Cession VS sous location?

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Cession VS sous location?

Message par NDrew le Jeu 30 Jan - 10:40

Bonjour à vous,

Je reviens à la charge pour essayer d'éclaircir un sujet concernant le droit rural...

La situation :

Monsieur A a consenti un bail rural pour 12 hectares de terre à Monsieur X.
Monsieur X a fait une mise à disposition des terres à une EARL ou M.X et M.Y sont associés exploitant (et informé M.A)

Juste que là tout va bien.

Monsieur X prend sa retraite et devient associé non exploitant de la EARL sans aviser M.A
Monsieur Y continue donc par l'entremise de la EARL a exploiter les terres.

Monsieur A découvre la situation...

Maintenant mes questions :

Est-ce un cas de cession illégal de bail?
M.X est toujours associé de la EARL, il touche des dividendes. Est-ce que ces dividendes peuvent être considérés comme contrepartie et donc induire une sous location du bien?
Est-ce possible pour M.A d'expulser M.Y et demander a M.X d'exploiter les terres?

Merci pour le temps que vous prennez à me donner un coup de main.

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Re: Cession VS sous location?

Message par Cyril le Jeu 30 Jan - 14:04

Bonjour,

Vous pouvez voir ma réponse concernant une mise à disposition par un associé preneur qui prend sa retraite :
http://adrp.forumgratuit.org/t299-resiliation-d-un-bail-rural-pour-exploitation-apres-transmission.

Il est généralement conseillé au bailleur (M.A) d'envoyer une LRAR au preneur à la retraite (M.X) pour lui demander de régulariser la situation (ex: fin de la mise à disposition et établissement d'un nouveau bail entre M.A et M.Y).

Le dividende (distribution du bénéfice) est, en principe, juridiquement distinct de l'indemnité versée par la société à l'associé preneur pour remboursement des fermages. Les dividendes perçus par l'associé non exploitant (à la retraite) diffèrent aussi d'une rémunération de la participation aux travaux.

Pourquoi voulez-vous expulser M. Y s'il reste associé exploitant et que M.X est à la retraite?

Voyez aussi cette information : http://www.fdsea66.fr/sites/d66/anciens/le_futur_retraite_en_societe.pdf
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Re: Cession VS sous location?

Message par NDrew le Jeu 30 Jan - 14:42

il faut savoir que le bail concerne 12 hectares de terres agricole et un batiment. Les terres sont utilisées pour la culture de céréales et le batiment est utilisé pour l'elevage de poulet. Le batiment avec les poulet est a 30 metres d'une habitation (vielle ferme bressane) non soumis au bail, inhabitée depuis près de 40 ans.

Moi et ma femme, petite filles du propriétaire, désirons acheter le batiment d'habitation pour le restaurer et y vivre. Mais c'est inpensable avec un elevage de poulet a 1m de nos fenetres (et meme illégale je crois) donc impossible de rénover tant que l'exploitation de poulet est présente.

Donc l'idée final : Résilier le bail, récupérer les batiments et quelques hectares de terrain autour de ceux-ci pour rénover et y vivre. Par la suite, je ne peux pas dire ce qui adviendra des terres restantes, j'envisage soit un bail de 25 ans pour m'assurer de laisser un héritage plus simple à gérer a mes enfants soit un changement de vocation pour la terre. Enfin, rien de sur sur ce côté.

Le gros de mon intérogation vient du fait qu'une sous-location doit nécessairement impliquer une contre-partie onéreuse. En gros, pour valider la thèse de la sous-location, il faut prouver que M.X recoit quelque chose en échange de la mise a disposition de la terre non? D'ou la question à savoir si les dividendes pouvaient être considéré comme tel. Ou encore le fait que la EARL paye le fermage, est-ce considérer que M.X en retire quelque chose? J'insiste bien sur le fait qu'il est toujours associé à la EARL mais minoritaire et non exploitant (tel qu'indiqué sur le dernier proces verbal de l'EARL)

Merci pour l'aide.

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Re: Cession VS sous location?

Message par NDrew le Ven 31 Jan - 10:46

Je crois avoir compris le principe de sous location.

En gros, dans mon cas, c'est comme si M.X accepte de prendre les poulets de M.Y en pension. M.Y étant celui qui effectue les travaux d'entretient des poulets, c'est donc comme si M.Y donnait son temps en échange du terrain et donc c'est la contrepartie qui prouve qu'il y a bien une sous-location. Si je me trompe, n'hesitez pas à me corriger...

Donc maintenant je dois demander à M.X de bien vouloir me faire parvenir l'information comme quoi il n'est plus exploitant de la EARL et que du coup le bail n'est plus mis à disposition de celle-ci.

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Re: Cession VS sous location?

Message par NDrew le Ven 31 Jan - 12:03

Autre chose, si je comprend bien ce jugement de la cour de cassation, il décrivent bien une cession de bail illégale qui serait prouvé par l'incapacité du bailleur a démontrer qu'il possède ce qu'il faut pour entretenir le bien.

la cause : http://legimobile.fr/fr/jp/j/c/civ/3eme/2010/6/15/09-15468/

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Re: Cession VS sous location?

Message par Cyril le Ven 31 Jan - 13:53

Je pense que vous faites erreur pour l'arrêt de la Cour de cassation : il ne concerne pas le bailleur propriétaire mais le fait que les preneurs en place (époux X en l'espèce) "ne disposaient pas du matériel nécessaire à l'exploitation et n'apportaient pas la preuve d'une récolte, d'aides perçues ou d'une entraide" : les juges ont considéré que les preneurs avaient cédé leur bail à des tiers exploitants (M. Y et M.Z), ce qui n'est pas autorisé (la cession de bail est possible sous conditions : L411-35).

Pour votre situation, le simple fait que le preneur en place soit à la retraite met fin à la mise à disposition à l'EARL. Si cette société exploite toujours ces biens loués et verse une indemnité au preneur, c'est une sous-location interdite. Cela vient du fait que le locataire soit à la retraite et ne puisse plus participer aux travaux au sein de l'EARL, et ce, même s'il reste associé non exploitant minoritaire. (L411-37 : "Le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l'exploitation du bien loué mis à disposition, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation").
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Re: Cession VS sous location?

Message par NDrew le Ven 31 Jan - 14:40

En effet grosse erreur de ma part, je parle du bailleur mais on aurait du y lire le "prenneur". Ce que je voulais donc dire, c'est que le bailleur etant incapable de prouver la présence de contre partie onéreuses, il aurait eu du mal a résilier pour cause de sous-location. Par contre, le fait que le prenneur n'avait pas le matériel pour exploiter les terres prouvait qu'il n'exploitait pas les terres. Et comme les terres étaient exploitées soit c'était de l'usurpation soit une cession de bail illégale.

Enfin, je crois que ce que j'ai est assez solide et j'espère que le prenneur sera coopératif pour résilier à l'amiable...

Merci beauoup pour ton aide Cyril.

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Re: Cession VS sous location?

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