Changement de fermier et SAFER

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Changement de fermier et SAFER

Message par jack32 le Lun 8 Avr - 13:42

Bonjour à tous,

En faisant des recherches, je découvre votre forum et c'est très bien parce qu'un problème me réoccupe.

Ma maman est propriétaire dans le Gers de 4 ha exploités par un fermier qui vient de vendre son activité, et ces terres (celles de maman) sont déjà labourées par un voisin sensé reprendre cette exploitation. Or....

- Le bail de fermage de l'exploitant en titre n'a pas été résilié
- Le nouveau preneur ne s'est pas manifesté auprès de notre famille et nous ne le connaissons pas
- La Msa envoie un courrier disant que "...suite à la résiliation du bail le 15/12/2012 elle nous informe qu'elle n’est pas en mesure d'affecter à un exploitant agricole les terres nous appartenant et référencées en annexe." etc...

D’après le voisinage, la SAFER serait intéressée par ces terres (à l'achat ou à la location) mais ne nous a envoyée aucune proposition malgré un premier contact (à notre initiative) il y a quelque mois.
Toujours selon le voisinage, il est convenu que le nouveau fermier loue nos terres à la SAFER et que son représentant lui a dit qu'il pouvait commencer à exploiter, qu'il "s'arrangerait avec notre famille" et, "qu'il le prends sur lui" en cas de problème.

Nous n'en savons pas plus et, après avoir tenté en vain de joindre la SAFER pour de plus amples informations, nous nous inquiétons et voudrions bien savoir quid de la régularité de cette affaire et quelles démarches devrions nous engager pour mettre cette histoire au clair.

La Msa dit ne pas en savoir plus et nous dirige vers un service juridique payant ce qui ne fait pas notre affaire.

Pouvez-vous nous aider à avancer dans ce dossier ,

Avec mes remerciements et cordialement, Smile

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Re: Changement de fermier et SAFER

Message par Cyril le Sam 13 Avr - 21:21

Bonjour,

Je vous conseillerais d'abord de prendre contact avec le preneur initial qui a cessé ses activités. Si une nouvelle personne exploite vos terres, un nouveau bail devrait être conclu entre elle, ou une société, et votre mère propriétaire.
A priori, la MSA vous demande qui est le nouvel exploitant dès lors qu'elle a eu connaissance de l'arrêt d'activité de votre fermier initial et qu'aucun bulletin de mutation de terres n'a été rempli pour prendre acte du changement d'exploitant.
Pour ce qui est de la SAFER, tout cela reste bien occulte...
Votre mère souhaite-t-elle vendre ces surfaces?
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Cyril
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Re: Changement de fermier et SAFER

Message par jack32 le Sam 13 Avr - 21:52

Merci pour votre réponse Cyril. Smile

En ce qui concerne le preneur initial, comme il n'a pas réglé ses annuités depuis trois ans, il se garde bien de se manifester ne serais-ce que pour dénoncer le bail puisque nous savons depuis hier qu'il a vendu son exploitation (et qu'il est criblé de dettes). Wink

Après une relance à la SAFER, nous avons enfin reçu hier une convention de mise à disposition "...pour une durée de 6 ans qui commencera à courir
le 01/01/2013 pour se terminer le 31/12/2018"
nous "interdisant toute intervention directe, de quelque nature qu’elle soit, auprès du ou des preneur(s)".

A renvoyer signée et trois exemplaires etc...

Nous savons maintenant (par la famille sur place) le nom du nouveau fermier, mais nous garderons bien de le contacter préférant louer à la SAFER qui nous garantie les payement (ma mère est une personne âgée qui privilégie la facilité et la sécurité).

Toutefois, il y a encore des inconnues dont j'ai demandé par mail explications au représentant de la SAFER.

"Nombre de DPU mis à disposition" et "Valeur unitaire (hors prélèvement éventuels)" ne sont pas renseignées sur votre proposition.
Merci de nous éclairer sur ce passage ou de remplir ces items sur le document définitif que vous allez nous envoyer.

Nous voudrions bien savoir de quoi il s'agit et pourquoi ce passage n'est pas renseigné sur la convention (?).

c) Situation locative : le propriétaire déclare que les biens objet de la présente convention sont libres de toute location ou occupation. Qu’ils n’ont fait l’objet d’aucune reprise susceptible d’être annulée en exécution de l’article L 411-66 du Code Rural, et qu’ils ne sont pas grevés ensuite d’un partage du droit de priorité institué par l’article 832-2 du Code Civil.
Ma réponse/demande : Le locataire Monsieur Mxxx n'ayant jamais résilié son bail, nous considérons qu'il est toujours locataire des terres susnommées bien qu'il accuse un retard de payement de trois ans.

Peut-être pourrez-vous intervenir pour qu'il régularise cette situation afin qu'il nous libère nous permettant de signer une reprise de la location de ces terres.

"g) Le propriétaire déclare être parfaitement informé des dispositions règlementaires, communautaires,
nationales et locales relatives au transfert et à la jouissance des droits à produire et primes."

Ma réponse/demande : Nous ne sommes pas informés et je vous remercie de nous faire parvenir une documentation relative à ce sujet.

Bon, pas que nous n'ayons pas confiance en la SAFER (quoi que...) mais nous trouvons sa façon de procéder (nous excluant de la transaction et nous mettre devant le fait accomplis) et nous interrogeons sur le prix qu'elle nous propose pour 4 ha de bonnes terres labourables bien grasses dans le Gers (du coté d'Eauze).

La présente convention est consentie et acceptée moyennant une redevance annuelle d’un montant de
305,00 €.

En pensez-vous quelque chose Cyril et où puis-je me renseigner sur la valeur réelle de ces terres à la location ? Wink




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Location de terres et SAFER

Message par jack32 le Dim 14 Avr - 0:31

b) Utilisation des fonds selon un bail SAFER : la SAFER utilisera les biens objet de la présente convention
aux fins d’aménagement parcellaire et de mise en valeur agricole, conformément au but fixé par l’article L 142-6 du Code Rural. Elle consentira à cet effet un (ou plusieurs) bail SAFER lequel ne sera pas soumis aux même règles résultant du statut du fermage sauf en ce qui concerne le prix conformément aux dispositions du 2 alinéa de l’article L 142-6 du Code Rural.
Ce que je voudrais aussi savoir, c'est ce que veut dire "Elle consentira à cet effet un (ou plusieurs) bail SAFER lequel ne sera pas soumis aux même règles résultant du statut du fermage"

J'ai bien sûr fais des recherches avec Google mais toutes ces histoires (et le jargon qui va avec) étant nouvelles pour moi, autant vous demander d'éclaircir ma lanterne.

Merci pour votre compréhension. Wink

Ps: Je ne cherche pas à chipoter mais juste à préserver les intérêts de ma maman un peu elle aussi dépassée par ces évènements.

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Re: Changement de fermier et SAFER

Message par Cyril le Dim 14 Avr - 12:21

Bonjour,

Par principe, la SAFER a pour but de mettre en œuvre la politique d’aménagement et de développement durable du territoire rural, sur le plan foncier, pour réaliser les objectifs des articles L111-2 et L141-1 du code rural :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006071367&idArticle=LEGIARTI000022665413&dateTexte
Pour la réalisation des missions […], les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural peuvent :
1° Acquérir, dans le but de les rétrocéder, des biens ruraux, des terres, des exploitations agricoles ou forestières ;
2° Se substituer un ou plusieurs attributaires pour réaliser la cession de tout ou partie des droits conférés, soit par une promesse unilatérale de vente, soit par une promesse synallagmatique de vente, portant sur les biens visés au 1°, dès lors que la substitution intervient dans un délai maximal de six mois à compter du jour où ladite promesse a acquis date certaine et, au plus tard, au jour de l'acte authentique réalisant ou constatant la vente ;
3° Acquérir, dans le but d'améliorer les structures foncières, des parts de sociétés civiles à objet agricole donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance de biens agricoles ou forestiers ou l'intégralité des parts ou actions de sociétés ayant pour objet principal l'exploitation ou la propriété agricole et, notamment, par dérogation aux dispositions du chapitre II du titre II du livre III (nouveau), des parts de groupements fonciers agricoles ;
4° Se livrer ou prêter leur concours, en vertu d'un mandat écrit, à des opérations immobilières portant sur les biens d'autrui et relatives au louage régi par le livre IV (nouveau).


Mais l’article L142-6 du code rural vous concerne davantage (le propriétaire met ses terres à la disposition de la SAFER qui, elle-même, va louer les terres à un exploitant par l’intermédiaire d’un bail qui n’est pas soumis au statut du fermage sauf concernant le prix) :
Tout propriétaire peut, par convention, mettre à la disposition d'une société d'aménagement foncier et d'établissement rural, en vue de leur aménagement parcellaire ou de leur mise en valeur agricole, pour autant que cette dernière soit effectuée par des agriculteurs, conformément au but fixé par les articles L. 141-1 à L. 141-5, des immeubles ruraux libres de location. Ces conventions sont dérogatoires aux dispositions de l'article L. 411-1. Leur durée ne peut excéder trois ans. Toutefois, pour une superficie inférieure à deux fois la surface minimum d'installation, cette durée peut être portée à six ans, renouvelable une seule fois.
La durée des conventions est de six ans au maximum, renouvelable une fois, pour les immeubles ruraux situés dans les périmètres de protection et d'aménagement des espaces naturels et agricoles délimités en application de l'article L. 143-2 du code de l'urbanisme, ainsi que pour les conventions portant sur la mise à disposition, pour un usage de pâturage extensif saisonnier, d'immeubles ruraux situés dans les communes mentionnées à l'article L. 113-2 du présent code.
A cet effet, la société d'aménagement foncier et d'établissement rural consent des baux qui ne sont soumis aux règles résultant du statut du fermage que pour ce qui concerne le prix. Ces baux déterminent, au moment de leur conclusion, les améliorations que le preneur s'engage à apporter au fonds et les indemnités qu'il percevra à l'expiration du bail.
A l'expiration de ce bail, lorsque celui-ci excède une durée de six ans, le propriétaire ne peut donner à bail dans les conditions de l'article L. 411-1 le bien ayant fait l'objet de la convention ci-dessus sans l'avoir préalablement proposé dans les mêmes conditions au preneur en place […].


L’avantage de ce type de mise à disposition pour le propriétaire est qu'elle n’est pas soumise au statut du fermage, ce qui est moins strict. Mais cela peut justifier un faible prix.



"Nombre de DPU mis à disposition" et "Valeur unitaire (hors prélèvement éventuels)" ne sont pas renseignées sur votre proposition.
Merci de nous éclairer sur ce passage ou de remplir ces items sur le document définitif que vous allez nous envoyer.

Les droits à paiement unique (DPU) sont activés chaque année par les exploitants, auprès de l’administration (direction départementale des territoires) lors de la déclaration PAC à concurrence de leurs hectares admissibles, et ce, afin de percevoir une certaine somme (primes PAC ou subvention).
Dans l’hypothèse où vous seriez vous-même (votre mère) propriétaire de DPU, vous ne pourriez plus (du moins en partie) les activer dès lors que les terres sont désormais (après mise à disposition) exploitées par un autre exploitant. Ainsi, il vous est permis de mettre à disposition vos DPU, en plus des terres, pour le nouvel exploitant.

c) Situation locative : le propriétaire déclare que les biens objet de la présente convention sont libres de toute location ou occupation. Qu’ils n’ont fait l’objet d’aucune reprise susceptible d’être annulée en exécution de l’article L 411-66 du Code Rural, et qu’ils ne sont pas grevés ensuite d’un partage du droit de priorité institué par l’article 832-2 du Code Civil.

Ma réponse/demande : Le locataire Monsieur Mxxx n'ayant jamais résilié son bail, nous considérons qu'il est toujours locataire des terres susnommées bien qu'il accuse un retard de payement de trois ans.

Peut-être pourrez-vous intervenir pour qu'il régularise cette situation afin qu'il nous libère nous permettant de signer une reprise de la location de ces terres.

Il peut être convenu une résiliation amiable avec le preneur initial qui a cessé ses activités. Cela éviterait de faire du contentieux, malgré les défauts de paiement.

"g) Le propriétaire déclare être parfaitement informé des dispositions règlementaires, communautaires,
nationales et locales relatives au transfert et à la jouissance des droits à produire et primes."

Ma réponse/demande : Nous ne sommes pas informés et je vous remercie de nous faire parvenir une documentation relative à ce sujet.

Cela doit viser tous transferts de DPU, PMTVA, quotas laitiers, contrats MAE, etc.

La présente convention est consentie et acceptée moyennant une redevance annuelle d’un montant de
305,00 €.
En pensez-vous quelque chose Cyril et où puis-je me renseigner sur la valeur réelle de ces terres à la location ? Wink

Par ce type de convention de mise à disposition, dès lors qu’elle n’est pas soumise au statut du fermage, la redevance n’est pas tenue d’être comprise dans les fourchettes départementales et locales alors que pour un bail à ferme « normal », soumis au statut, son loyer est encadré. D’où la possibilité d’avoir une redevance faible dans votre situation. Pour autant, je ne sais pas ce qui ce pratique habituellement par les SAFER pour ces conventions. Vous pouvez contacter la chambre d’agriculture ou la direction départementale des territoires de votre département pour avoir une idée des fourchettes de prix applicables aux baux soumis au statut du fermage, dans votre région (a priori, selon l’arrêté départemental fixant la fourchette des loyers des baux soumis au statut du fermage : le maximun = 201,84 €/ha et le minimum = 54,04 €/ha ; et 1 quintal = 24,01 €.
http://www.gers.equipement-agriculture.gouv.fr/indice-des-fermages-et-baux-ruraux-r1683.html
Pour vous : 305 €/4 ha = 76,25 €/ha (soit plus de 3 quintaux par hectare). C’est en effet plutôt faible mais cela ne semble pas anormal pour ce type de convention. Vous pouvez contacter la SAFER pour demander des précisions sur le mode de calcul de la redevance par rapport à la fourchette du statut du fermage.

-La convention que vous concluez avec la SAFER n’est pas soumise au statut du fermage.
-Le bail qui est conclu entre la SAFER et l’exploitant n’est pas soumis au statut du fermage sauf concernant le prix qui doit être encadré.
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Re: Changement de fermier et SAFER

Message par jack32 le Dim 14 Avr - 14:08

Je vous remercie, Cyril, pour votre réponse si bien documentée.
Même si je n'ai pas tout compris, vous semblez avoir cerné mon besoin et je n'en attendais pas tant.

Dans l’hypothèse où vous seriez vous-même (votre mère) propriétaire de DPU, vous ne pourriez plus (du moins en partie) les activer dès lors que les terres sont désormais (après mise à disposition) exploitées par un autre exploitant. Ainsi, il vous est permis de mettre à disposition vos DPU, en plus des terres, pour le nouvel exploitant.

Si j'ai bien compris, les DPU servent à obtenir des subvention ce qui nous confirmerait le soudain intérêt des preneurs pour ces terres.

Le truc est que je ne sais absolument pas si ma mère est propriétaire de ces DPU et il n'en est fait aucune mention sur le bail du locataire actuel (enfin, si l'on peut dire) qui a changé en 1997 son GAEC en forme EARL avec une précision.....

Pour le surplus, sans changement à l’exception du fait que seul Jxxx Mxxxa la qualité d'exploitant.

D'ailleurs, lors de notre premier contact, le représentant de la SAFER avait évoqué le fait que selon ce que vendait le fermier (son exploitation ou sa société), les terres n'avaient pas la même valeur pour des questions de subventions.

Comme la négociation était en cours à ce moment là, il ne pouvait m'en dire plus et je commence à comprendre maintenant ces histoires de DPU. Wink

Sur la convention de mise à disposition, il y a ce paragraphe (non renseigné et je me demande pourquoi)....
S’il est titulaire de tels droits, il s’engage, dès à présent et de manière irrévocable, à effectuer toute démarche nécessaire afin de transférer ces droits, à titre gracieux, au preneur choisi par la SAFER.

Nombre de DPU mis à disposition :........................................
Valeur unitaire (hors prélèvement éventuel) :...........................

Il est ici précisé que dans le bail conclu entre la SAFER et le futur exploitant des biens objets des présentes, figurera la clause suivante : « le preneur s’engage, dès à présent et de manière irrévocable, à restituer en fin de bail les Droits à Paiement Unique dont il aura bénéficié au titre des présentes, aux(x) futur(s) exploitant(s), et ce, sans indemnité ni contrepartie. Il s’engage également à accomplir toute formalité nécessaire à cet effet, notamment auprès de l’administration. »

Il semble que j'ai eu ne nez creux de demander à la SAFER des précisions et, si ma mère était propriétaires de tels droits, il me semble que cela se saurait non ?

La question est maintenant de savoir qui les possèdent actuellement, à qui ils sont en réalité, et si ces gens ne sont pas en train de nous sucrer une partie de notre patrimoine. Bon Dieu que je suis méfiant ! Smile

Dites-moi si je me trompe, mais ces terres n'ont pas la même valeur selon qui active ces droits qui en mon sens devraient apparaître sur les baux des différents preneurs quelle qu'en soit la forme.

Bon, comme j'ignore tout de la pratique dans ces cas-là, comment puis-je m'assurer de la réalité de cette affaire ?

c) Situation locative : le propriétaire déclare que les biens objet de la présente convention sont libres de toute location ou occupation. Qu’ils n’ont fait l’objet d’aucune reprise susceptible d’être annulée en exécution de l’article L 411-66 du Code Rural, et qu’ils ne sont pas grevés ensuite d’un partage du droit de priorité institué par l’article 832-2 du Code Civil.

Ma réponse/demande : Le locataire Monsieur Mxxx n'ayant jamais résilié son bail, nous considérons qu'il est toujours locataire des terres susnommées bien qu'il accuse un retard de payement de trois ans.
Peut-être pourrez-vous intervenir pour qu'il régularise cette situation afin qu'il nous libère nous permettant de signer une reprise de la location de ces terres.
Il peut être convenu une résiliation amiable avec le preneur initial qui a cessé ses activités. Cela éviterait de faire du contentieux, malgré les défauts de paiement.

Le preneur initial n'ayant (pour ses raisons personnelles) pas fait la démarche de résilier son bail, nous ne pouvons signer quoi que ce soit, sauf contrevenir à l'alinéa C) de la convention, et j'attends avec impatience la réponse de la SAFER à ma demande informelle d'intervention auprès de ce dernier pour qu'il s'acquitte de son devoir de résiliation.

A moins que comme il a vendu son exploitation (il a vend quoi au juste ?), le bail ne s'éteigne automatiquement puisque il ne peut être "transféré" à qui que ce soit sans l'accord du propriétaire.

C'est une question. Smile

C’est en effet plutôt faible mais cela ne semble pas anormal pour ce type de convention. Vous pouvez contacter la SAFER pour demander des précisions sur le mode de calcul de la redevance par rapport à la fourchette du statut du fermage.

J'ai commis une petite erreur en parlant de 4 ha. Il fallait lire 2 ha 91 a 39 ca

Je vous prie de m'en excuser et votre réponse me rassure quelque part mais je voudrais tout de même m'assurer que cette histoire de DPU n'est pas la clef de l'histoire et que la location de ces terres n'a pas la même valeurs selon ce qui va être écrit sur la convention au paragraphe en faisant mention.

A suivre.... Wink



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Re: Changement de fermier et SAFER

Message par Cyril le Dim 14 Avr - 23:17

Concernant les DPU, votre mère devrait en effet savoir si elle en est propriétaire ou non. Seul l’exploitant effectif (le preneur en cas de bail) peut les activer chaque année, c’est-à-dire les utiliser à hauteur des surfaces louées pour avoir un paiement en contrepartie (la valeur d’un DPU varie, en moyenne, entre 50 € et 350 €/ha).
Votre mère est-elle toujours considérée comme exploitante auprès de la DDT ? A-t-elle un numéro PACAGE (référence en tant qu’exploitant auprès de l’administration) ? Vous pouvez contacter la DDT pour savoir s’il existe des DPU en propriété à son nom ?
Selon vos dires, vous ne semblez pas être propriétaire de DPU dès lors que le précédent bail n’en parle pas, de même que votre mère n’a signé aucune clause de transfert de DPU au bénéficie du preneur.
A contrario, il faudrait transférer des DPU au nouvel exploitant en remplissant cette clause n°10 :
https://www3.telepac.agriculture.gouv.fr/telepac/pdf/tdp/2013/DPU-2013_clause-10.pdf
En tout cas, je ne pense pas que ce soit un enjeu essentiel (pour vous) si votre mère ne fait pas de déclaration PAC chaque année. Par ailleurs, si elle conservait des DPU qui n’étaient pas transférés en même temps que la mise à disposition des terres, elle ne pourrait pas activer les 2,91 DPU sur 2 ha 91 a, et ils seraient perdus au bout de 2 ans. Aussi, la réforme budgétaire de la PAC prévue pour 2014-2015 va probablement modifiée le régime actuel des DPU.
Le paragraphe sur les DPU n’est pas renseigné car vous seul savez si vous êtes propriétaire de DPU et pouvez ou non les « louer » au nouveau preneur.
Aussi, comme vous le rappelez, ces terres peuvent avoir une importance si le nouvel exploitant est propriétaire de DPU en excès, qui ne peuvent pas être activités à défaut d’exploitation de surfaces suffisantes.
Concernant la résiliation du bail, je suis curieux de la réponse qui sera apportée par la SAFER. Peut-être qu’il existe une disposition particulière à ce sujet … Il faut que j’y jette un œil.
Votre bail a-t-il été mis à disposition du GAEC ou de l’EARL par votre preneur initial ?
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Re: Changement de fermier et SAFER

Message par jack32 le Lun 15 Avr - 12:36

Je ne vous remercierais jamais assez, Cyril, car votre aide m'est très précieuse et je commence à y voir plus clair dans toute cette histoire. Smile

Non, ma mère n’est pas (ou plus) exploitante agricole et je l'ai interrogé ce week-end à propos des DPU dont elle ignorait même jusqu'à leur existence.

Le paragraphe sur les DPU n’est pas renseigné car vous seul savez si vous êtes propriétaire de DPU et pouvez ou non les « louer » au nouveau preneur.
Ce qui est étrange, et a attiré mon attention, c’est que personne ne nous parle de ces DPU et j'attends avec impatience la réponse de la SAFER à ma demande d’éclaircissement à ce sujet.

Votre bail a-t-il été mis à disposition du GAEC ou de l’EARL par votre preneur initial ?
Il semble que ce soit le cas car le preneur initial a changé son statut juridique en 2001 et fait signer à ma mère un document libellé en ces termes.

Je soussigné Madame .......

Déclare avoir bien et dûment informé avant le 30/08/1997 de l’exploitation des terres louées par l'EARL de ***** à la place du GAEC de **** (même nom) suite à la transformation de la société sous forme d'EARL.

Pour le surplus, sans changement à l’exception du fait que seul Jxxx Mxxxa la qualité d'exploitant.

Je renonce à tous recours de quelque nature que ce soit en cas de contestation sur l'information relatée aux précédentes et confirme en tout point le bail au profit de l'EARL de *****.
Concernant la résiliation du bail, je suis curieux de la réponse qui sera apportée par la SAFER. Peut-être qu’il existe une disposition particulière à ce sujet … Il faut que j’y jette un œil.
Tout ceci ne me semble pas très légal d'autant plus que la SAFER est parfaitement au courant de l'indélicatesse du preneur initial et qu'elle se tire une balle dans le pied en laissant traîner ces choses.

Il ne reste donc plus qu'à attendre la réponse de la SAFER qui ne devrait pas tarder si réponse il y a et que le preneur initial se décide à résilier si il en a l'obligation.

Très cordialement, Smile


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Re: Changement de fermier et SAFER

Message par jack32 le Lun 15 Avr - 20:29

Du nouveau qui vient d'arriver par mail de la part de la SAFER suite à ma demande d'éclaircissement concernant...

a) Les DPU
b) La non résiliation de la part du preneur initial


Bonjour,
/Les DPU (primes européennes ne vous concernent pas car ; elles sont ici devenues la propriété des locataires :réforme 2006) Votre location est faite sans les primes.
/Monsieur Mxxx cesse l’exploitation vis-à-vis de la MSA et résilie ses fermages dans nos actes, c’est a cette occasion qu’il aura les fonds pour payer les retards.
Bonne réception
Jxxx
conseiller foncier

Je lui réponds que les réponses ne me conviennent pas et que....

Monsieur Mxxx a peut-être cessé l'exploitation vis à vis de la MSA et "résilie ses fermages dans vos actes" mais il n'a fait à ce jour aucune démarche vis à vis du propriétaire (ma mère) qui n'est en aucun cas officiellement avisée de cette cessation d'activité et du désir du preneur initial de libérer le bail de fermage.

Ce qui est en flagrante contradiction avec les disposition des baux ruraux (et leurs raisons d'être) et parfaitement illégal.

A contrario, nous considérons L'EARL de xxx donc Monsieur Mxxx toujours locataire de ces terres et redevables des annuités en retard plus les intérêts qui ne manqueront pas de courir (et êtres réclamés) à défaut de dédommagement si cette affaire devait nous poser d'autres problèmes.

D'autre part, nous sommes informés du fait que Monsieur Dxxx de Bxxx a commencé à exploiter ces terres sans qu'aucun accord n'ait été sollicité et il occupe ces terres sans droit ni titre.

D'autant plus que nous ne sommes pas sensés savoir que c'est à lui que le preneur initial a vendu ses terres et que la SAFER lui aurait donné un accord verbal de les occuper sans pour en être autant autorisée puisque à ce jour, aucune convention n'a été signée.

Je pense, Mr Jxxx que vous devriez comprendre que nous sommes dans l'expectative en ce qui concerne cette affaire et que quelque chose nous échappe.

Il devient urgent maintenant d'emmener à conclusion l'histoire naissante et vous serais gré, si nos terres intéressent toujours la SAFER, d'intervenir pour la clarifier de obtenant de Monsieur Mxxx qu'il s'acquitte de ses devoirs en :

a) Demandant réglementairement au propriétaire la résiliation amiable de son bail
b) Nous réglant ses arriérés de loyer.

Vous aurez compris qu'aucune convention de mise à disposition de nos terres ne sera signée ni avec la SAFER ni avec personne tant que nous serons dans l'expectative et que nous aurons l'impression d'être mené en bateau.

Bon, d'accord, j'ai peut-être été un peu incisif mais appris aujourd’hui qu'un autre propriétaire de terres louées en fermage au même preneur initial et également sollicité par la SAFER a exactement le même problème (impayés et non résiliation) bien qu'ayant ces jours-ci signé la convention.

Le conseiller foncier de la SAFER lui a dit "qu'il lui ferait passer le papier (résiliation) rapidement".

Des promesses, toujours des promesses. Wink

La phrase....

Monsieur M*** cesse l’exploitation vis-à-vis de la MSA et résilie ses fermages dans nos actes, c’est a cette occasion qu’il aura les fonds pour payer les retards.

...me semble bien ambiguë car ne répond pas à notre demande d'avoir un acte de résiliation avant la signature de la convention, et ces promesses de voir payer les retards à l'occasion d'une éventuelle résiliation dans les actes de la SAFER m’interroge.

Mais que peut bien avoir à faire le preneur initial, ses dettes, son EARL et la signature de la convention ?

D'autant plus que je viens d'avoir confirmation qu'il s'agit en fait d'une liquidation (judiciaire ?)

Mon idée est que le conseiller et en train d'essayer de m'embrouiller.

Dites-moi si je me trompe. Smile

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Re: Changement de fermier et SAFER

Message par Cyril le Mar 16 Avr - 10:59

Bonjour,

En règle générale, le changement d'exploitant auprès de la MSA doit donner lieu à une mutation de parcelles (http://www.msa-mps.fr/lfr/documents/98775/1216758/Bulletin+de+mutation+de+terres).
Vous pouvez donc contacter cet organisme pour savoir ce qu'il est de vos parcelles et si elles ont été transférées "automatiquement" au nouvel exploitant.

En effet, le passage "il résilie ses fermages dans nos actes" me semble un peu léger... Quid d'une résiliation unilatérale?
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Unilatérale ? Elle est bien bonne ! :)

Message par jack32 le Mar 16 Avr - 11:32

...Et d'une mutation de parcelles parfaitement illégale. Wink

En ce qui concerne la MSA, suite à leur courrier disant que "...suite à la résiliation du bail le 15/12/2012 elle nous informe qu'elle n’est pas en mesure d'affecter à un exploitant agricole les terres nous appartenant et référencées en annexe.", ce sont les premiers que j'ai appelé et ils m'ont expliqué qu'ils n'en savaient pas plus et m'ont dirigé vers un service juridique payant.

D’après leur document, ils ne savent pas qui a repris ces parcelles puisque ils nous le demandent. A moins que....

Mais je ne voudrais pas tomber dans la paranoïa. L'affaire est assez compliquée (lire non simple) comme cela.

Mais pourquoi donc ne veulent-ils pas produire cette résiliation alors que c'est logique, réglementaire et si évident ?

Bon, cela dépasse peut-être l'objet de ma primo demande mais je suis en train de me demander si cette situation ne serait pas une manœuvre pour "forcer la main" de ma mère en lui faisant accepter une décision unilatérale qui arrangerait tout ce petit monde (que je découvre par la même occasion) et si il n'y aurait pas quelque part un conflit d'intérêt.

Cela est une autre histoire et nous devrions avoir très vite la réponse en l'espèce de la réaction du " conseiller foncier" qui a dut être estomaqué de mon retour à sa bizarre missive.

a) Ils deviennent raisonnables et tout va bien
b) Ils continuent leurs mystères et ils n'auront pas les terres

Et moi, je me fais enguirlander par ma maman parce qu'elle ne comprends rien à ces histoires et qu'elle est prête à signer n'importe quoi pour avoir la paix.

A suivre... Smile






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Re: Changement de fermier et SAFER

Message par jack32 le Mar 16 Avr - 12:14

Dernière livraison ce matin de la part de la SAFER

Bonjour,
La safer n’a aucun pouvoir pour obliger le Locataire à respecter ses obligations légales ,d’information et de paiement. Par contre nous vous garantissons le paiement du nouveau contrat et nous avons maintenu le prix par une négociation sur la cession des DPU au futur exploitant . La Msa est en attente de connaitre le futur exploitant avant de se retourner vers le propriétaire. Il vous incombe des ce jour à faire une lettre recommandée avec ar pour réclamer votre du ; la menace de la déchéance du fermage étant maintenant bien illusoire ,il ne reste que la poursuite de créancier sur ses deniers.
Dans l’attente de vos nouvelles

NB après le 15 /5/2013 plus aucun preneur n’acceptera un bail fermeture des déclarations à la PAC.

J********
conseiller foncier
Dans notre cas, mais que donc peut bien vouloir dire....

la menace de la déchéance du fermage étant maintenant bien illusoire
Ce fermier étant supposé résilier son bail, que vient faire une menace de déchéance de fermage là dedans ?

A moins qu'il n'ait pas l'intention de le faire et une autre question verrait le jour :

En a-t-il l'utilité (et laquelle) et le droit ?

NB après le 15 /5/2013 plus aucun preneur n’acceptera un bail fermeture des déclarations à la PAC
Merci de me prévenir. i Smile
J'ais répondu ...
Il ne vous reste donc Monsieur Jxxx que peu de temps pour mener à bien cette négociation et nous aider à solutionner un problème qui sans aucun doute mettra un frein à la signature d'une convention

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Re: Changement de fermier et SAFER

Message par PH le Mer 17 Avr - 12:58

Nan ce qu'ils veulent dire avec déchéance du fermage, c'est qu'en gros l'arme du bailleur quand on le paye pas c'est de résilier le bail. Et dans ce cas là il y a plus trop de menace puisqu'il cesse l'exploitation.

Par contre rien n'empêche de demander les sous directement au fermier, c'est juste la menace traditionnelle de résiliation qui est "fichue".

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Re: Changement de fermier et SAFER

Message par jack32 le Mer 17 Avr - 15:10

Merci Ph pour votre réponse mais je ne comprends pas hélas ce que veut dire ...

...demander les sous directement au fermier
La recherche a un peu avancée (à défaut de l'affaire) et je dispose aujourd'hui des éléments suivants.

L'EARL en liquidation est dissoute.

Le bail est passé en 1997 à cette EARL comme en témoigne la décharge que le fermier à fait signer à ma mère un peu plus tard.

Pour rappel :

Je soussigné Madame .......
Déclare avoir bien et dûment informé avant le 30/08/1997 de l’exploitation des terres louées par l'EARL de ***** à la place du GAEC de **** (même nom) suite à la transformation de la société sous forme d'EARL.

Pour le surplus, sans changement à l’exception du fait que seul Jxxx Mxxxa la qualité d'exploitant.

Je renonce à tous recours de quelque nature que ce soit en cas de contestation sur l'information relatée aux précédentes et confirme en tout point le bail au profit de l'EARL de *****.

La SAFER ne répondant pas à mes demandes d'information, il faut que je sache maintenant ce qu'il advient de ce bail qui, le preneur initial ayant cessé son activité et l'EARL disparue n'a plus lieu d'exister d'autant plus que ma famille n'a jamais été saisi d'une demande d'autorisation de mutation des parcelles ou quelque chose comme cela.

En cherchant sur Internet, j'ai cru comprendre que ce bail ne s'éteignait pas automatiquement et qu'il fallait passer par le juge. Peut-être savez-vous ce qu'il en est exactement.

Précision :Ce bail n'est pas cessible.

Pour la petite histoire, un de mes proche sur place a eu un contact avec le fermier hier soir et ce dernier lui a sorti toujours la même fadaise.

Il a résilié le bail auprès de la SAFER et va "donner le papier" (que tout le monde attends avec beaucoup d'impatience) mais cela ne tient pas debout. Le propriétaire est ma mère et la SAFER disant que...

Monsieur Mxxx cesse l’exploitation vis-à-vis de la MSA et résilie ses fermages dans nos actes,

...n'a jamais été mandatée pour recueillir quelque résiliation que ce soit.

Cela génère deux questions.

Ce fermier a-t-il le droit d'agir de la sorte ?
Ce bail est-il ou non automatiquement caduc ?
Sinon, à qui m'adresser pour en savoir un peu plus (la juridiction qui a liquidé et dissous l'EARL par exemple).

Merci pour votre attention. Smile

PS: La SAFER ne réponds pas à mes courriers et ne se manifeste plus malgré l'urgence de traiter le dossier puisque...

NB après le 15 /5/2013 plus aucun preneur n’acceptera un bail fermeture des déclarations à la PAC


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Re: Changement de fermier et SAFER

Message par PH le Mer 17 Avr - 16:31

Faut se tranquiliser aussi, l'intérêt d'avoir des terres ne réside pas que dans les DPU, faut pas se faire forcer la main non plus. Les DPU peuvent ne pas être activés pendant 2 ans, sans perte, donc ne vous faite pas avoir, si quelqu'un veut les terres il se manifestera même si c'est après le 15.

Je pense que la SAFER veut dire que le fermier mentionnera la résiliation du bail au moment de la conclusion du nouveau. Mais c'est pas très cohérent puisque l'EARL est dissoute et qu'elle était la seule preneuse à bail.

Pour ma phrase incomprise : je veux dire que vous pourriez toujours demander de l'argent pour les fermages non dus, mais sans pouvoir "vraiment" menacer de résiliation du bail, puisqu'il n'exploite déjà plus.

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Re: Changement de fermier et SAFER

Message par jack32 le Mer 17 Avr - 16:53

Les DPU peuvent ne pas être activés pendant 2 ans, sans perte, donc ne vous faite pas avoir, si quelqu'un veut les terres il se manifestera même si c'est après le 15
Ce n'est pas vraiment cela qui me préoccupe parce que de toutes façons, nous n'avons pas l'intention d'exploiter nous même ces terres.

Ni nous laisser forcer la main non plus. Wink

...la SAFER veut dire que le fermier mentionnera la résiliation du bail au moment de la conclusion du nouveau
Oui, j'ai fini par comprendre (il était temps !) que ces gens manœuvrent pour nous empêcher de louer ailleurs à un autre prix, ce qui est de bonne guerre mais parfaitement illégal. Ceci est une autre histoire.

C'est pour cela "qu'ils" ne veulent pas nous donner cette résiliation et que je la réclame.

Mais c'est pas très cohérent puisque l'EARL est dissoute et qu'elle était la seule preneuse à bail.
Du coup, je ne sais plus où m'adresser pour réclamer cette résiliarion d'où mes dernières questions...

Ce fermier a-t-il le droit d'agir de la sorte ? (Possibilité de pressions)
Ce bail est-il ou non automatiquement caduc ? (Cela serait trop beau)
Sinon, à qui m'adresser pour en savoir un peu plus (la juridiction qui a liquidé et dissous l'EARL par exemple). <--- il faut au moins que je sache cela.

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Re: Changement de fermier et SAFER

Message par PH le Jeu 18 Avr - 10:13

J'ai pas de connaissances précises en droit des procédures collectives, donc je peux dire une bêtise.
A mon sens si l'EARL est morte (dissoute et liquidée), le bail est terminé (puisqu'il n'est pas cessible de toute façon).

A mon sens vous êtes en droit de, vulgairement, tous les envoyer ch***.
La SAFER ne peut pas vous imposer un fermier, si votre fermier n'exploite plus, le bail n'est transmis à personne, et les terres vous reviennent. Toute personne voulant les exploiter sans votre accord serait un occupant sans titre.

Pour le tribunal compétent : a priori c'est le Tribunal de Grande Instance.

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Re: Changement de fermier et SAFER

Message par jack32 le Jeu 18 Avr - 12:29

Oui, merci PH pour ces précisions et mes recherches et les contacts que j'ai en privé ou sur d'autres espaces confirment vos dires.

Petite précision, un correspondant en général assez bien informé me dit que l'EARL est bien dissoute mais pas liquidée. J'avoue ne pas savoir trop la différence mais j'y travaille. Wink

Je vais aujourd'hui tenter le greffe du tribunal pour en savoir plus et la DDE pour avoir leur avis.

Grâce à vous tous, j'ai bien avancé dans cette "étude" et vais sans doute dans les jours à venir entreprendre les premières démarches. vous en serez bien évidemment les premiers informés.

Pour info, le conseiller foncier SAFER n'a pas répondu à mes (très ou trop) précises questions, n'a pas envoyé la proposition de convention à ma mère et fait le mort. Je me demande ce qu'il espère. Wink




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Re: Changement de fermier et SAFER

Message par jack32 le Ven 19 Avr - 14:38

Bonjour à tous, Smile

Une nouvelle info vient de tomber en l'espèce d'une contribution sur un autre forum.

Pour info, réponse partielle du cridon sur leur base de données :

QUESTIONS :
Que devient le bail rural consenti à une personne morale à la dissolution de celle-ci ?
Son attribution à l'ensemble des ex-associés indivisément ou à l'un seulement d'entre eux est-elle possible ?

REPONSE :
La solution est constante : lorsqu'une société a la qualité de preneur bénéficiaire du statut du fermage, le bail est résilié à sa dissolution.
Le titulaire du bail étant une personne morale, toute transmission à un (ou plusieurs) associé(s) personne(s) physique(s) est constitutive d'une cession prohibée, à peine de résiliation, en application des dispositions de l'article L. 411-35 du Code rural."

Réponse sous réserve bien sûr que le bail n'indique pas également les associés en qualité de locataires aux aussi.

Après se pose le problème de la date exacte de résiliation : date de dissolution de la société ou plutôt celle de la disparition de la personnalité morale résultant de la clôture de la liquidation,
En ce qui me concerne, le greffe du tribunal m'a confirmé qu'il ne s'agit pas d'une liquidation judiciaire, que l'EARL est bel et bien dissoute, et qu'elle est en cours de liquidation.

Un spécialiste de la DDE contactée devait me rappeler hier mais ne l'a pas fait.


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Re: Changement de fermier et SAFER

Message par jack32 le Ven 19 Avr - 17:04

En fait, je me demande si c’est bien la peine de se casser la tête.

En compulsant le dossier, je viens de me rendre compte que, dans le courrier de la MSA concernant l'affectation des terres, la date du 15/12/2012 que je croyais être sa cessation d'activité est en réalité......

Suite à la résiliation du bail en date du 15 décembre 21012, nous vous informons que nous ne sommes pas en mesure d'affecter à un exploitant agricole les terres.....etc....
Comme la SAFER dans un de ses courrier a prétend....

/Monsieur Mxxx cesse l’exploitation vis-à-vis de la MSA et résilie ses fermages dans nos actes
Nous avons là la preuve formelle que ce bail est résilié et la tournure du courrier de trois pages que je suis en train de rédiger au contrevenant peut être en mon sens bien différente.

Ne suffirait-il pas alors de le mettre en demeure de nous adresser une demande de résiliation amiable quitte à le poursuivre si c’est utile mais nous n'en aurons peut être pas besoin.

Qu'en pensez-vous ?

PS: Pour le squatter, cela sera plus simple aussi.

J'ai aussi demandé à la MSA une copie de leur résiliation. Ce n'est pas gagné mais enfin....Wink

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Re: Changement de fermier et SAFER

Message par jack32 le Lun 22 Avr - 13:02

Bonjour à tous, Smile

Je viens vous annoncer une bonne nouvelle.

Suite à mes démarches auprès des divers intervenants dans cette histoire, le preneur initial a fini par résilier son bail et ce problème est donc résolu.

C'est grâce à tous ces amis anonymes, sur les forums et le vôtre, que j'ai pu recueillir les éléments qui m'ont permis de faire entendre notre droit et d'emmener cette affaire particulière à une juste conclusion.

Merci aux administrateurs d'ici d'avoir mis cette espace à disposition et en particuliers à ceux qui ont, sur cet espace ou en privé, pris la peine (beaucoup de peine pour certains) de s'intéresser à cette histoire.

Cordialement à tous. Smile

Jack

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Re: Changement de fermier et SAFER

Message par PH le Lun 22 Avr - 20:13

Et ben de rien et content qu'on ai pu servir !

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Re: Changement de fermier et SAFER

Message par jack32 le Mar 23 Avr - 10:04

PH a écrit:Et ben de rien et content qu'on ai pu servir !
Oh oui ! Smile

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Re: Changement de fermier et SAFER

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