bail agricole

Mon oncle aujourd'hui décédé, louait 5 ha de terres à un fermier. Ce dernier avait fait un bail qui date des années 1950 ( les bails écrits que l'on faisait à l'époque ).
Aujourd'hui le fils du fermier exploite toujours les terres.
La question qui se pose sachant qu'aucun document n'a été fait avec le fils pour actualiser ce bail " des années 50 ", est la suivante : ce bail des années 50 peut-il être toujours valable en vigueur par reconduction tacite et continuité avec le fils du fermier ( le père étant décédé il y plusieurs années ) ?

Y a t-il eu transformation "automatique" en quelque chose qui lui correspond aujourd'hui en terme de droit car il n'y a pas eu rupture de bail


Ce type de bail peut -il jouer une rôle pour un allègement des droits de succession. Si oui dans quelles mesures ?

Merci de l'aide précieuse apportée à un non juriste
Cordialement

Bonjour !

Juste histoire de préciser, nous ne somme tous ici qu'étudiants, donc nos réponses ne sont que nos avis et non pas des Absolues Vérités; de plus nous ne sommes ici que sur un forum, rien ne remplacerait une consultation avec vous, pour avoir tous les documents et précisions nécessaires.

Ceci étant dit, on peut quand même aider un peu

Selon le statut du fermage en vigueur actuellement (qui est d'ordre public, donc votre bail y est soumis d'office), le père ne pouvait pas "céder" le bail à son fils. Cela étant dit, on peut considérer que le fils est devenu tacitement locataire, si cela fait un peu de temps qu'il est en place sur les lieux et qu'il paye son fermage.
Depuis combien d'année est il en place ?
Vous voulez le garder comme locataire ou non ?

Concernant les droits de succession : un bail rural classique n'influe pas sur les droits de succession (ou à la marge, dans l'évaluation de la valeur de la terre). Ce qui peut avoir une influence, par contre, serait de le transformer en bail à long terme (bail de plus de 18 ans, renouvelable par tranches de 9 ans. Pour précision, un bail rural classique, du type que vous devriez avoir aujourd'hui, dure 9 ans et se renouvelle automatiquement pas tranches de 9 ans). Ce type de bail à long terme ouvre droit à une réduction de droit de successions (un abattement de 75% sur les 100 000 premiers euros et de 50% au-delà sur la valeur des biens loués).
Il faudrait passer chez le notaire pour le rédiger (parce qu'il est forcément publié à la conservation des hypothèques).

EDIT : je précise juste quand même qu'à l'heure actuelle le gouvernement n'a pas l'air de vouloir toucher à cette exonération, mais on est quand même en période de changement de fiscalité, donc il faut être vigilant, la loi peut changer sur ce point.

Réponse à PH.
Tout d'abord merci beaucoup de m'avoir répondu.
Pour répondre à vos questions, j'essaie un peu de reconstruire cette histoire car mon oncle très âgé ne nous avait rien dit et n'a pas laissé de document .
La seule chose que je sais c'est qu'il y avait eu initialement un bail d'établi avec le père de la personne et que ce document avait été rédigé et enregistré avec le père ou le grand père du notaire qui s'occupe de la succession. Ceci dans les années 60 mais je ne sais pas quel était le type de bail que l'on proposait à cette époque.
Le notaire nous dit qu'il ne trouve rien . Par contre je sais que le document a été fait dans les années 60 : il existe, c'est sûr mais je ne sais pas trop comment le retrouver, ni où il peut être bien être déposé (administration ou autre ...) .
Par contre aucun autre bail n'a été établi avec le fils ( "du métayer" ). La question que je me posais donc est de savoir si le bail du père était toujours en vigueur par reconduction tacite et par descendant agriculteur sachant qu'aucune des 2 partis n'y a mis un terme. Le père du monsieur est aujourd'hui décédé.
De plus ce bail peut -il être assimilé à un bail long terme au niveau des impôts et permettre un allègement dans le cas de cette succession.

Notre intention est de le garder comme locataire, on souhaite avant tout garder nos racines et donc que cela reste "comme cela " ( si bien évidemment le côté financier le permet ). Par contre je sens une sorte de parti pris du notaire sur ce monsieur qui nous dit que si on veut vendre il sera preneur des terres et du terrain à bâtir (il y a un peu de terrain mis à bâtir). Je me pose des questions sachant que ce monsieur est aussi maire de cette même petite commune.
Pour ce qui est estimation des biens elle s'est faite avec l'intervention de la SAFER qui était le choix du notaire. Je ne sais pas si cela est bien ou " mal".

Alors, j'ai quelques idées pour tout ça : le bail n'a normalement pas été transmis au fils par le simple fait du décès. Il y a pu y avoir une cession acceptée par le propriétaire des terres (dans ce cas il y a un papier quelque part - ou pas, si le proprio n'en avait pas l'envie), ou alors, il y a une autre piste si le père explitant était mort en étant encore agriculteur (mais là encore il devrait y avoir un papier...).

Dans le doute : si vous ne trouvez rien, on considerera qu'il y a un bail rural verbal (c'est tout à fait légal), qui est un nouveau bail consenti au fils, au jour où il a commencé à exercer à la suite de son père. En gros : le fils est resté à exploiter, le propriétaire n'a pas vu d'inconvénient, tout le monde est content. C'est un cas très fréquent. Dans ce cas, vous pouvez trouver les termes de votre bail auprès de la chambre d'agriculture de votre département : elle établit un modèle écrit de bail verbal pour ce genre de situations.

Concernant le bail à long terme : malheureusement, ce n'est pas parce que le bail a duré longtemps qu'il est a long terme... On peut avoir un bail qui a duré 30 ans tout en étant initialement un bail de 9 ans : c'est la volonté initiale qui compte.
Comme c'est actuellement le fils qui exploite, c'est lui qui est titulaire du bail. Et comme il n'y a pas de bail écrit avec lui, vous avez un bail verbal classique de 9 ans, et pas un bail à long terme...

Pour la vente : en matière rurale, le locataire à un droit de préemption sur les terres louées (sous certaines conditions quand même, mais par principe il l'a). Ce qui veut dire que si vous vendez les terres, il pourra acheter avant tout autre personne, même si vous avez un acheteur fiable à la place.

Enfin, concernant l'évaluation des terres : les prix des terres agricoles sont fixés au niveau de chaque département par l'administration (pour garder des prix "acceptables"), l'évaluation SAFER doit donc être au plus juste.

Bonjour,

Le code rural permet aux descendants du preneur décédé de continuer le bail soumis au statut du fermage :

L411-34 :
En cas de décès du preneur, le bail continue au profit de son conjoint, du partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, de ses ascendants et de ses descendants participant à l'exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès. Le droit au bail peut, toutefois, être attribué par le tribunal paritaire au conjoint, au partenaire d'un pacte civil de solidarité ou à l'un des ayants droit réunissant les conditions précitées. En cas de demandes multiples, le tribunal se prononce en considération des intérêts en présence et de l'aptitude des différents demandeurs à gérer l'exploitation et à s'y maintenir.
Les ayants droit du preneur ont également la faculté de demander la résiliation du bail dans les six mois à compter du décès de leur auteur.
La même faculté est accordée au bailleur lorsque le preneur ne laisse pas de conjoint ou d'ayant droit réunissant les conditions énoncées au premier alinéa du présent article.
Si la fin de l'année culturale est postérieure au décès de neuf mois au moins, la résiliation peut, au choix des ayants droit, prendre effet soit à la fin de l'année culturale en cours, soit à la fin de l'année culturale suivante. Dans le cas contraire, la résiliation ne prendra effet qu'à la fin de l'année culturale suivante.

Dès lors, si un bail écrit (de 9 ans renouvelable) existe, il semble avoir pu être transmis à l'héritier reprenant l'exploitation de son père décédé (voir aussi l'hypothèse d'une attribution préférentielle). Le bail continue dans les mêmes conditions sauf pour les fermages en nature (quantité de céréales, lait, viande, vin ... payées au propriétaire) qui sont automatiquement convertis en euros.

Aussi, le bail écrit a pu être enregistré auprès du service des impôts (il faudrait voir au niveau des archives...).

En revanche, s'il s'agit d'un bail verbal, comme l'a dit PH, il faudra se reporter au bail type départemental pour en voir les conditions.

Exactement !
Pour l'enregistrement : il faut voir, le service de impôts et la publicité foncière.
MAIS : il se peut que le bail ait été enregistré avant al réforme de la publicité foncière (années 60 mais je sais plus quand !), du coup il se pourrait qu'il n'y apparaisse pas...

C'est du complexe !

Si le bailleur n'a pas réagi dans les 6 mois du décès: le bail s'est transmis au fiston.

Du coup : le père est il mort en étant toujours locataire ou est il parti en retraite ?

A vous tous, merci pour vos réponses. Elles me sont d'une aide précieuse car je ne suis pas juriste de formation. De plus le document initial a été établi dans les années 60 c'est donc très ancien ce qui ne facilite pas la tâche pour trouver des informations sur internet. De plus je n'ai pas tous les éléments en ma possession.

Le père était décédé accidentellement et à ma connaissance avant la retraite.
Pour retrouver le bail on m'a aussi parlé des impôts, des hypothèques ou de la chambre des notaires (je ne suis pas sûre du terme ?) . Ce que je trouve bizarre c'est que le notaire actuel n'arrive pas à trouver ce document alors qu'il avait été rédigé et enregistré avec l'étude du père ou du grand père. Est ce possible?

Donc si j'ai bien compris le bail n'est pas échu mais toujours en vigueur. puisque personne n' y a mis fin.

Cyril a dit " .....bail type départemental pour en voir les conditions" cela veut dire qu'il y a des variantes selon les départements?

Pour le bail départemental : oui, il y a des variantes selon les départements. Le droit rural est très influencé par les pratiques locales.

Pour le bail "échu" : en fait les baux ruraux se renouvellent jusqu'à ce que quelqu'un y mette un terme. Ce qui fait qu'ils peuvent être très long. Il est donc tout à fait possible que ce soit le même bail qui dure, depuis la mort du père. Vous avez une idée précise de la date du décès ?

Si le locataire est mort en exercice, peut être alors que son fils a repris l'exploitation sur le même bail...alors dans ce cas, il faut retrouver le bail ancien.
C'est étrange que le notaire ne le retrouve pas (pas tellement du fait que ce soit des notaires de sa familles qui l'ai rédigé, mais plutôt qu'ils sont censé garder les archives des prédécesseurs....).

D'autres pistes pour essayer de trouver, autres que les impôts et les hypothèques/archives départementales :
-un coup de téléphone au fils pour savoir si le père n'avait pas gardé un exemplaire du père ?
-une partie des terres louée a t'elle été vendue un jour, et dans l'acte de vente peut être que le bail est mentionné ?

Apparemment d'après ce que l'on nous dit, le bail initial a été fait dans les années 60, échu dans les années 80. Je ne sais pas encore aujourd'hui trop à quel type de bail i"initial " cela correspond. Ensuite apparemment pas de nouveau document écrit établi avec le fils" ou alors ce dernier ne nous le dit pas ou c'est un bail verbal ce qui ne serait pas impossible non plus car c'est un petit village.

Le fils a fait en 2003 une EARL. Nous avons retrouvé un document de " mise à disposition à l'EARL au nom du fils " .
Ma question est la suivante: ce document de mise à disposition annule-t-il le bail initial, vient-il en plus du bail ou en " parallèle" . A quoi sert-il ?

De plus quand on parle de bail échu cela veut-il dire qu'il ne compte plus et que cela redémarre en annulant ( juridiquement parlant ) tout ce que nous pouvions prétendre en terme de succession?

Pour l'EARL : il s'agit d'une simple sous location à l'EARL, qui n'a aucun impact sur le bail. C'est une technique, tout à fait légale, pour permettre à la société EARL d'exploiter les terres du locataire. Mais le bail reste au nom de votre locataire, ça ne change rien pour vous.

Par contre, un petit coup de fil au fils a peut être des chances d'aboutir. Si il a fait une mise a disposition en 2003 il a peut être une copie du bail original facilement retrouvable.
Ca serait pas mal de commencer par là, histoire de savoir sur quelles bases on part. Même si ca risque finalement de pas changer grand chose.

Concernant la mise à disposition de biens loués, le preneur (nouvel associé de la société) doit informer le propriétaire dans les 2 mois ! (en 2003...). Cette information semble avoir été réalisée si vous avez retrouvé un document mentionnant cette opération.
Si cela n'a pas été fait, vous devez mettre en demeure l'associé preneur par LRAR de vous aviser (le propriétaire) de la présente mise à disposition.
A défaut de réponse pendant 1 an, la résiliation du bail pourra être demandée.
Voir l'article L411-37 du code rural


Vous pouvez contacter le locataire pour lui demander copie de la convention de mise à disposition et voir si vos parcelles y sont indiquées ou non.

Vous pouvez aussi lui demander copie du relevé parcellaire MSA qui indique chaque parcelle exploitée, en propriété ou en fermage, par la société.



L411-37
Sous réserve des dispositions de l'article L. 411-39-1, à la condition d'en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée, le preneur associé d'une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l'attribution de parts. Cette société doit être dotée de la personnalité morale ou, s'il s'agit d'une société en participation, être régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine. Son capital doit être majoritairement détenu par des personnes physiques.

L'avis adressé au bailleur mentionne le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel la société est immatriculée et les parcelles que le preneur met à sa disposition. Le preneur avise le bailleur dans les mêmes formes du fait qu'il cesse de mettre le bien loué à la disposition de la société ainsi que de tout changement intervenu dans les éléments énumérés ci-dessus. Cet avis doit être adressé dans les deux mois consécutifs au changement de situation.

Le bail ne peut être résilié que si le preneur n'a pas communiqué les informations prévues à l'alinéa précédent dans un délai d'un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La résiliation n'est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n'ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur.

Le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l'exploitation du bien loué mis à disposition, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation.

Les droits du bailleur ne sont pas modifiés. Les coassociés du preneur, ainsi que la société si elle est dotée de la personnalité morale, sont tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur de l'exécution des clauses du bail.

Merci à vous tous de m'avoir aidé.
Nous avons pu voir un document concernant le bail initial effectué en 1959 ( cela fait bien loin tout ça ). Il s'agit en fait d'un sous seing privé avec bail de 9 ans renouvelable par tacite reconduction.
Aujourd'hui je suis en recherche ( pour ne pas changer ) d'autres informations. Quelqu'un pourrait-il m'indiquer le lien pour obtenir le barème de la valeur vénale moyenne des terres agricoles ( arrêté de quelle date) . Je sais que c'est à partir de Legifrance mais je n'en sais pas plus. De plus comment peut on connaître les particularités "locales ".?
Nous avons fait faire une estimation par la SAFER qui reste à des prix très très élevés donc nous voudrions avoir d'autres éléments pour pouvoir comparer.
Merci. Cordialement

Bonjour,

Un simple coup de téléphone à la chambre d'agriculture vous permettra d'avoir cette info. Le trouver en ligne est parfois compliqué...

Voilà le lien :

http://legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000026178937

Merci beaucoup pour vos réponses et pour la pertinence des informations que vous avez bien voulu m'apporter en réponse aux questions que j'ai posées sur ce forum. Cordialement

Faites passer le mot
Bon courage pour la suite.

J'ai été sur le lien de legifrance et j'ai vu les informations concernant la valeur vénale de terres " libres " par contre la valeur de celles qui sont occupées n'apparaît pas. Existe-t-il un autre lien?

Vous trouverez sur le tableau n°2 les prix indicatifs des terres louées (pour 2010) et tableau n°4 pour la vigne.

http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000024447079

Toutes les régions n'apparaissent pas dans ce tableau

Il faudrait trouver l'annexe 2 du récent arrété du 5 juillet 2012 sur la valeur des terres

Où peut-on la trouver?

j'ai regardé dans le journal officiel et dans legifrance, cette annexe n'y figure pas donc chambre d'agriculture de votre département me semble meilleure solution

Oui ils ont du oublier de mettre le tableau des terres louées dans l'arrêté de juillet 2012:
Voici un autre lien :
http://www.agreste.agriculture.gouv.fr/enquetes/territoire-prix-des-terres/valeur-venale-des-terres-agricoles/

Cela n'apparaît nulle part. Où puis-je m'adresser pour les récupérer

Adressez vous a la chambre d'agriculture

Je suis en stage en Chambre d'agriculture mais on a rien de plus que ce qu'il y a sur Legifrance.

reste les préfectures, directions départementales de l'agriculture...