SAFER, préférence, préemption et substitution

Bonjour à tous.

Je souhaiterai avoir vos avis ou aides sur le cas suivant. C’est un cas réel, merci de mesurer que vos conseils pourront être mis en pratique :-)

Un promettant s'engage auprès d'un bénéficiaire sur la vente d'un bien situé en zone rurale. Les deux parties se sont trouvées via une agence immobilière. Logiquement, la SAFER entre dans le jeu au bout de quelques mois, après la commune, pour bénéficier de son droit de préemption. Dans notre cas, elle dispose également d'un droit de préférence.

La commune ne préempte pas. La SAFER entre dans son délai légal de préemption / préférence qui dure 2 mois.

La SAFER, au bout de 5 semaines, indique par lettre vouloir procéder à une substitution. Elle s’insère ainsi entre le promettant et le bénéficiaire. Ce dernier devra signer un cahier des charges et s’engager auprès de la SAFER. Cependant, la SAFER tarde à fournir son cahier des charges. Elle le produit 2 mois et demi après le début de son droit de préemption, qui dure 2 mois et qui est donc dépassé.

Le bénéficiaire qui découvre les contraintes de ce cahier des charges refuse de le signer. Il demande cependant au notaire de procéder à l’exécution de la vente, les délais de préemption étant purgés.

Le notaire refuse, indiquant que le bénéficiaire doit absolument s’engager avec la SAFER avant conclusion de la vente. Il confirme qu’en l’absence de signature du cahier des charges la volonté de substitution de la SAFER sera considérée comme une volonté d’exercer son droit de préférence et qu’elle sera gérée comme tel.

Que pensez-vous de cela ?

1) Une intention de substituer peut-elle être considérée comme une intention implicite de préempter ?

2) La lettre indiquant la volonté de substituer (qui n’a pas généré de modification à la promesse synallagmatique de vente) est-elle suspensive, ce qui allongerai le délai de préemption ?

3) La SAFER peut-elle toujours préempter une fois le délai légal dépassé ?

4) Le notaire ne fait-il pas ici défaut à son client ?

Merci par avance de vos contributions !!