Définition de descendant pour l'article de Loi L411-35

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Définition de descendant pour l'article de Loi L411-35

Message par NDrew le Jeu 28 Fév - 10:28

Bonjour à tous,

Je me permets de vous adresser une question que je crois assez précise.

Si le preneur d'un bail rural est une personne physique, peut-elle céder le bail en question à l'enfant de son conjoint (tel qu'indiqué dans la loi 411-35? Est-ce que le principe de filiation est nécessaire?

Merci beaucoup à l'avance pour votre temps.

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Re: Définition de descendant pour l'article de Loi L411-35

Message par Cyril le Jeu 28 Fév - 20:10

Bonjour,

Vous posez là une question intéressante.
Je n'ai pas de réponse tranchée à vous donner mais il semble que l'article L411-35 du code rural fasse référence aux descendants majeurs du preneur et non pas aux descendants du conjoint du preneur issus d'un premier lit par exemple.
De même la Cour de cassation (Civ.3e, 19 février 2003, n°01-16473) rappelle ceci :
"Vu l'article L. 411-35 du Code rural ;
Attendu que toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, ou, à défaut, du tribunal paritaire des baux ruraux, au profit du conjoint du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur [...]".

Les choses seraient différentes si le conjoint de l'exploitant était co-preneur (le bail pourrait être cédé au descendant avec l'autorisation du bailleur).
http://www.agri02.com/Dossiers/Foncier/Baux-ruraux/Les-cessions-de-bail-art-L-411-35-du-code-rural
...

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Re: Définition de descendant pour l'article de Loi L411-35

Message par PH le Ven 1 Mar - 8:13

Bonjour,

J'aurais tendance a raisonner de la même maniière que Cyril.
L'enfant en question n'est pas un descendant du preneur mais du conjoint du preneur. A ce titre il ne semble pas inclu dans le cadre de l'article L411-35.

Ne pouvez-vous pas passer par la conclusion d'un nouveau bail à cet enfant ?

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Re: Définition de descendant pour l'article de Loi L411-35

Message par NDrew le Ven 1 Mar - 8:20

Merci cyril et PH ça me rassure et rejoint bien ce que j'avais trouvé jusqu'à maintenant. J'ai un cas de juris prudence que je ne peut pas trouver pour lire : cass 14 juin 1956 J.C.P. 56-9538

En ce qui concerne le nouveau bail pour l'enfant, c'est ce que nous projetons faire mais nous voulons modifier la teneur du bail pour en retirer 3 des 14 hectares permetant ainsi de rénover et habiter le batiment d'habitation sur la terre louée.

J'en deduis donc que dans un cas où :
M. X est prenneur d'un bail agricole "standard"
M. X a légalement mis a disposition le dit bail a une EARL XY
M. Y etant le fils de la femme de M. X

La seule façcon de M.X de céder le bail serait donc d'adopter M. Y?

Autre question, qu'adviendrait-il au bail dans le cas ou M.X se retire de le EARL XY et que la EARL continue d'exploiter les terres soumises au bail sachant que M.X est tenu d'exploiter les terre?

Merci

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Re: Définition de descendant pour l'article de Loi L411-35

Message par Cyril le Ven 1 Mar - 11:35

NDrew a écrit:La seule façcon de M.X de céder le bail serait donc d'adopter M. Y?
Etablir un lien de filiation entre M.X et M.Y (ascendant-descendant) pourrait être une solution et permettrait d’appliquer directement l’article L411-35.


Autre solution : la mère de M. Y est co-preneur au bail. Dans votre situation, le bail peut-il être modifié en ce sens, à l’amiable, avec l’accord du bailleur afin que Mme puisse céder ultérieurement le bail à son fils, M. Y? M. X et Mme sont-ils mariés sous le régime de la communauté ?

Ou la résiliation à l’amiable du bail et la réalisation d’un nouveau entre le bailleur et M. Y, avec de nouvelles conditions.


NDrew a écrit:Autre question, qu'adviendrait-il au bail dans le cas ou M.X se retire de le EARL XY et que la EARL continue d'exploiter les terres soumises au bail sachant que M.X est tenu d'exploiter les terre?
Si M. X sort de l’EARL, cela met fin de plein droit à la mise à disposition de biens loués au profit de la société.
En principe, il faudrait procéder à l’établissement d’un nouveau bail entre le bailleur et l’EARL ou au profit d’un des associés exploitants de l’EARL (qui mettra à disposition) dès lors que M. X n’exploite plus lui-même personnellement et directement le fonds loué.

En effet, l’article L411-37 du Code rural précise que : « Le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l'exploitation du bien loué mis à disposition, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation
Les droits du bailleur ne sont pas modifiés. Les coassociés du preneur, ainsi que la société si elle est dotée de la personnalité morale, sont tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur de l'exécution des clauses du bail
».

Cyril
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Re: Définition de descendant pour l'article de Loi L411-35

Message par NDrew le Ven 1 Mar - 13:49

Je vous propose donc la totalité des informations pour valider que ma démarche est logique et surtout pour voir si vous avez d'autre idées.

Je me prépare à devenir propriétaire d'un ensemble de terre avec un bâtiment d'habitation et un bâtiment d'exploitation étant à 20 mètres de celui d'habitation. La maison n'a pas été habitée depuis plus de 40 ans et la dépendance (200m2) est présentement utilisée par un locataire pour l'élevage de poulets. Le reste des terres est cultivé en mais par ce même cultivateur. Les terres ont un total de 14 hectares. Si je ne me trompe pas, il ne serait pas possible de rénover la maison et s’y installer vu sa proximité d’un bâtiment utilisé pour l’élevage (moins de 50m).
Mon objectif étant récupérer 3-4 hectares de terre contenant la maison et la dépendance dans le but de rénover la maison, m’y installer et éventuellement planter un verger ou simplement mettre le restant à disposition du fermier à titre gratuit en attendant un projet.
Quelques détails :
- Le bail a été fait en 1985, renouvelable par période de 9ans à M. X (il a donc été renouvelé tacitement en nov 2012)
- M.X a formé une EARL et y mise à disposition les terres du bail (tout est en loi)
- la EARL a changé de nom suivant l'arrivé d'un associé, M. Y (toujours en loi avec les avis qui vont bien)
- Les paiements sont en ordre et fait par l'EARL
- M. Y est le fils de la compagne de vie de M. X (pas de mariage ou pacs et elle ne participe pas à l’exploitation)

En regardant les options pour récupérer la maison, je réalise que M. X a atteint l’âge de la retraite (63 ans cette année). J'ai également consulté le dernier procès-verbal de la EARL(nov 2011) et constaté qu'il y a cédé une partie de ses parts à M.Y (55% M.Y vs 45%M. X) et on y lit : L'assemblée générale extraordinaire agrée la demande de M. X de cesser son activité professionnelle agricole dans la société, à compter du 1e dec 2011 [...] Les associés décident toutefois de maintenir M.X en tant qu'associé non exploitant de la société". M.X n'a pas infomé le bailleur qu'il retirait les terres du bails de la disposition de la EARL et il n'a pas non plus indiqué qu'il n'était plus gérant ni exploitant.

Lors de mes passages près des terres loués, j'ai constaté que l'élevage de poulet est toujours présent, j'y ai d'ailleurs croisé M.Y.
• Si je comprends bien ce que j'ai lu jusqu'à maintenant, c'est que M.X a échoué à exploiter les terres du bail pendant l'année 2012 ce qui permettrait au bailleur de faire annuler le bail. (Il pourrait également être considéré qu'il s'agit de sous location car il recoit une part des profits de la EARL résultant de la mise a disposition du bail)
• Ayant atteint l’âge de la retraite, il serait possible de ne pas renouveler le bail à la fin de la prochaine période de 3 ans. Je ne suis pas certain de ce point par contre
• La cession du bail à M.Y est soumise à la création d’une filiation

Donc en résumé, je me dis que M.X devrait normalement être ouvert à une entente à l’amiable dans laquelle l’exploitation de la EARL, dont il est encore associé, n’est pas mis en péril et que le nouveau bail leur permet de continuer l’exploitation en étant en règle. J'aimerais donc le rencontrer et proposer à messieurs X et Y de résilier le bail à l'amiable en échange d'une promesse d'un nouveau bail au nom de M. Y dans lequel je récupère les 4 hectares autour de la maison et où je m'engage à l'autoriser à construire un poulailler sur les terre qu'il louerait.

Je suis donc ouvert aux commentaires et idées à savoir si je suis dans le champ ou si mon projet se tient
Merci à l’avance


NDrew
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Re: Définition de descendant pour l'article de Loi L411-35

Message par Cyril le Ven 1 Mar - 20:04

Quelques précisions :

Un associé non exploitant ne peut pas mettre à disposition de l’EARL des biens loués au sens de l’art. L411-37 du code rural.
Attention à ne pas confondre la faculté de résiliation du bail (en cas de défaut ou de mauvaise exécution des conditions) encadrée par la loi avec le droit de reprise du bailleur qui est également strictement limité à certaines situations (notamment reprise pour exploiter personnellement). Le droit de reprise prévu par l’article L411-64 du code rural (pour cause de retraite du preneur) concerne le bailleur en place.

Le preneur exploitant en règles (ce qui ne semble pas le cas dans votre situation) dispose d’un droit de préemption en cas de vente du fonds loué : il devrait être informé de votre projet d’acquisition (s'il s'agit bien d'une vente...).

L’exploitant à le retraite peut continuer d’exploiter une parcelle de subsistance (3-4ha) en faire valoir direct (pour ses biens en pleine propriété) ou également sur des biens loués (à confirmer).

Comme vous l'avez dit, l'idée de la résiliation amiable semble la plus appropriée et évite les différends, voire l'intervention de la justice.

Bonne continuation pour votre projet

Cyril
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Re: Définition de descendant pour l'article de Loi L411-35

Message par NDrew le Ven 1 Mar - 21:11

Donc comme je disais, le non renouvellement pour cause de retraite, je ne connaissais pas bien. Mais idéalement ce n'est pas l'article que j'aimerais utiliser.

Si le fait qu'il n'est plus exploitant et qu'il laisse ses terres a disposition de la EARL est suffisante pour résilier le bail, c'est tout ce qu'il faut pour les convaincre de faire une entente à l'amiable.

Il s'agit en effet d'une vente mais d'après ce que j'ai lu :

D'apres L143-4 point 3 : la SAFER n'a pas droit de prehemption sur une vente a des parents, or la vente sera d'un grand père à sa petite-fille.
D'apres L412-1 : Le prenneur n'a pas droit de préemption non plus sur une vente (mutation) a des parents

L'idée finale est donc de m'assurer que les arguments que nous donnerons au fermiers sont véridiques et convaincant.

Merci beaucoup pour votre temps

NDrew
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