Non renouvelement pour prenneur agé

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Non renouvelement pour prenneur agé

Message par NDrew le Lun 24 Fév - 10:51

Bonjour à nouveau.

J'ai une petite question que je crois assez simple mais j'ai beaucoup de mal a trouver une réponse clair.

Dans le cas d'un bailleur qui donne congé au prenneur au titre que le prenneur à atteint l'age de le retraite. Que le congé est donné 18 mois avant la fin du bail ou de la periode triennal auquel le prenneur à atteint cet age. (donc le congé est valide)

Donc la question, si une vente est faites pendant cette periode de 18 mois, est-ce que le nouveau propriétaire à droit de se prévaloir du congé?

J'ai vu dans l'Article L411-49 du code rural que ce n'est pas le cas lors d'une reprise. Mais si je ne me plante pas, ici on ne parle pas de reprise mais bien de non-renouvellement de bail?

Article L411-49 En savoir plus sur cet article...
L'acquéreur à titre onéreux d'un bien rural ne peut se prévaloir du congé donné par l'ancien bailleur en vue de l'exercice du droit de reprise.
Je base ma réflexion sur le fait qu'un bailleur ayant atteint l'age de la retraite peut se prévaloir de ce droit de ne pas renouveler quand il est clair qu'un bailleur agé n'a pas droit de reprise.

Si vous avez une idée pour m'aide à trouver une réponse claire, ce serait apprécie.

Merci

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Re: Non renouvelement pour prenneur agé

Message par PH le Jeu 27 Fév - 16:24

Je pense que oui, le congé doit être bon.
Par contre je pense aussi que le preneur conserve le droit de préemption jusqu'à la fin effective du bail, donc gaffe si y'a vente.

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Re: Non renouvelement pour prenneur agé

Message par NDrew le Jeu 27 Fév - 16:49

Pour la préemption, dans le cas présent, l'acheteur est la petite fille du propriétaire. Donc à priori pas de préemption possible.

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Re: Non renouvelement pour prenneur agé

Message par PH le Jeu 27 Fév - 16:57

C'est bien pratique ça  Very Happy 
C'est conflictuel comme dossier ? Parce que sinon on peut éventuellement faire une résiliation conventionnelle à terme.

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Re: Non renouvelement pour prenneur agé

Message par NDrew le Jeu 27 Fév - 17:55

En fait je n'ai pas encore rencontré le fermier pour discuter, je suis en mode récupération d'information.

nov 1985 : bail pour la location de 14ha de terre + dépendance d'un corp de ferme.
nov 1994 : renouvelement tacite du bail
nov 1995 : Le bailleur demande à reprendre la dependance pour vendre le corp de ferme, le fermier propose un montant trop élevé en indemnité, donc sans suite.
nov 1998 : le prenneur demande et met a dispotion de sa EARL les terres et batiments du bail
nov 2003 : renouvelement tacite du bail
fev 2008 : La EARL change de nom, un nouveau fermier rejoint le prenneur dans la EARL
dec 2011 : Le prenneur change de status dans la EARL devenant associer non exploitant. (aucun signalement fait au bailleur)
... la EARL continue d'exploiter les terres et la dépendance
nov 2012 : renouvelemen tacite du bail. (le prenneur a maintenant 62 ans et 7 mois)

2014, le bailleur est mis sous curatelle et c'est à ce moment que je découvre le nouveau status du bailleur en lisant le rapport d'assemblé général de la EARL. Afin de maximiser le patrimoine du bailleur, il est envisagé de vendre le corp de ferme. Comme la présence de poulet dans la dépendance rend impossible la restauration et l'habitation de la maison (25 mètres entre la dépendance et la maison) il faut trouver une solution pour récupérer la dépendance et du terrain autour de la maison afin d'en tirer un bon prix.

Nous envisageons donc de donner congé au fermier avant le 11 mai 2014 pour un congé effectif le 11 nov 2015.

Entre temps, nous allons proposer une résiliation amiable du bail.

Si pas de résiliation amiable, nous envisageons un procès mais nous ne savons pas sous quel angle procéder, c'est pourquoi nous allons rencontrer un avocat.

A priori il s'agit d'une sous location, mais nous ne somme pas sur de pouvoir prouver la contrepartie.

Avec L'article 411-37, le fermier doit exploiter lui meme les terres de facon effective. Par contre, pous résilier un bail de cette façon depuis 2006 il faut prouver que le bailleur subit un préjudice de la non exploitation. Nous ne savons quoi dire.

On pourrait également en déduire que le prenneur a fait une cession illégal du bail à la EARL, mais il faut bien prouver qu'il a renoncé au biens du bail.

Enfin, je m'attend à ce que le preneur réponde en disant que le bailleur à accepté tacitement une cession de bail comme les chèques de fermage ont toujours, depuis la mise à disposition, été fait par la EARL.

Une fois les procédure terminées, moi et ma femme envisageons d'acheter, rénover  et habiter le corp de ferme. Proposer au fermier de la EARL d'exploiter les terres gratuitement (pour éviter le bail) ou proposer un bail de 25 ans.

Donc peut-être que le dossier est très simple pour un expert, mais perso j'ai encore quelques zone d'ombre qui me perturbe Smile

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Re: Non renouvelement pour prenneur agé

Message par NDrew le Mar 12 Avr - 9:31

Donc juste pour apporter la fin de l'histoire. Le congé à été accepté par l'agriculteur, les terres ont été libérées et le tout dans un état impeccable. L'achat à été conclu et je dois rencontrer une personne de la SAFER la semaine prochaine pour étudier la possibilité d'une convention de mise à disposition pour 3 ans. Ce délais permettra de réfléchir à l'avenir des terres, le potentiel boisement ou bail de carrière ou je ne sais quoi encore Smile

Merci aux gens qui m'ont donné leurs avis, c'est très apprécié.

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Re: Non renouvelement pour prenneur agé

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