Fermage & SCI

Bonjour,

Mes parents sont propriétaires de la ferme familiale et des terrains agricoles suite au décès de mon oncle qui les exploitaient.
Il n'y a jamais eu de contrat de bail signé entre mes parents et le nouvel exploitant, dernier agriculteur du village.

Mes parents veulent transmettre à leurs enfants maison & terrains au travers d'une SCI.
1ere question : est-ce que des terres agricoles peuvent être en SCI ?

Parmi les terres, il y a un pré attenant à le maison mais figurant avec son propre numéro de parcelle au cadastre. L'exploitant fauche et y parc des animaux. Pour étendre son bâtiment agricole en limite de ce pré, mes parents qui voulaient conserver de bonnes relations, ont concédé une partie de cette parcelle. Il a ainsi pû y construire une extension destinée (sur le papier) a y stocker du matériel et de manière exceptionnelle du bétail. Dans les faits, il y a du bétail quasi tout le temps... mes parents ont été naïfs, le paysan roublard (c'est à dire manipulateur et menteur)...

Avec la création de la SCI, il me parait opportun de signer un bail rural entre la SCI et ce même exploitant (pas le choix j'imagine). Hormis que cela me semble plus claire au niveau juridique, comptable & fiscal (revenus fonciers dans les comptes de la SCI...)...ce serait aussi l'occasion de remettre à plat ce que je considère comme des dérives :
- stockage de matériel dans le pré (puisqu'il y a du bétail dans le bâtiment),
- coup de bulldozer aux frais de la commune (travaux de voirie) pour faire un passage (empiétant sur notre terrain)...ce qui a eu pour effet d'enlever la couche de terre végétal et mettre des cailloux partout, d'imposer un nouveau "droit" de passage
stockage
- stockage de l'ensilage au plus prés de son bâtiment donc à proximité de notre maison
- un plus grand cheptel puisque son nouveau bâtiment lui a permis de rapatrier un troupeau...avec l'ensilage, ce sont des nuées de mouches et des odeurs nauséabondes supplémentaires par rapport à ce que c'était auparavant.

2eme question : est-ce habituel sinon légal cette absence de bail ?...
3eme question : est-ce l'absence de bail signé me laisse libre d'en signer un avec un autre exploitant ?...
4eme question : est-ce que l'exploitant peut refuser de signer ce bail ?...
5eme question : est-ce que ce nouveau bail permettrait de formaliser un usage exclusif de notre pré pour la fauche ? (pas de matériel stocké, un usage modéré ou interdit de pâture..)

En bref, mon objectif est de remettre au carré la situation pour maintenir une bonne entente.
Cela fait beaucoup de question, mais j'ai essayé de les poser de manière claire.
En vous remerciant par avance,

Bonsoir,

Pour faire simple :

1ere question : est-ce que des terres agricoles peuvent être en SCI ? : oui, rien ne l'empêche, après c'est peut être plus opportun de voir une autre forme sociale (GFA) pour éventuellement optimiser la fiscalité (c'est du cas par cas)
2eme question : est-ce habituel sinon légal cette absence de bail : quand on ne signe pas de papier il existe ce qu'on appelle un "bail verbal". Il est conclu aux conditions du bail type départementale (disponible auprès de la chambre d'agriculture de votre département); C'est un bail rural tout ce qu'il y a de plus classique, de 9 ans renouvelable etc.
3eme question : est-ce l'absence de bail signé me laisse libre d'en signer un avec un autre exploitant ? Vous pouvez toujours demander de signer un bail écrit avec des conditions différentes, et c'est le moyen de se mettre d'accord sur ce qu'il doit être fait ou ne pas fait.
4eme question : est-ce que l'exploitant peut refuser de signer ce bail ? : Oui, il est déjà titulaire d'un bail verbal, rien ne l'oblige à faire un écrit contraire.
5eme question : est-ce que ce nouveau bail permettrait de formaliser un usage exclusif de notre pré pour la fauche ? (pas de matériel stocké, un usage modéré ou interdit de pâture..) Bien sur, il suffirait de l'exclure du bail, avec l'accord du fermier.