Partage d'une parcelle de terrain agricole

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Partage d'une parcelle de terrain agricole

Message par armand le Ven 11 Juil - 20:00

Bonjour à tous,

Je me permets de relancer le sujet en exposant mon cas personnel et aimerais être conseillé pour trouver des solutions alternatives.

Contexte : Suite au décès de notre mère, 1 parcelle de terrain agricole de 18 ha est à partager entre ses 3 enfants dont je suis l’aîné.
Notre frère, agriculteur en retraite, l’a exploité pendant 30 ans en payant uniquement les Impôts Fonciers et c’est actuellement son fils, notre neveu, qui en a repris l’exploitation depuis le 1/01/14.
(Notre père a 90 ans et la ferme représente au total 60 ha de Terrain Agricole)

Problème: Notre frère et notre neveu insistent pour racheter nos 2 parts (6 ha chacune) à environ 2000€/ha (classement actuel du terrain) mais cette parcelle est idéalement placée pour changer de destination par la suite (sortie de pays et proximité d’entrée autoroute)

Questions : Quelle serait la meilleure solution pour que nous puissions, ma sœur et moi-même (et ou nos descendants), bénéficier de la + value susceptible d’être engendrée par la suite en cas de revente en Terrains Constructibles ou Zones d’Activités.

- En cas de vente en TA (2000€/ha), serait-il possible de prévoir une clause compensatrice (avenant ou tout autre certificat spécifique enregistrés) permettant d’anticiper une revente avec + value par la suite ?
- Et ne faudrait il pas privilégier la vente de nos 2 parcelles à notre frère (retraité) plutôt qu’à notre neveu (exploitant actuel)

- Sinon, en cas de partage en 3 parcelles de 6 ha avec location à notre neveu, pourrions-nous en cas de changement de destination des terrains par la suite résilier assez rapidement le bail rural standard de location pour les revendre?
- La plage minimale d’un bail rural est elle systématiquement de 9 années avec renouvellement obligatoire ?
- N’existe-t-il des baux spécifiques de location permettant de reprendre pour revendre nos terrains dans ce cas? Sinon de faire un bail le + court possible ?
- En dernier lieu uniquement, un bail de mise à disposition gratuite le permettrait t’il?

- Dans ce cas, comment s’effectue le partage des 3 parcelles ?
Par tirage au sort ou accord amiable avec si besoin des compensations financières en fonction des écarts de classement des 3 terrains ?

- Enfin et en tant qu’exploitant actuel, notre neveu a-t-il le droit de préemption dans le cas ou je puisse racheter moi-même la part de ma sœur plus chère (2500€ l’ha au lieu de 2000€) ?

PS : L’indivision de la parcelle n’est certainement pas envisageable dans la mesure ou toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité (1 seul d’en nous 3, en l’occurrence notre frère, peut refuser tout changement de destination)

Merci d’avance pour vos aides et réponses.

armand

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Re: Partage d'une parcelle de terrain agricole

Message par PH le Lun 14 Juil - 18:43

Bonjour,

Un peu en vrac :
-si c'est vendu 2000 euros, c'est vendu 2000 euros. Il n'y a pas de clauses pour une PV éventuelle
-le moyen le plus simple pour profiter de la PV c'est de garder le tout en indivision et de vendre le jour venu. Si l'indivision ne vous va pas, faites passer un géomètre pour diviser en trois et faites un partage.
-si le terrain devient un jour constructible (en zone urbain d'un plan local d'urbanisme), vous pourrez résilier le bail pour changement de destination des parcelles, en indemnisant le fermier en place
-les baux c'est 9 ans et plus, ya pas moins dans votre configuration
-une mise à disposition gratuite ca permet d'échapper au statut du fermage, mais faut que ce soit gratuit de chez gratuit (pas de paiement de l'impot foncier par exemple)
-de tête, si le fermier est votre neveu (parent au 3ème degré) il a le droit de préemption même si vous vendez a un proche parent ou membre de l'indivision

Par contre, il va falloir prouver que le neveu est vraiment fermier ; il payé un loyer ?

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Re: Partage d'une parcelle de terrain agricole

Message par armand le Mer 16 Juil - 21:42

Bonjour et merci bien pour ces infos,

OK en ce qui concerne l’indivision et ou le partage, mais quelle serait alors la meilleure solution vu le contexte cité pour ma sœur et moi-même :

1- L’indivision de la parcelle avec bail rural d’exploitation à notre neveu au prorata puis par la suite le partage en 3 lots et la résiliation du bail uniquement en cas de changement de destination de la parcelle ?
2- Ou dés à présent le partage en 3 lots avec baux ruraux d’exploitation à notre neveu puis la résiliation de ceux-ci en cas de changement de destination de la parcelle par la suite ?

- Est que l’un de ces 2 cas pourrait faciliter la résiliation du bail ou autres par la suite (délais, etc) ?
- Qu’entendez-vous par indemnisation du fermier ?

- Enfin n’étant pas rôdé aux textes de lois, pourriez-vous vérifier l’article L412-1 du code rural copié ci-dessous, qui semble à priori annuler le droit de préemption de notre neveu (3e degré inclus)
Dans ce cas, celui n’aurait apparemment pas le droit de préemption dans le cas ou je rachète moi-même la part de ma sœur?

PS : Notre frère puis notre neveu maintenant ne payent que les Impôts Fonciers, ce qui doit selon d’autres infos lui conférer les mêmes droits que le paiement des loyers ?  

Merci d’avance et sincères salutations.


PJ : Article L412-1.
Créé par Décret n°83-212 du 16 mars 1983 - art. 1 (V) JORF 22 mars 1983 en vigueur le 1er décembre 1982.
Le propriétaire bailleur d'un fonds de terre ou d'un bien rural qui décide ou est contraint de l'aliéner à titre onéreux, sauf le cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu'en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d'un droit de préemption au bénéfice de l'exploitant preneur en place. Ce droit est acquis au preneur même s'il a la qualité de copropriétaire du bien mis en vente.

Les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables s'il s'agit de biens dont l'aliénation, faite en vertu soit d'actes de partage intervenant amiablement entre cohéritiers, soit de partage d'ascendants, soit de mutations, profite, quel que soit l'un de ces trois cas, à des parents ou alliés du propriétaire jusqu'au troisième degré inclus et sauf dans ces mêmes cas si l'exploitant preneur en place est lui-même parent ou allié du propriétaire jusqu'au même degré.

armand

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Re: Partage d'une parcelle de terrain agricole

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