Résiliation d'un bail rural pour exploitation après transmission

Bonjour à tous,
J'ai lu tous les sujets traités sur votre forum pouvant répondre à mes questions mais ma situation est un tout petit peu différente sur certains points et j'aimerais bien que vous me soulagiez de ce terrible mal de tête causé par mon ignorance totale sur les questions juridiques relatives au droit des baux ruraux...
Alors voilà : mon oncle a 80 ans et veut me céder ses 16ha de terres déjà louées à une EARL.
Cette EARL est composée de 3 associés, dont un seul est exploitant (pas majoritaire). Or cet exploitant âgé de 61 ans cette année est en réalité retraité depuis peu.
1) Aussi ma première question est-elle : peut-on être à la retraite (donc inactif) et continuer à exploiter les terres sous prétexte que le bail ne prend fin qu'en 2018 ? D'autant que dans la réalité des faits, il exploite les terres avec sa propre nièce et le compagnon de celle-ci, mais qui ne sont pas associés (et a priori pas salariés) de l'EARL.
Le bail n'est-il pas résilié de fait ? n'est-ce pas une sous-location déguisée ?

2) Je n'ai pas le statut d'agriculteur, j'ai une activité salariée par ailleurs et j'habite à 2h de route de la propriété en question. Toutefois, ces terres ayant été exploitées durant des années pour produire du maïs (gourmand en eau et substances chimiques en tout genre), j'aimerais vraiment récupérer ces terres pour les reboiser (= ne plus épuiser les sols), au moins sur 10 ha.
J'ai un niveau Master 2 (mais pas en droit rural hélas...!!!) et ai effectué des travaux dans des propriétés sylvicoles dans le passé : la Chambre d'Agriculture validera-t-elle mon projet ? la réalité étant aussi, et bien sûr, de conserver ce patrimoine dans notre famille.

3) Devrais-je indemniser le locataire pour récupérer les terres ?

4) Dois-je vivre réellement sur la propriété ?

Un grand, un énooooorme merci d'avance, en espérant que vous voudrez bien répondre à mes questions et éviter que je finisse chauve à force de m'arracher les cheveux...

Bonjour,

S'il existe une convention de mise à disposition de biens loués, l'article L411-37 du code rural répond à votre première question :
Sous réserve des dispositions de l'article L. 411-39-1, à la condition d'en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée, le preneur associé d'une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l'attribution de parts. Cette société doit être dotée de la personnalité morale ou, s'il s'agit d'une société en participation, être régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine. Son capital doit être majoritairement détenu par des personnes physiques.

L'avis adressé au bailleur mentionne le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel la société est immatriculée et les parcelles que le preneur met à sa disposition. Le preneur avise le bailleur dans les mêmes formes du fait qu'il cesse de mettre le bien loué à la disposition de la société ainsi que de tout changement intervenu dans les éléments énumérés ci-dessus. Cet avis doit être adressé dans les deux mois consécutifs au changement de situation.

Le bail ne peut être résilié que si le preneur n'a pas communiqué les informations prévues à l'alinéa précédent dans un délai d'un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La résiliation n'est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n'ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur.

Le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l'exploitation du bien loué mis à disposition, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation.

Les droits du bailleur ne sont pas modifiés. Les coassociés du preneur, ainsi que la société si elle est dotée de la personnalité morale, sont tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur de l'exécution des clauses du bail.

L'associé qui a pris sa retraite n'a en principe plus la qualité d'exploitant du fait de sa cessation d'activité. S'il continue de mettre à disposition le fonds loué, il s'agit, comme vous l'indiquez, d'une sous-location prohibée : le bail peut éventuellement faire l'objet d'une résiliation.
Toutefois, vous pourrez vérifier si les statuts ont été modifiées concernant son changement de statut social ; s'il existe bien une convention écrite de mise à disposition et si c'est bien cette personne, associée de l'EARL et preneur, qui mettait les terres à la disposition de la société.

Vous dites que l'EARL n'a qu'un associé exploitant : cette personne retraitée, qui par la même, perd son statut d'associé exploitant.
En tous les cas, une EARL ne peut pas fonctionner, juridiquement, avec un seul associé exploitant minoritaire (moins de 50%). Le ou les associés exploitants doivent être majoritaires et détenir plus de 50% du capital social (L324-8 du code rural). Autrement, la société devrait être transformée, par exemple en SCEA, et le bailleur doit être informé d'une telle transformation.

Si le bail est directement réalisé au nom de l'EARL : a-t-elle bénéficié d'une autorisation d'exploiter les surfaces louées (notamment lors de l'entrée des associés non exploitants) ?

Bonsoir Cyril, et grand merci pour cette réponse super technique.
Pour répondre à votre question, le bail précise dans son article 9 "droits au paiement unique : les parcelles objet du présent bail ont été exploitées par le GAEC (...) devenur EARL (...) en date du 1er janvier 2010, durant la période de référence des années 2000 à 2002, suite à une convention de mise à disposition consentier par Monsieur X, ancien preneur, au GAEC. En conqéquence le présent bail ne porte pas sur la location de droits au paiement unique".
Ce Monsieur X est l'actuel gérant de l'EARL, possède la qualité d'associé exploitant avec 42,5% des parts de la société, les 2 autres associés étant non exploitant mais apporteur de capital avec respectivement 42,5% pour la succession du frère de Monsieur X (sa veuve et son fils) et les 15% restants à l'épouse du gérant Monsieur.
Qu'en pensez-vous ?
Merci encore et merci d'avance.

Il semble, d'après ce que vous énoncez, qu'il n'y ait aucun associé exploitant majoritaire, or cela n'est pas conforme aux dispositions du code rural.

Je ne comprend pas pourquoi le bail évoque le fait qu'il existe une convention de mise à disposition consentie par M. X au GAEC transformé en EARL et que M. X est ancien preneur : le bail au bénéfice de M. X est-il toujours en cours ?
Ne s'agit-il pas d'une convention de mise à disposition de DPU (clause 5) ?

Wouaouh...!!! Une convention de mise à disposition de DPU (clause 5) ???? Quoi donc est-ce...??

Le bail actuel au bénéfice de M. X (gérant de l'EARL) est en cours jusqu'en 2018 (hélas) et le premier bail signé avec le GAEC (dont M. X était co-gérant)était limité à une durée d'un an, renouvelable tacitement.

(Je suis vraiment très heureuse que vous soyez aussi "technique" et compétent en la matière, et vous en remercie. De vrais pros ! et je ferai la promo de votre forum.)

Concernant la mise à disposition de DPU : une personne est propriétaire des terres et également propriétaire de DPU => elle loue ses terres à un exploitant (qui bénéficie éventuellement d'un bail de DPU de la part du propriétaire). Et cet exploitant met ces surfaces à disposition d'une société : il devra transférer ses DPU à la société par un document spécifique transmis à l'admnistration (= un clause n°5 de mise à disposition de DPU).
Vous pouvez allez voir un site de DDTM (section Aides PAC découplées - DPU) pour avoir une idée.
D'après ce que vous dîtes concernant le nouveau bail de 2011 (il semble s'agir d'un bail de 9 ans renouvelable soumis au statut du fermage), il est donc conclu au profit de M. X et non de la société.
M. X, en tant qu'associé exploitant, a donc du mettre ces terres louées à disposition de la société. Toutefois, cela n'est plus possible dès lors qu'il perd son statut d'associé exploitant. De plus, la forme sociétaire EARL implique une participation effective et permanente aux travaux de l'exploitation.
Vous pourrez vérifier si l'EARL comporte bien au moins 50 % d'associés exploitants et si elle a été ou non transformée en société d'une autre forme.
Un nouveau bail devrait être conclu au nom de la société.
De plus, seule une activité salariée exercée par le retraité peut être permise mais dans certains cas (http://agriculture.gouv.fr/le-cumul-emploi-retraite-pour-les).

Vous pourrez vérifier si le bail a été fait au nom de M.X en tant que personne physique, ou au nom de l'EARL dont M.X a du signer en tant que répresentant gérant. Dans cette deuxième situation, les règles sur la mise à disposition ne s'appliquent pas si l'EARL a bénéficier d'une autorisation d'exploiter ces surfaces louées.

Concernant votre question sur la reprise des terres pour reboisement, je ne peux pas vous répondre immédiatement avec précisions. Cela implique d'autres interrogations :
- les règles d'urbanisme peuvent-elles autoriser le reboisement de surfaces agricoles ? Changement de destination du fonds loué ?
- une autorisation d'exploiter doit-elle être demandée auprès de l'administration dès lors que vous n'avez pas de diplôme agricole et que vous habitez à 2h de l'exploitation ? En fonction de cette réponse, et si le bail ne peut pas être résiliée à l'amiable (ou judiciairement), le bailleur (votre oncle) pourra-t-il délivré un congé au preneur pour que vous puissiez reprendre l'exploitation de ces terres?

En effet, la seconde partie est très complexe et demande des précisions que je vais rechercher auprès de la chambre d'agriculture.
Pour le reste, après vérification, le bail est bel et bien au nom de la société et non de M. X. qui en est devenu le gérant après modification des statuts en janvier 2011, mais depuis plus d'acte déposé auprès du greffe, et ce monsieur est bien retraité. Je vais donc aller consulter la page que vous m'indiquez.
Je confirme également que seul M. X a le statut d'exploitant et qu'il ne possède que 43% des parts.
En tout cas merci infiniment pour la clarté et la précision de vos réponses.
Si vous le souhaitez je vous enverrai un petit mail quant à l'issue de ce dossier... ;-)
MERCI encore !!!