cession bail rural : SVP aide pour fin de cession pour reprise par le bailleur

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cession bail rural : SVP aide pour fin de cession pour reprise par le bailleur

Message par LaurentB le Jeu 6 Fév - 14:26

Bonjour
je me permets de vous écrire en raison du contexte que je rencontre actuellement ( et je nai pas trouvé de réponses adéquates dans le forum)
je suis devenu propriétaire en 2010 dune ferme de famille (depuis 1850) avec 27,5 hectares sur laquelle un bail de fermage etait en cours depuis 2006 pour une partie des parcelles.
jusqu'à aujourdhui je réside en ville (loin de cette ferme) avec ma famille mais nous comptons y déménager ce printemps pour que notre ainée y fasse sa rentrée scolaire de septembre 2014.
en même temps nous avons obtenu fin 2013 (apres 3ans d'échanges avec un architecte et 1 1er pc refusé en début 2013)un permis de construire pour agrandir la maison d'habitation de ce lieu.
en plus à nos frais : - nous faisons venir le reseau deau de ville avec enfouissement reseau france tel+edf. + création de l'anc . (il y a une source avec la maison)
agé de plus de 40ans,sans avoir de capacité agricole, je compte me declarer eleveur dans les prochains mois (sans être JA) afin dy creer un elevage d'anes(traction animale) et d'anesses/anons (lait) + alpaga (laine) entierement financé par nos deniers.j'ai de disponible 9.5hectares sachant que la SMI est à 18 hectares.
J'ai bien conscience que concernant les parcelles qui étaient louées il faudra que je reste eleveur pendant au moins 9 années consécutives selon la loi.
Par ailleurs aucune formation de l'état n'est délivrée sur l'élevage de ces types danimaux.Mais je précise que je ne suis pas contre le fait de passer un bprea ou équivalent me donnant la capacité agricole si necessaire ...
J'ai donc donné congés par huissier au preneur dans la limite des 18mois prévu par la loi.
En réponse à cette cession le preneur a mandaté un avocat afin de contester devant le tribunal des baux ruraux avec une date de rdv conciliation en avril 2014La date de cession quand a elle du bail se situe en septembre 2015.
mes questions :
1) une erreur à été commise sur le bail initial en 2006 où pour un montant de fermage annuel il etait stipulé une surface correspondante à la somme des surfaces de parcelles concernées : il s'avère qu'il y a en réalité plus (13% de plus). aucune rectification faite depuis. y a til un reajustement financier sur la durée du bail (depuis que je suis propriétaire) à faire? ou bien le bail se transforme pour cette surface totale la plus grande ?
2) les animaux de cet eleveur ont aplatis beaucoup de murets en pierres sèches typique de la région à force de passer d'une parcelle à l'autre sur des parcelles qui netaient pas louées mais pour lesquelles les anciens propriétaires avaient oralement donné un droit de passage : puis je demander réparation financière quand à la dégradation de ces murets (aucun écrit à ce sujet dans le bail enregistré) ?
3) jai lu qu'en temps que bailleur je pouvait récuperer une partie de la Taxe Foncière auprès du preneur : quelle est la loi précise sur ce sujet ? est ce possible retro activement?
4) mon installation etant en "cours" que puis je opposer comme motif(s) à celui de preneur en place à la convocation de la conciliation ?
5) risque til d'y avoir une indemnité d'eviction à payer? ou une autre ? si oui calculée de quelle manière ?
6) a part une parcelle que le preneur fauche avec un tracteur , aucune autre parcelle n'est entretenue (topologie difficile pour un tracteur - action manuelle nécessaire) . Seul le passage de ces animaux peut amoindrir la nature . néanmoins les fougères, ronces, genêts prolifèrent de + en + , y compris dans ce qui était avant des prés pour les vaches/moutons : dois je le faire constater ? par qui ?

je vous remercie de votre aide et suis désolé d'avoir été si long.

si quelqu 'un peut m'aider dans ma démarche je vous en serai gré à l'avance

LaurentB







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Re: cession bail rural : SVP aide pour fin de cession pour reprise par le bailleur

Message par NDrew le Ven 7 Fév - 12:09

Donc pour info je n'ai aucune formation, donc prendre ce que je dis avec un grain de sel.

Je crois que si vous voulez de l'aide, il serait intéressant de dire s'il existe un état des lieux qui à été fait au début du bail. Sans état des lieux, il est plus difficile de prouver qu'il y à eu des dégradations.

Un autre point que je pense que vous devriez préciser, avez vous vérifiez si vous deviez faire une demande de droit d'exploiter au contrôle des structures?

NDrew
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Re: cession bail rural : SVP aide pour fin de cession pour reprise par le bailleur

Message par LaurentB le Ven 7 Fév - 17:47

bonjour et merci de vos remarques à prendre avec des pincettes.
Un état des lieux:non pas à ma connaissance, mais photos avant (celles de vacances quand jetais jeune!) / pendant (les animaux qui escaladent les murets à différents endroits) / et actuellement => des marres de pierres au sol qui à l'origine constituaient des murets.
a priori oui je dois faire un demande de droit d'exploiter , que ce soit pour les parcelles que jai de disponible ou forcément celles en bail de fermage.

sinon sauriez vous si l'entretien d'un chemin qu'il soit rural ou d'exploitation est à la charge du propriétaire, du preneur, des deux quand seule la mention "bon père de famille est indiquée dans le bail de fermage sans plus de précision" ?
Merci à vous


LaurentB

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Re: cession bail rural : SVP aide pour fin de cession pour reprise par le bailleur

Message par Cyril le Dim 9 Fév - 14:07

Bonjour,

Je vais essayer de vous apporter des réponses et vous donnerai quelques lectures.

La SMI est souvent utilisée, notamment pour déterminer le régime social de l’exploitant

http://www.msa-ardeche-drome-loire.fr/lfr/documents/98800/2517215/Guide+MSA+-+Affiliation+et+cotisations+des+exploitants+agricoles

Vous parlez de cession du bail en septembre 2015 : renouvellement du bail ?

Vous dites que la surface indiquée dans le bail est inférieure à la réalité ; est-ce qu’il manque des parcelles dans l’acte ou bien c’est au niveau des surfaces référencées ?

411-13 : action en révision en cas de fermage

En tout cas, si vous avez accepté un fermage moindre pendant plusieurs années, je pense qu’il peut être difficile de demander un complément de prix, sauf à considérer que cela peut constituer un préjudice en plus de la détérioration par le preneur du fonds loué (dommages et intérêts ?) …

411-50

411-72

sur les indemnités dues au preneur sortant

Est-ce que les murets vous appartiennent bien ? (limite séparative, mitoyenneté ?) Si oui : dégradations, occupation sans titres ? => constat d’huissier ; éventuellement photos des murets datant de l’époque…

Pour la taxe foncière : 415-3

Vous pouvez demander l’intervention d’un huissier (ou expert foncier ?) pour constater l’état du fonds.
Est-ce que dans votre cas, la présence des animaux ne serait-elle pas considérée comme un entretien des parcelles plutôt que comme un abandon (du fait notamment de l’impossibilité d’accès par des machines) ?

1. C’est une reprise par le bailleur du fonds loué pour exploiter personnellement… => voir les conditions (attention au délai de 18 mois pour le congé : acte d’huissier)

411-54

411-47.

411-58

411-59

411-62

sur les principes


2. Autorisation d’exploiter pour toutes les parcelles : (voir les conditions) http://mesdemarches.agriculture.gouv.fr/Autorisation-d-exploiter

3. Généralement, dans un bail, c’est le preneur qui est tenu d’entretenir en « bon père de famille ». Même s’il est en projet de supprimer cette notion du droit français (pour cause d’égalité H/F !), elle sera probablement remplacée par un terme similaire tel que « personne raisonnable », ce qui ne changera rien à l’état des choses…

462-12

1728

http://www.assemblee-nationale.fr/14/amendements/1663/AN/249.asp III. – Au premier alinéa de l’article L. 462 12 du code rural et de la pêche maritime, les mots : « en bon père de famille » sont remplacés par le mot : « raisonnablement ».

Votre situation n’est pas simple. N’hésitez donc pas à contacter un professionnel du droit rural, notamment dans le cadre d’une procédure contentieuse.

Bon courage pour la suite

Cyril
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Re: cession bail rural : SVP aide pour fin de cession pour reprise par le bailleur

Message par LaurentB le Lun 10 Fév - 17:40

Bonjour
merci d'une réponse aussi riche de lectures! ; je vais tenter de répondre à vos questions :
Vous parlez de cession du bail en septembre 2015 : renouvellement du bail ?
=> OUI C’est la 1ere fois qu’il y a un bail sur ces terres réalisés par les anciens propriétaires (dont ma mère). Pour ma part je suis devenu plein propriétaire depuis 2010 .Date début bail 2006 / date fin si non renouvellement 2015 .
Vous dites que la surface indiquée dans le bail est inférieure à la réalité ; est-ce qu’il manque des parcelles dans l’acte ou bien c’est au niveau des surfaces référencées ?
=> après relecture en fait ce son certaines surface de parcelles qui ne correspondent pas à celles du cadastre. Néanmoins le total est correct. Donc rien à redire.

Est-ce que les murets vous appartiennent bien ? (limite séparative, mitoyenneté ?) Si oui : dégradations, occupation sans titres ? => constat d’huissier ; éventuellement photos des murets datant de l’époque…=> oui les murets m’appartiennent et étaient situés sur des parcelles non louées. Mais comme les animaux allaient et venaient au gré de leur envie, (aucune clôture n’étaient posées à l’intérieur des limites de l'ensemble) il aura fallu moins de 7 années pour que ces animaux aplatissent ces murets et laissent une marre de cailloux en lieu et place.Il m'est même arrivé de retrouver un des animaux dans la cour encaissée de mon habitation qui apres avoir sauté au dessus de petite clôture ne pouvait plus sortir...
Est-ce que dans votre cas, la présence des animaux ne serait-elle pas considérée comme un entretien des parcelles plutôt que comme un abandon (du fait notamment de l’impossibilité d’accès par des machines) ?
=> vous avez raison si ces animaux restaient à demeure en étant obligés de manger ce qu’il y a dans telle ou telle parcelle.(par exemple vous laissez 2 anes sur une parcelle clôturée)
Sauf que :
1) ce troupeau se promène selon son gré et n’hésites pas à aller voir ailleurs si l’herbe est plus verte ou tendre ce qui semble souvent le cas.(donc amélioration du terrain à minima productive)
2) le preneur a même complété son troupeau avec quelques moutons car ses productrices de lait ne mangeaient pas assez les herbes trop vieilles...
3) la parcelle dont je parle était un pré à vache entretenue manuellement, qui depuis , avec le manque d’entretien, est en train de devenir une friche composée de genêts, fougères, et autres herbes … impossible d’y marcher sans botte.
3) autre exemple : au pied d'une des parcelles louées qui est en pente descendante avec un dénivelé de -2.5m , bordant un chemin rural (ex vicinal) existe un bassin d'eau alimenté par une source où avant les vaches buvaient. le mur de soutien d'une hauteur de 2.5m coté parcelle louée s'est écroulé du fait que ce n'est pas entretenu et est tombé dans le basin. Vu l'endroit du bassin Est ce à moi de le rénover ou au preneur? ou les deux? puis je pour des raisons de sécirité limiter l'accès à ce bassin avec des clotures cer dernier n'etant pas inscrit dans le bail ??

1. C’est une reprise par le bailleur du fonds loué pour exploiter personnellement… => voir les conditions (attention au délai de 18 mois pour le congé : acte d’huissier)
=> oui c’est bien un huissier moyennent une certaine somme pour son travail payé par mes soins (! Crying or Very sad !) qui a donné le congés au preneur dans les 18mois précédant la fin du bail.
C'est pourquoi le preneur conteste devant le tribunal des baux ruraux cette reprise.

Merci en tous cas de vos aides.

bonen journée

LaurentB

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Re: cession bail rural : SVP aide pour fin de cession pour reprise par le bailleur

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