patrimoine ne serait pas composé que de biens agricoles (par exemple il y aurait aussi une résidence secondaire, un appartement en ville...). Mais elle ne bénéficie pas des avantages fiscaux du GFA.



Du point de vue des terres :
-une partie est louée à un cousin : cette location vous convient ou vous la "subissez"?
-7ha étaient exploités par votre pere : une location a votre cousin ne serait pas envisageable ? Vous voudriez les garder "pour vous" ?
Ce que je pointe ici c'est que vos terres peuvent être considérées comme un ensemble unique, ou comme des parties d'un patrimoine que vous pourriez gérer au cas par cas : conserver une partie hors du cadre locatif, et une autre partie dans un cadre locatif.
Ca n'est qu'une piste de réflexion, pas un conseil...

Je vois aussi que vous êtes dans le Jura : il y a des parcs naturels dans le Jura, vos terres sont peut être situées dans leur enceinte. Dans ce cas il peut exister des locations ou des prêts à ces parcs pour la randonnée, la découverte de la nature; les stations de ski...et ces baux ne sont pas des baux d'exploitation agricole.
Je ne connais pas la région (je suis du Poitou), excusez moi si cette hypothèse est ridicule...


Concernant le professionnel du droit à consulter :
-pour ce qui est du GFA (et tout ce qui porte sur les donations/partages/succession) : il s'agit de votre notaire (cela porte sur les biens immobilier). Renseignez vous pour savoir si il est compétent en droit rural (la chambre d'agriculture devrait vous renseigner, ou simplement le bouche à oreille si vous avez confiances en les personnes qui vous renseignent)
-pour l'exploitation personnelle : hors notaire très compétent en droit rural, il s'agirait plutôt d'un conseiller de la chambre d'agriculture. Je vous signale simplement que les consultation juridiques approfondie sont payantes dans les chambres.


Au-delà de la stricte législation, vous vous trouvez ici dans une situation ou les décisions vont devoir être prises avec les membres de votre famille. Que veulent ils pour l'exploitation ? Les bâtiments ont ils vocation à devenir la "maison de famille" ou l'attachement affectif n'est pas si fort ?

Merci à tous!

je dois lire vos réponses à tête reposée et vous tiendrai au couarant au plus vite. J edois faire un "mind mapping".

En attendant, si quelqu'un cherche une étude de cas dans le cadre d'un projet de fin d'études ou d'une junior entreprise, je suis candidat!

Cordialement,

Arnaud

gexois a écrit:En attendant, si quelqu'un cherche une étude de cas dans le cadre d'un projet de fin d'études ou d'une junior entreprise, je suis candidat!

Vous êtes dans quel domaine ?

Bonjour,

j' espère que j'aurai bien compris la question..
Je suis ingénieur dans l'industrie, donc rien à voir pour le sujet qui nous interesse... l'aide que je recherche concerne ma situation personnelle, et pas professionelle, je ne sais donc pas si cela peut rentrer dans vos critères pour une étude.
Par contre, j'ai bien sûr de l'expérience en gestion de stages dans le cadre de mon travail, et je pense dans l'absolu que l'étude d'une succession comme la mienne peut-être interessante dans l'optique d'une experience consulting sur un cas complexe et concret.

Si cela vous interesse, et que le cadre s'y prête (je vous laisse vérifier ce point), je peux préparer un dossier posant le contaxte, les objectifs et les acteurs afin que vous puissiez évaluer la faisabilité et l'opportunité.

Ensuite, il y aura quelques obstacles à franchir: mon statut de particulier vis-à-vis d'un stage (est-ce légal?, faut-il un intermédiaire de type notaire, ce qui pourrait s'envisager..), la gestion de la distance, le planning, etc..

A suivre!

Ok, j'avais mal compris. C'est très gentil à vous de proposer.
Si des personnes sont intéressées par votre proposition elles vous contacteront directement ici. En attendant ne perdez pas de temps à monter un dossier, ce serait dommage si il n'était pas exploité à terme. Surtout que les étudiants du M2 doivent forcément rédiger un mémoire en rapport avec leur stage de fin d'études, le plus souvent sur un sujet proposé par la structure d'accueil.

Dans tout les cas, continuer ici à vous proposer des solutions en échangeant directement avec vous intéressera tous les inscrits du forum

Bonjour à tous.

Tout d'abord je tiens à vous remercier pour tour les renseignements apportés ci-dessus. ca ne paraît peut-être rien, mais ce fut d'une grande aide pour démarrer la réflexxion; Je vous tiendrai au courant de la suite des évenements.

Nous allons fixer un rendez-vous avec le notaire et un conseiller fiscal.

Nous souhaiterions aussi obtenir un rendez-vous avec un spécialiste du droit rural: auriez-vous connaissance de contacts pouvant nous aider, si possible dans les départements 01,39, 73, 74 ou dans les régions Rhône- Alpes et Franche-Comté?

D'avance merci pour vos réponses!

Cordialement,

Arnaud

C'est vraiment sympa de venir nous faire part de la suite de vis affaires.

Je ne connais pas de spécialiste dans les régions qui vous concernent mais le notaire que vous allez consulter pourra peut être vous adresser à des juristes spécialisés.

Sinon un rapide coup de fil aux chambres vous permettra sans doute d'obtenir quelques nom Sans compter que certaines chambres assurent elle même une permanence juridique (pour le coup le juriste qui tient se poste sera normalement spécialisé ! )

Bonjour à tous,

des nouvelles de gexois?

ma situation se rapproche de la sienne!

A bientot!

Gexois n'est plus passé depuis son dernier post

Si vous voulez exposer votre situation on se fera un plaisir d'essayer de vous apporter quelques réponses.

oké super!!
Alors voila, je suis ingénieur aussi dans un domaine totalement différent de l'agriculture, l'aeronautique.
mon pére est a la retraite depuis peu, c'est ma mere qui a repris l'exploitation familiale. Ma mere est à la retraite dans 3 ou 4 ans.

L'exploitation se situe dans le Gers, environ 40ha de terre, mes parents font du blé, soja, ail, mais, bref un peu de tout et en bio.

Donc tout en gardant mon metier, j'aimerai aussi garder les terre et faire travailler une entreprise. Sachant que j'ai des petits neveux qui seront succeptibles de reprendre le flambeau en temps voulu.

j'aurai voulu savoir quelles sont les possibilitées?

A bientot, et merci d'avance.

Quelques questions pour vous répondre :

Vous n'êtes apparemment pas fils unique, a moins que vos neveux le soient par alliance. Pouvez vous préciser votre situations familiale ? (frères, sœurs, enfants…)

La reprise par les neuveux est du domaine de la certitude ou de l'hypothèse ?

Louer les terres à un agriculteur une fois votre mère à la retraite ne vous pose pas de problème ?

Vos parents sont propriétaires du tout ? Vous êtes déjà propriétaire d'une partie ?

Sous quelle forme exploitent vos parents ? (gaec, entreprise…)

Vous en avez parlé avec vos parents ?

Merci

Salut!!!
Quelques questions pour vous répondre :

Vous n'êtes apparemment pas fils unique, a moins que vos neveux le soient par alliance. Pouvez vous préciser votre situations familiale ? (frères, sœurs, enfants…) oui j'ai une soeur qui prof(fonctionnaire)

La reprise par les neuveux est du domaine de la certitude ou de l'hypothèse ? hypothése

Louer les terres à un agriculteur une fois votre mère à la retraite ne vous pose pas de problème ? je n'ai pas d'avis car je ne sais ce que cela engendre
Vos parents sont propriétaires du tout ? Vous êtes déjà propriétaire d'une partie ? ils sont propriétaires de tout

Sous quelle forme exploitent vos parents ? (gaec, entreprise…) je crois gaec pas sur...

Vous en avez parlé avec vos parents ? a peine, mon pere viens de tomber gravement malade, c'est ca qui a déclencher ma reflexion.

Merci

Bonjour !

Alors pour expliquer un petit peu la location...en matière agricole, si on fait un bail pour les terres, on doit appliquer une réglementation particulière (obligatoire) qu'on appelle le statut du fermage. C'est un ensemble de règles qui protègent le locataire pour lui assurer un maximum de temps d'exploitation.
On loue pour des plages minimales de 9 années, avec un renouvellement obligatoire du bail.
Le propriétaire n'a que peu de possibilités pour reprendre ses terres (pour exploiter par lui même ou pas un de ses descendants par exemple). On peut résilier aussi le bail si le locataire à commis des fautes, mais c'est un peu complexe à chaque fois.

Les loyers ne sont pas libres (il y a des prix fonction du type de terres), et il faudrait voir dans votre cas si il serait possible d'imposer à un preneur d'exploiter en biologique (à voir si vous êtes dans un secteur avec une protection environnementale).

En gros : la location c'est bien si personne n'a vraiment envie de reprendre les terres sous peu. Si les neveux ont envie de reprendre, il y a des possibilités (on peut déroger au bail dans des cas particuliers comme ceux là, si votre mère souhaite louer), mais il faudrait le savoir à l'avance, donc il faudra en parler sérieusement, tant avec vos parents que votre soeur et les fameux neveux.

J'ajouterais que ça pourrait être le bon moment pour discuter de la succession de l'exploitation au delà de savoir qui va exploiter : à qui iraient les terres au jour du décès de vos parents : à vous, à votre soeur, aux deux (partage moitié moitié), à une société dans laquelle vous seriez tous les deux actionnaires...

Je laisse d'autres personnes compléter pour les options possibles

Bonjour à tous,

Je me permet de relancer le sujet en exposant mon cas personnel.

Je suis salarié dans l'industrie (non agricole). Mon père est agriculteur (élevage, foin, triticale). Il y propriétaire d'environ 40 ha  (+  une vingtaine ha de bois) et, est locataire de 40 ha. Il est seul sur la ferme, et je suis fils unique.

Dans 2 ans il sera à la retraite, je recherche une solution pour conserver les terres et continuer à les exploiter ou les faire exploiter. Je ne souhaite pas continuer l'élevage et je souhaite conserver mon emploie extérieur à plein temps.

Nous pensons éventuellement nous mettre en EARL dès à présent et continuer seul lorsqu'il sera à la retraite. Et faire une partie de la succession.

Mes questions:

Quand pensez-vous?

Est-ce possible?

Quel statut est le mieux adapté?

Y-a-t-il une différence entre agriculteur et exploitant agricole?

Est-ce que je pourrais cumuler légalement deux activités professionnelles?

Est-ce que je pourrai conserver les D.P.U?

Merci pour vos réponse et votre aide.

Bonjour,

Je voulais être sur que mon message était bien enregistré et que quelqu'un l'avait bien lu?

SPLIT.46 a écrit:Bonjour à tous,

Je me permet de relancer le sujet en exposant mon cas personnel.

J'ai 35 ans, j'ai un BTS Mécanisme et Automatisme Industriel et je suis salarié dans l'industrie (non agricole). Mon père est agriculteur (élevage, foin, triticale). Il y propriétaire d'environ 40 ha  (+  une vingtaine ha de bois) et, est locataire de 40 ha. Il est seul sur la ferme, et je suis fils unique.

Dans 2 ans il sera à la retraite, je recherche une solution pour conserver les terres et continuer à les exploiter ou les faire exploiter. Je ne souhaite pas continuer l'élevage et je souhaite conserver mon emploie extérieur à plein temps (peut-être un mi-temps si l'exploitation est rentable (ne me coute pas d'argent...).

Nous pensons éventuellement nous mettre en EARL dès à présent et continuer seul lorsqu'il sera à la retraite. Et faire une partie de la succession.

Mes questions:

Quand pensez-vous?

Est-ce possible?

Quel statut est le mieux adapté?

Y-a-t-il une différence entre agriculteur et exploitant agricole?

Est-ce que je pourrais cumuler légalement deux activités professionnelles?

Est-ce que je pourrai conserver les D.P.U?

Merci pour vos réponse et votre aide.

Bonjour,

L'EARL nécessite obligatoirement un ou plusieurs associés exploitants (à savoir qu'il "doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir ...").

Dès lors que l'EARL doit comporter au moins 50% d'associés exploitants, votre emploi à plein temps à l'extérieur poserait problème si vous souhaitez être seul associé majoritaire (sauf si votre père reste, au début, seul associé exploitant majoritaire et vous en tant qu'associé non exploitant).

A l'opposé, la forme de SCEA nécessite au moins 2 associés mais n'exige pas de qualités similaires à celles de l'associé exploitant d'EARL (l'autorisation d'exploiter doit cependant être requise dans les 2 cas si les conditions sont réunies).
Le cumul avec un travail extérieur semble possible en SCEA (mais difficultés si vous êtes gérant et travaillez à temps plein à l'extérieur : quel statut social ?). Vous pouvez également faire faire les travaux à façon par une ETA par exemple.
En SCEA, votre père à la retraite a également la possibilité de devenir salarié (attention aussi au statut social du retraité-salarié : temps partiel ? ...) mais ne pourrait pas cumuler la qualité d'associé et de retraité-salarié.

La création d'une société a peu d'incidence concernant les DPU (sauf modifications par la prochaine réforme de la PAC). Il convient toutefois de réaliser les transferts de DPU (cf. clauses transmises à la DDT) : soit la société va récupérer les droits à son nom, soit il lui seront loués ou mis à disposition par le propriétaire des DPU si les terres correspondantes sont louées ou mises à disposition de la société.

Il convient également de s'attacher aux questions du foncier (établissement de nouveaux baux, mises à dispositions ....).

Pour toutes ces questions, n'hésitez pas à contacter un professionnel (juriste de chambre d'agriculture, de centre de gestion, notaire, avocat...) car il peut y avoir des incidences, notamment fiscales et sociales.

Merci pour votre réponse!

Le Club des 5 a écrit:

Bonjour à tous.

Je relance le sujet à mon tour...

Nous sommes 5 sœurs de 24 à 50 ans, toutes dans l'enseignement. Nos parents sont actuellement exploitants agricoles retraités, mais gardent un droit d'exploitation sur une partie de leurs terres (~0.5 ha) en complément de leur retraite. Se sentant de plus en plus fatigués, à 71 et 76 ans, ils songent à effectuer une donation de leur vivant, principalement afin de ne plus avoir à s'occuper de tous les papiers.
Les procédures sont déjà lancées (ils ont contacté un notaire et procédé à différentes estimations), mais avant de les poursuivre le notaire nous demande quel avenir nous souhaitons pour les terres (création d'un GAEC, laisser les terres en indivision, ...). Je dois bien avouer que je ne m'y connais pas du tout en droit, et que mes sœurs doivent être à peu près au même niveau que moi....donc nous ne savons que choisir!

Les terres concernées par la succession (et situées sur les départements du Lot-et-Garonne et de la Gironde) sont partagées comme suit :
     - ~30 ha de surfaces boisées dont l'entretien est géré par la CAFSA
     - ~30 ha de terres argilo-sableuses/sablos-argileuses/sables blancs (exploitées pour la culture céréalière, mises en fermage)
     - quelques hectares comportant la maison, les granges, les terres cultivées actuellement par nos parents.

L’aînée d’entre nous est à 80% sur son emploi d’enseignante et vient régulièrement aider nos parents. Elle serait éventuellement prête à passer à mi-temps pour être davantage présente. Une autre envisage la possibilité d’abandonner son poste pour se lancer dans l’élevage porcin. Cependant, rien n’est sûr.
Nos parents aimeraient également garder l’usufruit d’une partie des terres.

Nous aimerions si possible garder l’intégralité des terres familiales, mais il faudrait que tout cela soit économiquement viable. Les différentes options envisagées (certaines grâce à la lecture de ce fil de discussion !)sont les suivantes :
- SCI (possible seulement avec des terres agricoles ?)
- GAEC
- SARL
- SCEA
- GFA
- EARL
- indivision

Les recherches sur internet ne fournissent pas d’indication suffisamment claires et précises (de notre point de vue !) et nous avons du mal à définir clairement les avantages et inconvénients de chaque option. Pourriez-vous nous éclairer ?

En vous remerciant par avance du temps que vous voudrez bien nous accorder !

Bonjour,

D’abord merci pour le clair exposé de votre situation.
Si je résume, vos parents sont propriétaires d’environ une soixantaine d’hectares cultivés en céréales, y compris les bâtiments d’exploitation et l’habitation. Vos parents ont déjà pris leur retraite « agricole » et exploitent une parcelle de subsistance.

Toutes les terres sont-elles louées par vos parents, à titre individuel, à un ou plusieurs exploitants ? Des baux (écrits ou verbaux) doivent être en cours dans ce cas.
Si vos parents ne sont plus propriétaires, ils ne percevront plus de fermages et il sera nécessaire d’établir de nouveaux baux avec les fermiers en place.

A mon avis, les bois peuvent être partagés entre les enfants (voir, pour la transmission, avec le gestionnaire CAFSA en place) si aucun enfant ne souhaite les exploiter par lui-même (le GFA n’est pas possible pour les bois) mais il existe la catégorie des groupements forestiers (bois) et le groupement foncier rural (terres agricoles + bois).

La question de la société (ou de l’indivision) se pose si vous (les enfants) voulez exploiter à titre personnel les terres de vos parents qui sont déjà louées à d’autres personnes. Dans ce cas, il faudra respecter la procédure de non-renouvellement du bail pour reprise d’exploitation.

A contrario, si aucun des enfants n’exploitera personnellement les terres (c’est-à-dire qu’il ne sera pas exploitant agricole à titre professionnel), l’EARL et le GAEC sont à évincer dès lors que ces sociétés requièrent plus de 50% d’associés exploitants ou une obligation pour les associés de participer aux travaux agricoles.
L’indivision reste possible pour louer des terres mais son régime juridique la rend complexe si les coïndivisaires (copropriétaires) ne s’entendent pas pour la gestion des terres ou leur partage ultérieur. Autrement, il y a, à mon avis, peu de problèmes si les décisions sont prises à l’unanimité et d’un commun accord.

Je pense qu’il faut distinguer si vous souhaitez que les terres soient exploitées par une même entité (chacun des enfants devenu propriétaire ou nu-propriétaire, individuellement, d’une partie du foncier peut alors louer les terres à un fermier) ou qu’elles soient la propriété d’une même entité (mais exploitées par une ou plusieurs tierces personnes).

La société permet d’exploiter en commun (participation aux travaux : EARL => l’enfant repreneur doit détenir plus de 50% des parts sociales – GAEC : tous les associés doivent participer aux travaux) malgré la propriété détenue par d’autres personnes ou bien la société permet de réunir l’ensemble des terres dans une même entité (GFA familial, SCI).

Souhaitez-vous conserver l’exploitation et le foncier en « unique morceau » ? Quid des terres déjà louées à l’extérieur ?
Vous parlez d’exploitation viable économiquement mais, à mon sens, cela ne s’envisage que pour une reprise d’activité et non pas, ou moins, si les terres sont louées à des tiers dès lors que vous avez, pour le moment, une activité professionnelle extérieure (vous percevez les loyers des locations sauf si vos parents ont conservé l'usufruit des terres). Et si vous constituez une société d’exploitation agricole, il faudra participer aux travaux, sauf pour la SCEA qui ne requiert pas cette condition (exemple : les parents peuvent louer les terres à la SCEA dont les enfants sont associés et cette société fait faire les travaux à façon par une entreprise, mais cela remet en cause l’objectif initial du partage).

Je pense que votre notaire pourra vous éclairer (quelle société ; donation de nue-propriété ; soulte si un enfant reprend une partie du foncier et des bâtiments d’exploitation …) dès lors que vous voulez créer une entité pour exploiter en commun ou alors pour gérer le foncier en commun.

Bonne continuation

Bonjour,

Merci pour cette réponse détaillée, nous commençons à y voir plus clair...
Cependant il reste quelques points sur lesquels nous nous sommes peut-être mal faits comprendre : nous ne souhaitons pas partager les terres entre nous, mais au contraire les garder en commun, en gestion commune. La personne à qui nos parents louent actuellement les 30ha de culture céréalière est une connaissance de la famille, conciliante et qui, dès le début du bail, était d'accord pour l'abandonner le jour où l'une d'entre nous pourrait/voudrait reprendre l'exploitation.
D'autre part, celles d'entre nous qui seraient susceptibles de reprendre cette exploitation n'ont pas les moyens de racheter les parts des autres, d'où la volonté pour nous de garder une gestion commune et le foncier en "unique morceau". Pour les bois (gérés par la CAFSA), il s'agit plus "d'attachement sentimental".

Autre précision : lorsque nous parlons de "viabilité économique" nous entendons par là que la gestion des terres ne nous coûte pas d'argent, nous ne voulons pas particulièrement "vivre" dessus (du moins pas tant que mes soeurs gardent leurs postes dans l'enseignement). Il s'agirait plus de faire entrer suffisamment d'argent au cours de l'année pour pouvoir payer les impôts à la fin.... Le but est de garder les terres, et que cela « s’autofinance ».

La SCEA ou l'indivision nous paraissent intéressantes, mais pourriez-vous nous éclairer davantage sur la SCI?

Merci encore pour votre disponibilité et la rapidité de votre réponse!

La SCI a l'avantage principal d'éviter les règles rigoureuses de l'indivision et de la copropriété ; la gestion des immeubles est "dématérialisée" dès lors qu'on traite de parts sociales et non d'immeubles ou de foncier en tant que tels. Vous trouverez sur internet plus de détails (notamment http://www.netpme.fr/info-conseil-1/droit-immobilier/fiche-conseil/41104-veritable-interet-creation-sci ; votre notaire pourra vous renseigner également).
Personnellement, j'ai rarement vu de SCI pour terrains agricoles mais je pense que ce n'est pas impossible. On les trouve davantage du côté des immeubles d'habitation et des terrains à construire. Vous pouvez également voir le GFA qui poursuit le même objectif.

Très bien, merci beaucoup pour vos réponses, nous allons y réfléchir!