bail à clauses environnementales

Bonjour,
Je m'interroge sur les baux à clauses environnementales. Comment modifier un bail rural et mettre en place des clauses environnementales ? Faut il l'accord du fermier en place ? Comment calculer et compenser le préjudice du fermier qui verra l'utilisation de ces terrains réduite ? A défaut d'accord du fermier, comment puis-je procéder ? Merci de votre aide, bonne journée !

Bonjour,

Les clauses environnementales ne peuvent pas être inscrites dans tous les baux...il y a des règles un peu particulières, données par cet article du code rural :

Article L411-27 En savoir plus sur cet article...
Modifié par LOI n°2010-874 du 27 juillet 2010 - art. 59
Les obligations du preneur relatives à l'utilisation du fonds pris à bail sont régies par les dispositions des articles 1766 et 1767 du code civil.

Le fait que le preneur applique sur les terres prises à bail des pratiques ayant pour objet la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits, des sols et de l'air, la prévention des risques naturels et la lutte contre l'érosion ne peut être invoqué à l'appui d'une demande de résiliation formée par le bailleur en application du présent article.

Des clauses visant au respect par le preneur de pratiques culturales mentionnées au deuxième alinéa peuvent être incluses dans les baux, lors de leur conclusion ou de leur renouvellement, dans les cas suivants :

-lorsque le bailleur est une personne morale de droit public, une association agréée de protection de l'environnement, une personne morale agréée " entreprise solidaire ”, une fondation reconnue d'utilité publique ou un fonds de dotation ;

-pour les parcelles situées dans les espaces mentionnés aux articles L. 211-3, L. 211-12, L. 322-1, L. 331-1, L. 331-2, L. 332-1, L. 332-16, L. 333-1, L. 341-4 à L. 341-6, L. 371-1 à L. 371-3, L. 411-2, L. 414-1 et L. 562-1 du code de l'environnement, à l'article L. 1321-2 du code de la santé publique et à l'article L. 114-1 du présent code à condition que ces espaces aient fait l'objet d'un document de gestion officiel et en conformité avec ce document.

Un décret en Conseil d'Etat fixe les conditions d'application des trois alinéas précédents, notamment la nature des clauses qui peuvent être insérées dans les baux.

Vous êtes un particulier ou vous vous renseignez pour une commune ?
Est ce que vous savez si vos parcelles sont situées dans une zone de type natura 2000, espace naturel sensible, zone humide, zone littorale, parc naturels, réserves naturelles, sites classés ou tout autre zone protégée pour la préservation de la nature ? (voir la liste des zones applicables du code de l'environnement citée dans l'article du code rural).

Sinon d'une manière générale, les nouvelles clauses s'insèrent au moment du renouvellement du bail, donc tous les 9 ans par principe (sauf à ce que votre bail ait une durée différente...).

Vous pourriez nous apporter plus de précisions sur votre situation ?
-quel type de bail (9 ans, 18 ans, rural, cessible...)
-depuis combien de temps il dure (et si il est écrit ou pas d'ailleurs)
-dans quel coin vous êtes
-si vous êtes un particulier, vous bossez pour une commune, une assoc...
-quelle clause vous voudriez mettre

Et a titre purement personnel et par curiosité, qu'est ce qui vous motive pour ces clauses ?

Bonjour,
Le bail dont il s'agit est un bail classique de neuf ans, le terme est pour novembre 2012. Le bailleur est la commune, je ne sais pas ce qui les anime ! Mais cela va changer les méthodes de travail. Je ne pense pas que la seule baisse de loyer permettra d'indemniser les pertes, d'où mes questions : comment indemniser ? le fermier doit il accepter ? Peut il refuser ?
Merci pour la réponse précédente !

A priori rien ne permet d'imposer les clauses...il s'agit de négociation. Ca aurait été plus facile dès la conclusion du bail, mais là on est en renouvellement...

Des pistes pour la commune ?
-baisser le loyer (attention à la fourchette quand même...)
-proposer de faire un nouveau bail : plus long (18 ans ? 25 ans ? cessible ?), ce qui avantagerait le preneur, mais en incluant les clauses environnementales...
-contractualiser des mesures agro environnementales : qu'il prenne les engagements sur les cultures contre rémunération via des contrats agroenvironnemntaux (voir avec l'Etat et la région ça)...

D'autres juristes auraient des idées ? Des solutions ?

Il reste aussi la solution "agressive" : voir si le preneur n'est pas en tort quelque part et essayer de résilier le bail pour en reconclure un plus avantageux, mais ça suppose déjà qu'il soit fautif et une sacré envie de chercher des poux dans la tête des gens.

Merci pour cette réponse rapide ! Je reste à "l'écoute" pour toutes autres solutions ! Merci

Bonjour,

Pour les clauses environnementales à intégrer dans le bail :

Article R411-9-11-1 (code rural)
Les clauses pouvant être incluses dans les baux ruraux dans les cas prévus aux troisième, quatrième et cinquième alinéas de l'article L. 411-27 portent sur les pratiques culturales suivantes :

1° Le non-retournement des prairies ;
2° La création, le maintien et les modalités de gestion des surfaces en herbe ;
3° Les modalités de récolte ;
4° L'ouverture d'un milieu embroussaillé et le maintien de l'ouverture d'un milieu menacé par l'embroussaillement ;
5° La mise en défens de parcelles ou de parties de parcelle ;
6° La limitation ou l'interdiction des apports en fertilisants ;
7° La limitation ou l'interdiction des produits phytosanitaires ;
8° La couverture végétale du sol périodique ou permanente pour les cultures annuelles ou les cultures pérennes ;
9° L'implantation, le maintien et les modalités d'entretien de couverts spécifiques à vocation environnementale ;
10° L'interdiction de l'irrigation, du drainage et de toutes formes d'assainissement ;
11° Les modalités de submersion des parcelles et de gestion des niveaux d'eau ;
12° La diversification de l'assolement ;
13° La création, le maintien et les modalités d'entretien de haies, talus, bosquets, arbres isolés, mares, fossés, terrasses, murets ;
14° Les techniques de travail du sol ;
15° La conduite de cultures suivant le cahier des charges de l'agriculture biologique.

Comme PH l'a rappelé, la loi considère les contraintes nouvelles apportées par ces clauses et autorise la baisse du loyer en conséquence, sans limite minimale (cf art. L411-11 Code rural : ...Les minima arrêtés par l'autorité administrative ne s'appliquent pas au loyer lorsque le bail comporte des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L. 411-27.)

Il semble que ces clauses ne puissent pas être imposées au preneur mais si ce dernier met en place des pratiques environnementales, le bailleur ne peut pas demander la résiliation du bail.

Aussi, voir si la zone exploitée est située sur le territoire d'un espace protégé (rémunération possible en fonction du document de gestion : parc naturel - espace protégé).
Voir aussi s'il s'agit d'une zone Natura 2000 ou d'une zone de protection des captages d'eau (qualité/ressources) : possible engagement par le preneur dans une MAE territorialisée indépendamment du bail rural conclu, rémunérée mais qui oblige le fermier à respecter le cahier des charges de la mesure (demande à faire dans la déclaration PAC avant le 15 mai pour l'année - contacter la DDT compétente pour avoir l'arrêté préfectoral fixant les MAE territorialisées applicables sur le département)

Pour information, quelle est votre intervention à ce sujet?

Merci pour ces précisions !

Bonjour,
Je m'interroge sur la possibilité pour une structure privée, association loi 1901, propriétaire foncier, de verser une indemnité à un exploitant locataire et signataire d'un bail rural à clauses environnementales. Cette indemnité serait versée en contrepartie d'efforts important de modification de pratiques entrainant une perte foncière pour lui.
Est ce légal? Ou sommes nous dans un quelconque conflit d’intérêt?
Merci pour votre réponse...
Hélène