Avant signature d'un bail de petite parcelle

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Avant signature d'un bail de petite parcelle

Message par jack32 le Jeu 2 Mai - 12:00

Bonjour à tous, Smile

Suite au fil situé ici, la situation a évoluée et nous rencontrons maintenant d'autres questionnements.

Notre ancien fermier ayant cessé son activité et enfin résilié son bail dans les formes, une négociation a été engagée avec un autre agriculteur qui souhaite reprendre nos terres d'un peu moins de 3 Ha pour y cultiver son maïs.

Il nous propose un bail de petites parcelles qui, si il est encore à confirmer que le seuil maximum fixé par arrêté préfectoral soit de 5 ha dans le Gers, nous parait un peu "léger" et nous voudrions prendre toutes les précautions utiles avant de nous engager.

Pour ce qui concerne le seuil minimum fixé pour que ce bail échappe à un statut de fermage, mes nombreuses démarches auprès de la chambre d'agriculture et de la DDT du département n'ont rien données et nous sommes toujours dans l'expectatives si ce n’est qu'un juriste de la F.D.S.E.A. du Gers qui m'a confirmé que c'était bien 5 ha pour ce département.

Le preneur, avec qui j'ai eu un contact téléphonique hier soir, a été chargé de me produire les textes (avant toute négociation) et, "le spécialiste" de la DDT restant injoignable et ne répondant pas à mes messages, peut-être qu'un lecteur de ce fil pourrait me donner une piste pour trouver cette information sur le Net. J'ai beaucoup cherché et pas trouvé. Embarassed

Le but de ce fil est de porter à votre examen la légalité de la proposition du preneur (quelqu'un à parlé de "pseudo bail") et surtout des emménagements que je voudrais y faire en modifiant certains paragraphes et en introduisant d'autre.

Le truc est que je ne sais pas si ce document type est "officiel" et si nous pouvons le modifier sans courir le risque de le voir plus tard attaquer et requalifié en statut de fermage ce qui ne ferait pas l'affaire de ma mère et de ses descendants. Wink

Le première article que je voudrais introduire est que le preneur s'engage à ne pas justement tenter de faire requalifier ce bail par le tribunal paritaire des baux ruraux. Le fermier est d'accord.

La deuxième modification est de supprimer la clause de renouvellement tacite et proposer un renouvellement annuel sur demande expresse du preneur trois mois avant l'échéance.

D'autre part, une phrase m'intrique.

"Pour les cas non prévus dans la présente convention, les parties déclarent se conformer aux usages locaux."

Mes recherches sur le Net ne m'ont pas renseignées sur "les usages locaux" du moins concernant ce type de bail. Cela veut dire quoi ?

Avant d'aller plus loin, j'aimerais votre avis et vos conseils concernant cette proposition qui, si il est évident ce type de location est plutôt défavorable à l'exploitant-locataire-preneur à l'inverse d'un bail à ferme de 9 ans renouvelable soumis au statut du fermage, ce monsieur, avec qui j'ai eu hier un échange téléphonique presque cordial me semble prêt à signer n'importe quoi et c'est (surtout) cela qui me chiffonne un peu. Wink

Résumé:

Que faut-il écrire sur un bail de petite parcelle et que ne faut-il pas écrire afin d'assurer la tranquillité des deux parties tout en respectant le droit de chacun ?

Voici la proposition en question.
Vous pouvez l''agrandir en jouant avec le zoom de votre navigateur.


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Re: Avant signature d'un bail de petite parcelle

Message par Président Erwan le Jeu 2 Mai - 17:36

Je trouve pas le l'arrêté mais il semble bien que dans le gers le plafond pour les baux de petites parcelles est de 5ha.

observation faite que les biens présentement affermés bénéficient de la dérogation prévue à l'article L441-3

c'est de l'article 411-3 dont il est question, pas 441.

Sinon vous pouvez déroger aux articles suivants du code rural :
L. 411-4 à L. 411-7, L. 411-8 (alinéa 1), L. 411-11 à L. 411-16 et L. 417-3.
Les autres doivent être respectés.

Je dois m'absenter, je reviens compléter ma réponse tout à l'heure Very Happy

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Re: Avant signature d'un bail de petite parcelle

Message par Président Erwan le Jeu 2 Mai - 17:39

Ah si quand même, sur les usages locaux je pense pas qu'il faille vous inquiéter Wink c'est toujours comme ça. Comme on peut pas tout prévoir dans le bail c'est une clause de réserve qui ne fait que rappeler que si on a pas de texte alors on se réfère aux usages locaux. Votre chambre d'agriculture a peut être un recueil des usages locaux qu'elle pourrait vous fournir.

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Re: Avant signature d'un bail de petite parcelle

Message par jack32 le Jeu 2 Mai - 18:29

Bonjour Président Erwan et merci pour vos réponses. Smile

Pour la chambre d'agriculture du département concerné, cela fait plusieurs fois que je les appelle et c'est toujours la même réponse ...

- Je vais vous diriger vers le service juridique...

...ledit service étant un numéro surtaxé et, la complexité de cette recherche pour un particulier un peu ignare étant ce qu'elle est, on n'est pas sorti de l'auberge. Wink

Ils ne veulent même pas donner l'info sur "le seuil minimum" et c'est désespérant d'autant plus que les services de la DDT, quoi que bien sympathiques et très à l'écoute, ont "en ce moment" leurs propres problèmes de gestion du personnel car, à les en croire, tout le monde est en congé (maladie ou maternité pour la plupart), pressuré, surbooké, indisponible ou, et j'aime bien l'aveu intrinsèque de quelques correspondants, non compétant en ce qui concerne ma question précise.

Les numéros glissés par sympathie par les agents sonnent dans le vide et j'en suis toujours là à me poser des questions. Smile

Et il y en a plein car, ayant dégoté un document spécifique au bail de petite parcelle, j'ai quelques unes des réponses aux questions que je voulais vous poser, mais en surgissent d'autres (questions) par rapport aux tournures de phrases et textes juridiques qu'heureusement vous semblez bien ici maîtriser.

Par exemple, parmi les quatre conditions qui motivent à signer un bail de petites parcelles nous trouvons celle-ci.

Condition 4 : Les parcelles ayant fait l’objet d’une division depuis moins de 9 ans sont exclues du bail de petite parcelle.
Il s'agit des parcelles que nous voulons louer au preneur ou d'un ensemble duquel elles auraient fait partie ?

En fait, le bien de ma mère vient d'un héritage qui a été partagé entre les soeurs il y a plus de 10 ans je crois et je vais avoir la confirmation très vite.

Les 4 parcelles, pour un total de 2,9 Ha sont attenantes et seraient louées en un seul lot par le preneur.


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Re: Avant signature d'un bail de petite parcelle

Message par Président Erwan le Jeu 2 Mai - 18:57

La condition que vous citez (ajout récent dans le code d'ailleurs) ne vous concerne effectivement pas. En fait on tant par cet ajout a protéger les preneurs d'une pratique qui consistait à diviser les parcelles entre membres d'une même famille pour échapper au statut du fermage.

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Re: Avant signature d'un bail de petite parcelle

Message par jack32 le Jeu 2 Mai - 19:04

Voilà qui est rassurant du moins en ce qui concerne cet aspect. Smile

Bon, je suis en train de lire (et étudier) les 40 pages du dossier que j'ai trouvé cet après-midi et viens vous dire ce qu'il en ressort.

Apres une synthèse et sélection des paragraphes qui nous concernent et ayant trouvé des passages qui m’interrogent, je viendrais vous les soumettre.

Me voilà donc apprenti juriste maintenant.

C’est une activité que je n'avais encore jamais pratiqué. Wink

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Re: Avant signature d'un bail de petite parcelle

Message par Président Erwan le Jeu 2 Mai - 19:51

Essayez la chambre d'agriculture régionale… ils vous donnerons peut être le recueille des usages locaux sans passer par un service payant. Sinon la FDSEA ou un autre syndicat ?? (au passage je trouve assez ouf qu'on fasse payer ce genre de service là, mais bon…)

Concernant vos autres questions :

Je vous disais donc que les dispositions L. 411-4 à L. 411-7, L. 411-8 (alinéa 1), L. 411-11 à L. 411-16 et L. 417-3 du code étaient exclues si BPP (bail de petite parcelle).

Dans le détail :
L411-4 à L411-8 alinéa 1 concernent l'obligation de forme écrite, l'obligation de l'état des lieux, la durée du bail, la reprise sexennale.
L411-11 à -16 concernent le prix du bail.
L417-3 concerne le paiement des baux à métayage.

Voilà, sur ces points vous êtes donc affranchi du statut du fermage.

A noter que la cour de cassation ( civil 3eme, 22 avril 1976 ) considère que les BPP ne sont pas soumis au renouvellement et que donc on doit appliquer les articles 1737 et 1774 du code civil :

1737 CODE CIVIL -> Le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé.
1774 CODE CIVIL -> Le bail, sans écrit, d'un fonds rural, est censé fait pour le temps qui est nécessaire afin que le preneur recueille tous les fruits de l'héritage affermé.
Ainsi le bail à ferme d'un pré, d'une vigne, et de tout autre fonds dont les fruits se recueillent en entier dans le cours de l'année, est censé fait pour un an.
Le bail des terres labourables, lorsqu'elles se divisent par soles ou saisons, est censé fait pour autant d'années qu'il y a de soles.

Vous faites un écrit, l'article 1774 ne vous concerne pas.

En application des règles du code vous n'êtes pas obligé d'insérer la clause (par ailleurs tout à fait valable si vous la signez) de votre modèle vous obligeant à donner congé 6 mois avant le terme du bail par LRAR sous peine de renouvellement.

Par contre je ne sais pas si la clause que vous souhaitez insérer (renouvellement sur demande du preneur trois mois avant le terme du bail) est une bonne idée.
Je ne la trouve pas particulièrement nécessaire, vous allez fixer une durée, choisissez la courte (1 2 ou 3 ans), le renouvellement n'est pas automatique, le bail prend fin à l'échéance, c'est simple, clair, incontestable.

J'aimerais savoir ce qu'en pense les autres ?

Je parlais de durée, c'est une des grosses lacunes de votre modèle, il n'y en a pas, c'est pas bien. Fixez la. Impérativement. Et notez la de manière claire dans le bail : le présent bail est fixé pour une durée de X ans à compter de sa signature (penser à dater le bail au jour de la signature).

(en fait en relisant je viens de me rendre compte que il y a bien une durée dans le modèle, mais tant pis je laisse ma remarque parce que c'est important)

Sur la clause de renonciation à l'action en justice de requalification en bail rural :
vous pouvez la mettre, vous pouvez la signer, votre preneur aussi, avec le sourire même, le juge la balaiera d'un revers de la main (mais juste elle, le bail ne sera pas nul pour autant), le statut du fermage est d'ordre public, renoncer à la possibilité de la requalification en bail rural c'est aller contre l'ordre public et ça c'est pas possible. Le mieux est donc de ne pas la mettre Smile

En me relisant finalement je me dis que la clause sur le renouvellement est peut être pas idiote. Faut qu'elle soit bien rédigée hein, parce que si vous la mettez comme ça "renouvellement annuel sur demande expresse du preneur trois mois avant l'échéance" vous risquez bien d'être dans la mouise, moi preneur je vous fais mon petit recommandé et je me lave les mains du reste puisqu'il n'est pas question d'acceptation de votre part mais seulement de "demande". Faites attention donc si vous décidez de l'intégrer. On peut sans doutes vous proposer une rédaction correcte.

Voila voila.

Les points importants donc :

dénomination bailleur
dénomination preneur
désignation claire des parcelles
petit rappel de L411-3 du code rural pour bien montrer qu'on est en BPP
durée du bail
date de début
prix
modalité de paiement du loyer
clause de renouvellement (optionnelle)
rappel de 1737 code civil si l'envie vous en prend.

signé daté amen.

je reste a disposition Wink


Dernière édition par Président Erwan le Jeu 2 Mai - 20:14, édité 1 fois

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Re: Avant signature d'un bail de petite parcelle

Message par Président Erwan le Jeu 2 Mai - 19:52

Arg, j'ai rédigé mon post sans voir votre dernier message Sad

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Re: Avant signature d'un bail de petite parcelle

Message par jack32 le Jeu 2 Mai - 20:21

Oui, Amen ! Smile

Je parlais de durée, c'est une des grosses lacune de votre modèle, il n'y en a pas, c'est pas bien. Fixez la. Impérativement. Et notez la de manière clair dans le bail : le présent bail est fixé pour une durée de X ans a compter de sa signature (penser à dater le bail au jour de la signature).
Voilà qui est clair et je vais lui proposer la botte. Un an sinon rien. Wink

Vos explication sont de celles que j'aime et vous avez, dans "ce qu'il faut écrire et ce qui ne faut pas écrire" fort bien résumé la situation.

Pour un "éventuel" renouvellement (sur demande), nous allons garder les six mois pour rester dans le ton et mettre le bail type du preneur à la poubelle en lui en proposant un autre un peu plus consistant.

Je vais attendre demain (une bonne nuit de sommeil) et peut-être des réactions de vos amis pour débuter la rédaction de l'épreuve. Je commence à avoir assez d'éléments et vous avez répondu à mes questions (intrinsèquement posées ou non).

Deux autres détails pourraient retenir notre attention.

1/ Les DPU

Il semble que, comme nous n'en soyons apparemment pas propriétaires, cela ne doit pas la peine d'en parler. Que dites-vous ?

2/ La participation du preneur aux impôts fonciers.

En navigant sur le Net, j'ai lu que c'était dans les coutumes locales et je ne sais pas (encore) comment aborder la chose.

Soit la location de (bonnes) terres labourables dans le Gers qui vont produire du bon maïs bien frais, des DPU et des subventions.
Le fermier propose 160 € l'hectare, il paye son gaz-oil et nourri une famille.

Pour être crédible, que doit-on faire dans ce cas-là ?

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Re: Avant signature d'un bail de petite parcelle

Message par Président Erwan le Jeu 2 Mai - 21:10

Effectivement sur les DPU vous n'avez normalement pas a vous posez de question. C'est l'agriculteur qui en est propriétaire il va faire sa tambouille avec, pas la peine de rajouter quoi que ce soit.

Sur la participation à l'impôt foncier vous pouvez lire L415-3 du code rural : CLIC

… je dois partir manger. Je reprend tout à l'h, ou demain.

Au passage je comprend pas trop votre dernière question, vous voulez savoir si 160€ est un prix honnête pour un ha dans le gers loué en BPP ?

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Re: Avant signature d'un bail de petite parcelle

Message par Président Erwan le Jeu 2 Mai - 21:31

Voilà, j'ai bien mangé (un peu trop vite sans doute) Very Happy

Donc concernant l'impôt foncier une portion de ce dernier est à la charge du preneur effectivement, classiquement 20%, rien n'interdit de décider de plus dans la convention, par contre on ne peut pas mettre l'intégralité de l'impôt à la charge du preneur (ca veut dire qu'il faut pas s'amuser à mettre 95% non plus Wink ) Si vous n'indiquez rien vous serez en droit de lui réclamer le remboursement de 1/5eme de votre impôt foncier (sur les terres louées bien évidemment, vous allez pas lui réclamer le cinquième de tous vos impôts Very Happy )

A vous de voir, abordez la question comme vous le sentez Very Happy

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Re: Avant signature d'un bail de petite parcelle

Message par PH le Ven 3 Mai - 8:49

Attention au bail à durée fixe d'un an : au terme du bail si vous souhaitez garder le fermier mais que tous les deux vous "oubliez" de refaire un écrit, vous vous retrouver dans un bail à durée indéterminée, ce qui n'est pas très grave mais va vous mettre dans l'incertitude.
Au pire faites un renouvellement tacite tout en gardant une faculté de sortir votre locataire avec un préavis de 6 mois avant le terme du bail.

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Re: Avant signature d'un bail de petite parcelle

Message par jack32 le Ven 3 Mai - 11:17

Pour les DPU, c'est ce que j'avais compris donc, on n'en parle pas sur le futur bail. Smile

Au passage je comprend pas trop votre dernière question, vous voulez savoir si 160€ est un prix honnête pour un ha dans le gers loué en BPP ?
Ben, il semble que ce soit le tarif des "usages locaux" vu que le maire d'un village voisin louerait ses terres (de même type) à un fermier à ce prix, et ma question portait plutôt sur un autre "usage" qui dit (confirmé par votre lien sur le L415-3) qu'un preneur doit (aussi) mettre la main à la poche dans ce domaine.

Le truc est que tout ceci étant nouveau pour moi, je ne savais pas vraiment comment comprendre la chose et me demandais si il était juste de charger financièrement mon bonhomme mais, avec vos réponses, "je vais voir et aborder la question comme nous le sentons (quand le moment sera venu)".

Attention au bail à durée fixe d'un an : au terme du bail si vous souhaitez garder le fermier mais que tous les deux vous "oubliez" de refaire un écrit, vous vous retrouver dans un bail à durée indéterminée, ce qui n'est pas très grave mais va vous mettre dans l'incertitude.
Au pire faites un renouvellement tacite tout en gardant une faculté de sortir votre locataire avec un préavis de 6 mois avant le terme du bail.
Là est l'objet de la principale réflexion actuelle. Smile

Si j'en crois la "proposition de Président Ewan" (tiens, pourquoi Président Ewan ?)....
...vous allez fixer une durée, choisissez la courte (1 2 ou 3 ans), le renouvellement n'est pas automatique, le bail prend fin à l'échéance, c'est simple, clair, incontestable.
...jouer la sécurité me semble le meilleur moyen de s'éviter des ennuis ultérieurs quitte à proposer au fermier de refaire le bail chaque année et cela serait une bonne occasion de tester sa bonne foi.

J'attaque ce matin le brouillon de la "convention" (BPP) avec ces éclairages et je sais que je vais économiser de l'encre en évitant les considérations désormais inutiles. Juste à vous lire faire attention aux formulations.

Un nouvel aspect voit le jour en l'espèce des présupposées indemnités de sorties.

Bon, je suis conscient qu'avec un bail de ce type, l'agriculteur ne va pas se lancer dans des investissements pharaoniques, mais je voudrais savoir quelle est la formule magique pour nous prémunir de ce genre de désagrément si il avait lieu.

Il vaut mieux prévenir que guérir n'est-il pas ? Smile

Ps : Attention à.... CLIC. Wink

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Re: Avant signature d'un bail de petite parcelle

Message par Président Erwan le Ven 3 Mai - 12:20

"Président Erwan" c'est simplement que quand on a mis en place le forum avec quelques autres étudiants du M2 rural de Poitiers j'étais investis de la OH combien lourde tache de président de l'association des étudiants Wink

PH a raison sur l'aspect "oublie" de la date, si vous êtes organisé ce ne devrait pas poser de problème, si vous oubliez la date, lui comme vous, ça risque de vous entraîner dans une période un peu plus longue (même si il n'y a franchement rien à voir avec un bail rural).
Si jamais vous oubliez la date alors un bail non écrit va naître, pour le congé s'applique donc l'article 1736 du code civil :
Si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux.

Donc vous pourrez donner congé facilement, par contre je ne connais pas les usages des lieux Very Happy

Au final je pense que mettre une clause serait quand même pas mal. Soit la première que vous ne vouliez pas intégrer (finalement elle est tout de même assez protectrice pour vous, un renouvellement tacite de un an c'est peu, si vous oubliez d'envoyer le congé vous ne repartez pas pour une trop longue période puisque vous ne risquez pas de l'oublier deux fois Wink ). Soit celle que vous proposiez, bien rédigée, qui met plus d'obligation à la charge du preneur mais qui au final ne vous protège pas beaucoup plus en cas d'oubli de la date d'échéance par vous deux.

Sur le prix 160€ / ha + 1/5eme de l'impôt foncier me parait honnête au vu des minima / maxima applicable pour le bail rural et des quelques chiffres que j'ai trouvé sur le Gers. Après j'ai pas vu les terres, je sais pas en détail, et je connais pas le montant de vos impôts fonciers sur ces terres (le but étant au moins de couvrir cette charge là je suppose…)

Sur l'indemnité au preneur sortant vous ne pouvez pas stipuler que vous souhaitez vous en affranchir (l'ordre public encore une fois Smile ). Par contre l'indemnité n'est possible que si le preneur a respecté une procédure détaillée dans le code au moment de faire les travaux, cette procédure inclue notamment le fait de vous prévenir deux mois à l'avance… lisez les articles L411-69 et s. du code rural. CLIC. Vous devriez être rassuré sur le faible risque que vous encourez sur ce point. Smile

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Re: Avant signature d'un bail de petite parcelle

Message par jack32 le Ven 3 Mai - 13:15

Président Erwan.

C'est ce que j'avais cru deviner. Smile

Pour la date du bail, nous allons devoir être ferme car en fait, je ne sais pas si vous avez suivi la genèse de l'affaire, le preneur est en place depuis le 01/01/2013 car il avait négocié un accord en douce avec son prédécesseur sans bien sûr que nous n'en soyons informés.

Nous lui avons un peu remonté les bretelles, il a reconnu son occupation intrusive, quitté les terres, et nous a proposé le bail produit en début de ce fil.

Je viens tout juste de l'avoir au bout du mail et il me communique un arrêté de 1997 préfectoral fixant le maxima (CLIC) et je lui réponds...

Merci pour ce document que j'avais déjà trouvé au demeurant mais, les superficies concernées étant réactualisé chaque année, nous n'avons, vous et moi, pas la garantie que ces dispositions soient toujours valables en 2013 et pour les prochaines années.

Si nous ne voulons pas rencontrer de problèmes ultérieurement, je pense qu'il nous faudrait quelque chose de plus récent et vous devriez pourvoir trouver cela.
Ben oui, quoi ! C'est important d'être à jour non ? Smile

D'autre part, je lui propose "un bail d'un ou deux ans qui serait, non renouvelable tacitement, mais à sa demande", en précisant que "c'est un peu astreignant mais nous offre une mutuelle sécurité en restant dans l'esprit de notre accord".

Pour le foncier, la formule est venue toute seule.

"En ce qui concerne le prix, je vous propose de nous aligner sur la proposition de ma tante Madame La Tante c’est à dire à 160 € l'hectare auxquels viennent s'ajouter les sacro-saints 20 % des impôts fonciers sous réserve de nouvelles informations qui pourraient m'être communiquées."

Pour les indemnités de départ...

"Il faut aussi vos prévisions en termes d'emménagement (travaux) que vous penseriez faire sur nos terres pendant la durée du bail afin que nous ne soyons pas confrontés à une éventuelle indemnité de sortie. Cet aspect sera mentionné sur le bail."

Les réponses de notre futur preneur devraient nous aider à formuler les alinéas du bail et nous faciliter la tâche. Wink

Bon, un peu grâce à vous, tout va bien pour le moment et, comme les semailles approchent à grands pas, nous devrions approcher de la signature.

A suivre... Smile


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Re: Avant signature d'un bail de petite parcelle

Message par Président Erwan le Ven 3 Mai - 14:47

Les maxima des BPP ne sont pas actualisés chaque année, pas sur qu'il y ait un arrêté plus récent que celui de 1997.

Pour le reste rien à dire, si vous voulez nous faire lire votre formule une fois rédigé, j'ai rien contre.

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Re: Avant signature d'un bail de petite parcelle

Message par jack32 le Ven 3 Mai - 15:08

J'ai pourtant bien lu a plusieurs reprises que ces superficie maxima des BPP étaient réactualisés fréquemment ainsi d’ailleurs que le calcul des surface en fonction de la destination (cultures) des parcelles.

Bon, ce n'était pas formulé comme cela mais nous finirons bien par communiquer avec un spécialiste émargeant à la DDT ou autre car je pense qu'il ne faut pas se louper sur ce coup.

Pour info :
Au moment du renouvellement du bail, il faut vous assurer que l’arrêté préfectoral n’a pas abaissé le seuil de surface au-delà duquel s’applique le statut des baux ruraux.
La question est de savoir, juridiquement parlant, si, en cas de bug, cela entraînerait simplement la nullité du bail ou la possibilité de requalification en fermage par le preneur.

Ou les deux. Wink

Pour "la formule", je suis en train de rédiger en ce moment même (en triant et formatant les infos reçues ces derniers jours), et ne manquerais pas de publier ici dés que cela ressemblera à quelque chose.

Une question d'heures. Smile

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Re: Avant signature d'un bail de petite parcelle

Message par Président Erwan le Ven 3 Mai - 15:39

Si par exemple vous louez 4ha, que le maximum possible pour les petites parcelles au moment de la signature est de 5ha, alors vous pouvez signer un BPP.

Si le maximum passe à 4ha alors lors du renouvellement votre preneur pourra demander la requalification en bail rural, le bail ne sera pas nul.

Je trouve vraiment nul part que le seuil de 5ha ne serait plus d'actualité.
"Fréquemment" c'est à prendre avec des pincettes dans certains domaine, l'arrêté de 97 remplace un arrêté de ………… 1946, pour la préfecture c'est sans doute déjà une bonne fréquence Very Happy

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Re: Avant signature d'un bail de petite parcelle

Message par jack32 le Ven 3 Mai - 16:15

Oui, j'ai moi même beaucoup cherché et n'ai trouvé que les arrêtés 1946 et 1997 mais, la DDT restant aux abonnés absents, comment être certains qu'il n'y a rien de plus récent ?

J'ai encore essayé tout à l'heure un numéro que j'ai eu par la bande mais c'est toujours la même rengaine.

- Donnez votre contact, on va vous rappeler. Lol !

Il semble que les (nombreux) différents agents que j'ai eu au bout du fil ne sachent même pas que cette disposition existe et, si l'on se fie aux recherches sur le Net, rares sont les départements qui publient cette information. Je me demande comment font les autres bailleurs (de notre genre) . [lol]

Je pense que mon gars a aussi du mal à trouver ce qui ne veut pas dire que ça n'existe pas.

Si le maximum passe à 4ha alors lors du renouvellement votre preneur pourra demander la requalification en bail rural, le bail ne sera pas nul.
Raison de plus pour ne signer qu'un bail d'un an (si j'ai bien compris) et il ne serait plus question de renouvellement mais d'une nouvelle demande.

D'ailleurs, pardonnez-moi si j'en suis obsédé, je me demande si l'introduction d'une clause disant la nullité du bail en cours si par malheur une directive départementale défavorable apparaissait tout à coup , de manière à couper l'herbe sous les pieds du planteur si il s'avisait de penser profiter de la situation dans l’occurrence.

Bon, je sais.

Cela est ambiguë et dans les clauses, certaines tombent sous le coup du droit rural et d'autres sont libres.

En cas de doute justifié, ne peut-on pas goupiller un truc dans le genre que le preneur, professionnel l'agriculture, fait son affaire de nous produire les documents relatifs à la conformité du bail BPP et l'exactitude de ses informations sous peine de nullité ou quelque chose comme cela ?

J'ai la désagréable sensation que nous tournons en rond dans cette affaire (en vous inondant de mes émotions) alors qu'il devrait être si simple de clore ce point sur lequel il faut le dire je fonde toute ma paranoïa.

Et si je demandais l'info à la SAFER ! [lol] Twisted Evil [lol]




jack32
Gerbille
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Première copie

Message par jack32 le Ven 3 Mai - 18:04

Voici un premier jet de ce à quoi pourrait ressembler le bail que je compte proposer au preneur.

Bien sûr, il aurait besoin d'une cure d'amaigrissement et je compte sur vous pour signaler ce qui est inutile, ce qui manque,ce qui est maladroit, exécrable voire particulièrement dangereux.

Je vous propose de me faire virer tous les trucs inutiles afin que nous gagnions en lisibilité et vous évitera de commenter des passages qui n'en valent pas la peine. Wink

Les points qui m’interpellent sont signalés par par un Exclamation avec sans doute quelques commentaires.
Les articles ne sont peut-être pas numéroté exactement car j'ai procédé à un premier dégraissage et la numérotation finale ne viendra qu'aprés épuration.
Il sera joint au document un état des lieux dont je vous soumettrais la forme un peu plus tard.

--------------------------------------------------------------------------->
BAIL DE PETITES PARCELLES AGRICOLES

Entre les soussignés :

Madame la Bailleresse
Demeurant à ……………….

Ci-après dénommé "Le Bailleur" qui s'oblige aux garanties ordinaires et de droit en la matière

ET
Monsieur Le Preneur Jules, agriculteur

Demeurant à ……………….

Monsieur Le Preneur Jules ayant tous pouvoirs aux fins de réaliser la présente opération.
Ci-après dénommé "Le Preneur" qui s'oblige aux garanties ordinaires et de droit en la matière.

Etant préalablement exposé :

Constatant que la superficie des parcelles objet du présent bail est, compte tenu de leur nature, inférieure au seuil fixé par l’arrêté préfectoral en vigueur de Cinq hectares Gers en date du (?) fixant la superficie à retenir pour l'application du statut du fermage et que les dites parcelles ne constituent ni un corps de ferme, ni des parties essentielles d'une exploitation agricole, et que lesdites parcelles ne résultent pas d’une division de parcelles effectuée depuis moins de 9 ans, les parties déclarent que le présent bail est dérogatoire au statut du fermage par application de l’article L. 411-3 du Code Rural.

Exclamation Le preneur déclare que les surfaces visée par le présent bail ne constitue pas une partie essentielle de son l'exploitation.
Il fait son affaire de produire les documents administratifs relatifs à la location de petites parcelles, les déclare conformes et certifie l'exactitude de ces informations sous peine de nullité du-dit bail.

Il est convenu ce qui suit :

Il est conclu entre les parties un bail rural soumis aux dispositions que le Bailleur et le Preneur s’obligent à exécuter et à accomplir, de l’article L. 411-3 du Code Rural, aux dispositions non expressément exclues du statut du fermage incluses dans le Titre I du Livre IV du Code rural dans leurs dispositions actuelles et futures dans la mesure où ces dernières auront été déclarées applicables aux baux en cours, aux dispositions du Code civil et aux usages locaux applicables dans le secteur géographique dans lequel se situent les biens loués sauf dispositions contraires du présent contrat.

Article 1 – Désignation
Le Bailleur donne à bail, pour la durée ci-après indiquée, au Preneur qui accepte, quatre parcelles labourables telles quelles figurent au cadastre rénové de la commune de …… du département Gers comme suit :

Commune
Lieu-dit
Section
Numéro
Contenance
(ha-a-ca)
Nature
Spécification
(éventuellement, si cultures pérennes)
Numérotation des parcelles

Sans garantie de contenance, la différence en plus ou en moins, excéderait-elle un vingtième devant faire le profit ou la perte des Preneurs.

Article 2 – Durée du bail
Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de une année entière qui commence à courir le Premier Janvier 2013
Il prendra fin à pareille époque de l'année le 31 Décembre 2013 sans qu'il soit nécessaire pour l'une ou l'autre des parties de donner congé.

Le preneur aura la faculté de proposer un renouvellement dans les mêmes conditions qui sera accepté ou non au gré du Bailleur.

Article 3- Etat des lieux
Le Preneur prendra les biens loués dans l'état où ils se trouveront lors de l'entrée en jouissance, sans recours contre le Bailleur.
Un état des lieux sera réalisé le jour de la signature en présence des co-signataires et sera renseigné au sein du document annexé au présent bail

Article 4 - Jouissance
Le Preneur respectera la destination agricole des lieux loués conformément aux articles L.411-27 et suivants du Code rural et aux articles 1766 et 1767 du code civil.
Il jouira des biens loués à l’exemple d’un bon professionnel et en exploitant soigneux des biens loués, conformément à leur nature et à l'usage des lieux, aux bonnes pratiques agricoles, aux normes en vigueur, aux périodes appropriées et dans le respect du droit des tiers.
Il les consacrera principalement à la production de maïs et ne changera de culture qu'avec l’autorisation écrite du baillieur.

Il ne pourra faire, sans le consentement exprès et par écrit du Bailleur, aucun changement dans les lieux loués si ce n'est, après en avoir avisé le Bailleur, ceux qui sont autorisés par les dispositions de l’article L411 - 28 et de l’article L 411 - 29 visés à l’article 6 du présent contrat (réunion de parcelles - améliorations et nouveaux moyens culturaux) et L 411 - 73 du Code Rural visé à l’article 15 du présent contrat (les travaux d'améliorations) et sauf les échanges de parcelles prévus à l’article 6 du présent contrat.

Article 5 – Pratiques culturales
Il ne devra ni épuiser, ni détériorer les terres, de façon à les rendre en bon état de culture, d'engrais et de fumure en fin de bail.
Il veillera à l'innocuité des boues épandues afin de ne pas compromettre la vocation agricole du sol.
Il devra entretenir en bon état de fauche les prés et prairies, étaupiner, fumer, en extirper les ronces et autres accrues nuisibles, le tout en temps et saisons convenables, de manière à assurer une bonne exploitation.
Il divisera les cultures comme il l'entendra, sans être tenu à aucun assolement, à charge seulement de fumer convenablement chaque fois qu'il ensemencera des céréales ou des plantes potagères.
Il s’engage à informer le Bailleur de l’application aux terres prises à bail des méthodes culturales ayant pour objet de protéger l'environnement, la qualité de l'eau ou des produits ou de préserver la biodiversité.
Il en est de même s’il s’engage dans un programme de gel de terres et d'extensification (?), hors respect des normes imposées par la réglementation.

Exclamation Article 6 – Réunion de parcelles - Améliorations et nouveaux moyens culturaux
- Conformément à l’article L411-28  du Code rural pendant la durée du bail et sous réserve de l'accord du Bailleur, le Preneur peut, pour réunir et grouper plusieurs parcelles attenantes, faire disparaître, dans les limites du fonds loué, les talus, haies, rigoles et arbres qui les séparent ou les morcellent, lorsque ces opérations ont pour conséquence d'améliorer les conditions de l'exploitation.
Le Bailleur dispose d'un délai de deux mois pour s'opposer à la réalisation des travaux prévus à l'alinéa précédent, à compter de la date de l'avis de réception de la lettre recommandée envoyée par le Preneur. Passé ce délai, l'absence de réponse écrite du Bailleur vaut accord.
Il pourra, dans les conditions fixées par l'article L. 411-29 du Code rural afin d'améliorer les conditions de l'exploitation, procéder soit au retournement de parcelles de terres en herbe, soit à la mise en herbe de parcelles de terres, soit à la mise en œuvre de moyens culturaux non prévus au bail. A défaut d'accord amiable, il doit fournir au Bailleur, dans le mois qui précède cette opération, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, une description détaillée des travaux qu'il se propose d'entreprendre.

Exclamation Le Bailleur peut, s'il estime que les opérations entraînent une dégradation du fonds, saisir le tribunal paritaire, dans un délai de quinze jours à compter de la réception de l'avis du Preneur. Le Preneur peut s'exécuter ou faire exécuter ces travaux si aucune opposition n'a été formée ou si le tribunal paritaire n'a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l'opposition du Bailleur.

Il élaguera et étêtera les arbres non fruitiers, en temps et saisons convenables, conformément aux usages des lieux les arbres morts ou ceux qui viendraient à périr resteront la propriété du Bailleur, qui les fera arracher et enlever à ses frais.
Pour le cas où par défaut d'entretien, des arbres, arbrisseaux ou arbustes existeraient en dehors de toutes plantations organisées, ceux-ci demeureraient la propriété du Bailleur

Article 8 – Clôtures, chemins et fosses
Il entretiendra en bon état les chemins, passages d'accès aux biens loués, ainsi que les clôtures, vives ou sèches, les fossés, rigoles ou saignées nécessaires à l'irrigation et à l'écoulement des eaux.
Il ne pourra faire disparaître les haies, fossés et rigoles séparant les parcelles, si ce n'est dans les conditions prévues par Article L 411 - 28 du Code Rural (article 6 du contrat).

Article 9 - Usurpation
Il devra s'opposer à toutes usurpations et empiétements sur les immeubles loués et prévenir le Bailleur, immédiatement et sans délai, de ceux qui pourraient avoir lieu, à peine de tous dommages et intérêts.
Il veillera à la conservation des bornes et des marques indiquant les limites des biens donnés à bail.

Article 10 - Droit de Chasse Exclamation (Cet article sera renseigné après la réponse du Preneur à qui j'ai posé la question)

Option 1
Conformément à l’article L 415-7 du Code Rural, le Preneur aura le droit de chasser sur le fonds loué. Il exercera ce droit personnellement, sans pouvoir le céder, et concurremment avec le Bailleur, qui conserve le droit de chasse, pour lui, ses locataires ou concessionnaires.
Au cas où il désirerait ne pas exercer ce droit, il devra le faire savoir au Bailleur par lettre recommandée avec avis de réception, un mois avant chaque campagne de chasse.
Il aura le droit d'entourer de grillages les pièces de terre portant récoltes, situées à proximité des réserves boisées du Bailleur. Et, s'il est commis des dégâts par le gibier vivant dans ces réserves, que le Preneur ait ou non pris des mesures pour s'en garantir, le Bailleur ou ses locataires ou concessionnaires en demeureront responsables dans les conditions légales.

Option 2
Comme l’y autorise l'article L.422-13 du Code de l'environnement, le Bailleur a fait opposition au droit de chasse sur ses propriétés. En conséquence, le Preneur s'interdit de chasser sur les terres faisant l'objet du présent bail.


Article 11 - Affichage sur LA PROPRIETE
Le Preneur s'interdit d'autoriser la pose de panneaux publicitaires sur la propriété louée à l'exception de panneaux concernant sa propre production.

Exclamation Article 14 – Travaux d’amélioration
Les travaux d'améliorations culturales et foncières autres que ceux visés par les articles 5 et 6 du présent contrat et non prévus par une clause du bail, ne peuvent être exécutés que s’ils présentent, sauf accord du Bailleur, un caractère d'utilité certaine pour l'exploitation.
S’ils sont effectués conformément aux dispositions légales en vigueur et aux obligations définies ci-après, ils donneront au Preneur à sa sortie des lieux le droit, à une indemnité calculée conformément à l'article L. 411-71 du Code rural.
La part des travaux mentionnés au présent article dont le financement a été assuré par une subvention ne donne pas lieu à indemnité. (Article L411-71).

1. Peuvent être exécutés sans l'accord préalable du Bailleur :

- Les travaux dispensés de cette autorisation par décision administrative applicable au territoire où est situé le fonds et qui concernent l'amélioration des bâtiments d'exploitation existants, l'installation de l'eau et de l'électricité dans ceux-ci, la protection du cheptel vif dans les conditions de salubrité et à la conservation des récoltes et des éléments fertilisants organiques et les travaux techniques assurant une meilleure productivité des sols sans changer leur destination naturelle. Le Preneur peut, également, en ce qui concerne les ouvrages incorporés au sol, participer à des opérations collectives d'assainissement, de drainage et d'irrigation sous réserve de s‘engager par écrit à acquitter les taxes syndicales correspondantes.
- Tous travaux, autres que ceux concernant les productions hors sol ainsi que les plantations, dont la période d'amortissement, calculée dans les conditions fixées par l'article L. 411-71, ne dépasse pas de plus de six ans la durée du bail ou de sa période renouvelée.
Deux mois avant l'exécution des travaux, le Preneur doit communiquer au Bailleur un état descriptif et estimatif de ceux-ci. Le Bailleur peut soit décider de les prendre à sa charge, soit, saisir le tribunal paritaire, dans le délai de deux mois à peine de forclusion. Le Preneur peut exécuter ou faire exécuter ces travaux si aucune opposition n'a été formée, si le tribunal n'a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l'opposition dont il a été saisi, ou si le Bailleur n'a pas entrepris, dans le délai d'un an, les travaux qu'il s'est engagé à exécuter.

2. Pour les plantations et les constructions de bâtiments destinés à une production hors sol, le Preneur, afin d'obtenir l'autorisation du Bailleur, lui notifie sa proposition. En cas de refus du Bailleur ou à défaut de réponse dans les deux mois de la notification qui lui a été faite, les travaux peuvent être autorisés par le tribunal paritaire, à moins que le Bailleur ne décide de les exécuter à ses frais dans un délai fixé en accord avec le Preneur ou, à défaut, par le tribunal paritaire.

3. Le Preneur ne peut construire ou faire construire un bâtiment d'habitation sur un bien compris dans le bail que s'il a obtenu au préalable l'accord écrit du Bailleur. Il exécute alors les travaux à ses frais.

4. Les travaux de mise aux normes imposés par l'autorité administrative doivent être notifiés au Bailleur qui peut décider de les prendre à sa charge dans un délai fixé en accord avec le Preneur.  En cas de refus du Bailleur ou s'il ne répond pas dans les deux mois de la notification, ou s'il ne respecte pas son engagement d'exécuter les travaux prescrits dans le délai convenu, le Preneur est réputé disposer de l'accord du Bailleur pour l'exécution de ces travaux.

5. Pour tous autres travaux d'amélioration, le Preneur doit obtenir l'autorisation du Bailleur et notifier sa proposition au comité technique départemental. Si le Bailleur refuse de les exécuter dans un délai fixé en accord avec le Preneur ou s'il ne répond pas dans les deux mois de la notification, le Preneur en informe le comité technique départemental qui dispose d'un délai de deux mois pour rendre son avis.
Le Preneur peut exécuter ou faire exécuter les travaux si aucune opposition à un avis favorable du comité n'a été formée par le Bailleur auprès du tribunal paritaire, si le tribunal n'a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l'opposition dont il a été saisi, ou si le Bailleur n'a pas entrepris, dans le délai prévu, les travaux qu'il s'est engagé à exécuter.

Exclamation Article 15 - Droits du Preneur sur les travaux
Les indemnités auxquelles le Preneur pourra prétendre à l'expiration du bail à raison des améliorations apportées par lui au fonds loué, seront réglées conformément aux dispositions des Articles L 411 - 69 et suivants du Code Rural.

Le preneur fera par écrit, avant la signature du bail, une déclaration sur ses intentions de travaux indemnisables en fin de bail.

Article 16 – Droit de reprise du Bailleur
Le bailleur ne pourra se prévaloir de l’article L411-7 pour reprendre la jouissance des biens loués.

Article 17 - Cession, association et sous location
Toute transmission, cession de son droit au présent bail ou toute sous - location, même partielle, est interdite au Preneur.
1. Transmission du bail - Clause dans le cas d’un Preneur exploitant individuel. 
Toutefois, en cas de décès du Preneur, le bail continue au profit de son conjoint, du partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, de ses ascendants et de ses descendants participant à l'exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès.
Exclamation 2. Cession du bail et association au bail - Clause dans le cas d’un Preneur exploitant individuel. Toutefois, et par exception, le Preneur, pourra avec l'agrément préalable du Bailleur, céder son droit au présent bail à son conjoint participant à l'exploitation ou à l'un de ses descendants ayant atteint l'âge de majorité ou ayant été émancipé ou associer l’un d’eux, ayant atteint l’âge de la majorité, à son bail en qualité de Preneur. En cas de refus du Bailleur de donner son agrément, et si ce refus ne lui paraît pas justifié, le Preneur peut en appeler au Tribunal Paritaire.
3. Sous-location
Toute sous-location est interdite.
Toutefois, le Preneur peut demander au Bailleur l’autorisation de consentir des sous-locations pour un usage de vacances ou de loisirs et pour une durée maximale de trois mois consécutifs conformément à l'article L. 411-35 du Code rural. Les modalités financières de cette autorisation feront l’objet d’un accord écrit entre les parties. A défaut d’autorisation, le Preneur peut s’adresser au tribunal.

Exclamation Article 18 - Échange de jouissance – Location de parcelles - Assolement
- Le Preneur aura la faculté de procéder, en vue d'assurer une meilleure exploitation et sous les conditions fixées par l’article L 411 - 39 du Code Rural, à des échanges de jouissance ou location de parcelles détachées ou enclavées. Pour ce faire, il devra notifier son projet par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au Bailleur. Ce dernier aura un délai de deux mois pour saisir le Tribunal Paritaire, à défaut il sera censé avoir donné son accord.
- En application de l’article. L. 411-39-1 du code rural, le droit de pratiquer l’assolement en commun dans le cadre d’une société en participation est reconnu au Preneur ainsi qu’à la société bénéficiaire d’une mise à disposition du bail telle que visée par l’article 21 des présents statuts.

Exclamation Article 19 - MISE à disposition
Clause dans le cas d’un Preneur exploitant individuel.
- A la condition d'en aviser le Bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée, conformément à l’article L 411 - 37 du Code Rural, le Preneur associé d'une société à objet principalement agricole et constituée entre personnes physiques peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération ne puisse donner lieu à l'attribution de parts. Cette société doit être, soit être dotée de la personnalité morale, soit, s'il s'agit d'une société en participation, être régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine.
Le Preneur adhérent d’un GAEC dispose des mêmes droits à la condition d’en aviser préalablement le Bailleur conformément à l’article L 323-14 du Code Rural.
- De même, Le Preneur devra, dans les mêmes formes et dans les deux mois qui suivront, avertir le Bailleur de la fin de cette mise à disposition ou de tout changement concernant les informations initialement transmises lors de cette mise à disposition.
Notes.
Il est impératif que le fermier participe effectivement à l'exploitation des biens mis à disposition à la société dont il est associé : « le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l'exploitation du bien loué mis à disposition, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation » (art. 461-29).
Dès lors, la mise à disposition n’est pas possible si le Preneur est une société.

Article 20 - Garnissement
Le Preneur veillera pendant toute la durée du bail à garnir le fonds du cheptel des matériels et des ustensiles nécessaires à son exploitation et pour répondre du paiement des loyers et de l'exécution des conditions du bail.

Article 21 - PRIX
1. Fixation (éventuellement … et révision du prix)
Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de Cent soixante euros l'hectare majoré de la contribution du preneur concernant des impôts foncier.

2. Paiement.
Le loyer est payable d’avance par chèque à l'ordre du bailleur par le Preneur qui s’y oblige en une seule fois le jour de la signature.

Il est expressément convenu :
Et qu'en cas de décès du Preneur ou de l'un d'eux au cours du bail, il y aura solidarité et indivisibilité entre tous ses héritiers et représentants ou entre le survivant d'eux et les héritiers et représentants du prédécédé (?)pour le paiement des loyers échus où à échoir et pour l'exécution des charges et conditions du bail.

Article 22 – Assurances
Le Preneur tiendra constamment assurés auprès d'une Compagnie solvable, pendant toute la durée du bail, son mobilier personnel, le matériel de culture et les bestiaux, paille et foins et les récoltes garantissant le bien loué, ainsi que le risque locatif, le tout pour une somme suffisante. Il s'assurera également contre les risques d'accidents du travail pouvant survenir aux employés et salariés travaillant sur le bien loué et justifiera de ces assurances et du paiement régulier des primes à toute réquisition du Bailleur, le tout à ses frais. Il en paiera les primes à leurs échéances et justifiera du tout au Bailleur par la production des polices et des quittances.

Article 23 - Cas fortuits - Perte des biens loués
Destruction des récoltes par cas fortuit
Le Preneur ne pourra réclamer aucune indemnité ou diminution du prix du loyer ci-après stipulé pour cause de grêle, sécheresse, gelée, coulure, inondation, incendie, foudre, ravages de guerre ou de révolution, et tous autres cas fortuits prévus ou imprévus, ordinaires ou extraordinaires, qui détruiraient tout ou partie des récoltes et dont le Preneur demeurera expressément chargé.
Destruction des biens loués par cas fortuit
Conformément à l’article L 411 - 30 du Code Rural, si, au cours de présent bail, les biens des objets qui y sont compris sont détruits en totalité par cas fortuit, le bail sera résilié de plein droit.
En cas de destruction partielle, le Bailleur pourra refuser les réparations et des dépenses nécessaires pour remplacer ou rétablir les biens détruits.
Dans cette éventualité, le Preneur pourra demander une diminution du prix du bail, et même la résiliation du bail si l'équilibre économique d'exploitation du bien est gravement compromis.

Article 24 - Résiliation du bail
La résiliation du bail pourra être demandée par l’une ou l’autre des parties dans les cas prévus par les dispositions du Livre IV du code rural et notamment par les dispositions des articles L411-30 à L411-34 du code rural ou par accord amiable à la demande de l'une ou l'autre des parties.

Le bail prend fin de plein droit à sa date d'échéance soit le Trente et un Décembre 2013.

Une reconduction est possible sur demande expresse du preneur (mettre délais ?). Un nouveau bail d'une année serait établi sur acceptation du bailleur.

La résiliation du bail pourra être demandée par le Bailleur :
- En cas de contravention faite à l'interdiction de sous-louer ou de céder le droit au présent bail ;
- A défaut de paiement à l'échéance de deux termes du loyer constatés dans les conditions fixées à l'article L. 411-31 du Code rural ;
- En cas d'agissements du Preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment, s’il ne dispose pas de la main-d’œuvre ou du matériel nécessaires aux besoins de l'exploitation ;
- En outre, dans le cas prévu à l’article L 411 - 32 du Code Rural, le propriétaire a la faculté de résilier le bail à tout moment sur les parcelles dont la destination peut être changée, s'il remplit les conditions et se conforme aux prescriptions prévues par cet article.
En cas de décès du Preneur, la résiliation du bail pourra être demandée par le Bailleur ou les bénéficiaires du bail si ils ne désirent pas poursuivre l'exploitation des terres louées pendant la période du bail restant à courir.

Article 25 - Fin du bail
Le Preneur devra à la fin du bail, quelle que soit sa cause, restituer les lieux loués en bon état conformément l'état des lieux qui aura été dressé et sauf les modifications effectuées, en application des articles L. 411-28, L. 411-29 et L. 411-73 du Code rural.
L'état des lieux de sortie sera constaté en fin de bail par les co-signataires ou leurs représentants.
En cas de litige, à la demande de la partie la plus diligente, une expertise de sortie sera faite, à frais communs, conformément aux dispositions de l’article L 411-4 du Code Rural pour constater l'état des lieux en fin de bail.
S’il apparaît une dégradation du bien loué, le Bailleur aura droit, en application de l’article L 411-72 du Code Rural à une indemnité égale au préjudice subi par lui.
Les rapports entre le Preneur sortant et l'exploitant qui lui succédera se régleront à défaut d'accord particulier conformément aux usages locaux en la matière.

Article 26 - Impôts et taxes
Le Preneur devra acquitter exactement ses impôts et contributions personnels, de manière que le Bailleur ne puisse jamais être inquiété ni recherché à ce sujet.
Le Preneur remboursera au Bailleur les impôts et taxes afférents aux biens loués dans les proportions définies par les articles L. 415-3, alinéa 3 et L. 514-1 du Code rural.
En outre, il devra supporter le montant de la Taxe d'Association Foncière, d'association de drainage et éventuellement de curage ou d'assainissement de rivière.
Par exception, dans tous les cas où, par suite de calamités agricoles, le Bailleur obtient une exemption ou une réduction d'impôts fonciers, la somme dont il est exonéré ou exempté bénéficie au Preneur. En conséquence, le Preneur déduit du montant du fermage à payer au titre de l'année au cours de laquelle a eu lieu le sinistre une somme égale à celle représentant le dégrèvement dont a bénéficié le Bailleur. Dans le cas où le paiement du loyer est intervenu avant la fixation du dégrèvement, le propriétaire doit en ristourner le montant au Preneur, comme lui en fait obligation l’article L411-24 du code rural.

Exclamation Article 27 - Déclarations

1. Déclarations sur les cumuls
Les parties déclarent avoir parfaite connaissance de la réglementation des cumuls et réunions d'exploitations agricoles instituées par les Articles L 331 - 1 et suivants du Code Rural, et elles indiquent que la conclusion du présent bail ne constitue pas une infraction à cette réglementation.
Conformément à l’article L 331 - 11 dudit Code, le Preneur déclare qu'il exploite : ….. Ha.
Exclamation 2. Contrôle des structures (selon le cas)

Par application des dispositions des Articles L 331 - 1 et suivants et des Articles R 331 et suivants du Code Rural, le nouvel exploitant déclare ....
…que le présent bail n'entraîne pas application de la législation du contrôle des structures.
Ou
… avoir obtenu de l'autorité administrative compétente l'autorisation préalable d'exploiter les biens objets du bail. Une copie de cette autorisation demeurera annexée aux présentes.

3. Déclarations diverses
Le Bailleur déclare que :
- Les biens présentement loués n'ont fait l'objet d'aucune reprise susceptible d'être annulée en exécution de l’article L 411 - 66 du Code Rural.
- Ils ne proviennent pas d'une exploitation agricole ayant fait l'objet d'un partage réalisé en application de l’article L 832 - 2 du Code Civil et qu'en conséquence ils ne sont pas grevés du droit de priorité par cet article.
- Ils ne proviennent pas d'une parcelle divisée depuis moins de neuf ans.
- Les biens loués ne sont grevés d'aucune inscription hypothécaire garantissant des créanciers pour lesquels ce bail pourrait être inopposable.
- Les biens loués ne font l’objet d’aucun engagement ni contrainte agroenvironnementale.
4. Déclaration relative aux risques technologiques et naturels
Le Bailleur déclare que les biens loués ne sont pas situés dans une des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité.
Article 28 - Election de domicile
Pour l'exécution des présentes, les parties élisent domicile en leur demeure respective.
Article 29 – Frais et enregistrement
Le Preneur acquittera tous les frais, droits et émoluments des présentes et de leur suite, y compris le coût de la copie exécutoire à délivrer au Bailleur.

Fait en… exemplaires originaux (éventuellement dont un pour l’enregistrement).
A ………… le. ………......

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Re: Avant signature d'un bail de petite parcelle

Message par Président Erwan le Sam 4 Mai - 13:18

J'ai pas trop le temps de le lire aujourd'hui, demain ou lundi… mais a première vu ça me semble très long pour un BPP d'un an Very Happy
En tout cas vous faites les choses bien, et c'est une bonne décision, ça évitera sans doute les problèmes.

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Re: Avant signature d'un bail de petite parcelle

Message par jack32 le Sam 4 Mai - 13:24

Bonjour Président, Smile

Oui, bien trop long d'autant plus qu'après relecture à tête reposée, je trouve des répétitions et quelques incohérences que vous aurez aussi remarqué.

Puisque en tant qu'administrateur du forum vous avez des droit d'édition, vous pouvez sans crainte sabrer l'inutile et nous pourrons continuer à travailler sur un texte plus synthétisé.

J'ai eu hier vers 18 h un message de la DDE m'invitant à les rappeler lundi matin.

On va enfin être fixé pour l'arrêté préfectoral.

Bon week-end. Smile

jack32
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Re: Avant signature d'un bail de petite parcelle

Message par Président Erwan le Lun 6 Mai - 15:30

Alors ? Ces nouvelles de la DDT ?

Sinon, je pense que pour une BPP de un an il faudrait arriver à 2 pages, s'agirait donc pas de mettre des trucs inutiles et de pas effrayer le futur preneur. Lançons nous donc, mes modifs en rouge.

Je rappel quand même que comme indiqué dans les règles du fofo, je ne suis responsable de rien du tout, le service est gratos, avec les camarades on essaye de le donner comme faut, mais pour ma part je suis toujours étudiant, et même si ce n'était pas le cas ça ne changerait pas grand chose Wink

jack32 a écrit:
BAIL DE PETITES PARCELLES AGRICOLES

Entre les soussignés :

Madame la Bailleresse X
Demeurant à ……………….

Ci-après dénommé "Le Bailleur" qui s'oblige aux garanties ordinaires et de droit en la matière

ET
Monsieur Le Preneur Jules Y, agriculteur ayant tous pouvoirs aux fins de réaliser la présente opération.

Demeurant à ……………….

Monsieur Le Preneur Jules ayant tous pouvoirs aux fins de réaliser la présente opération.

Ci-après dénommé "Le Preneur" qui s'oblige aux garanties ordinaires et de droit en la matière.

Etant préalablement exposé que la superficie des parcelles objet du présent bail est, compte tenu de leur nature, inférieure au seuil fixé par l’arrêté préfectoral en vigueur de Cinq hectares Gers en date du ??? fixant la superficie à retenir pour l'application du statut du fermage à cinq hectares pour le Gers et que les dites parcelles ne constituent ni un corps de ferme, ni des parties essentielles d'une exploitation agricole et que lesdites parcelles ne résultent pas d’une division de parcelles effectuée depuis moins de 9 ans, les parties déclarent que le présent bail est dérogatoire au statut du fermage par application de l’article L. 411-3 du Code Rural.

Exclamation Le preneur déclare que les surfaces visée par le présent bail ne constitue pas une partie essentielle de son l'exploitation.
Il fait son affaire de produire les documents administratifs relatifs à la location de petites parcelles, les déclare conformes et certifie l'exactitude de ces informations sous peine de nullité du-dit bail.


Il est convenu ce qui suit :

Il est conclu entre les parties un bail rural soumis aux dispositions que le Bailleur et le Preneur s’obligent à exécuter et à accomplir, de l’article L. 411-3 du Code Rural, aux dispositions non expressément exclues du statut du fermage incluses dans le Titre I du Livre IV du Code rural dans leurs dispositions actuelles et futures dans la mesure où ces dernières auront été déclarées applicables aux baux en cours, aux dispositions du Code civil et aux usages locaux applicables dans le secteur géographique dans lequel se situent les biens loués sauf dispositions contraires du présent contrat.

Article 1 – Désignation
Le Bailleur donne à bail, pour la durée ci-après indiquée, au Preneur qui accepte, quatre parcelles labourables telles quelles figurent au cadastre rénové de la commune de …… du département Gers comme suit :

Commune
Lieu-dit
Section
Numéro
Contenance
(ha-a-ca)
Nature
Spécification
(éventuellement, si cultures pérennes)
Numérotation des parcelles

Sans garantie de contenance, la différence en plus ou en moins, excéderait-elle un vingtième devant faire le profit ou la perte des Preneurs. ???, je sais pas si c'est valable ça, PH ? Cyril ?

Article 2 – Durée du bail
Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de une année entière qui commence à courir le Premier Janvier 2013
Il prendra fin à pareille époque de l'année le 31 Décembre 2013 sans qu'il soit nécessaire pour l'une ou l'autre des parties de donner congé.
Vous antidatez ? Je ne le conseillerais vraiment pas, plutôt de faire partir le bail au jour de la signature jusqu'au même jour l'année suivante.
Le preneur aura la faculté de proposer un renouvellement dans les mêmes conditions qui sera accepté ou non au gré du Bailleur.
C'est pas la peine de le mettre ici vous le mettez déjà sous l'article résiliation en fin de bail.


Article 3- Etat des lieux
Le Preneur prendra les biens loués dans l'état où ils se trouveront lors de l'entrée en jouissance, sans recours contre le Bailleur.
Un état des lieux sera réalisé le jour de la signature en présence des co-signataires et sera renseigné au sein du document annexé au présent bail.

Article 4 - Jouissance
Le Preneur respectera la destination agricole des lieux loués conformément aux articles L.411-27 et suivants du Code rural et aux articles 1766 et 1767 du code civil.
Il jouira des biens loués à l’exemple d’un bon professionnel et en exploitant soigneux des biens loués, conformément à leur nature et à l'usage des lieux, aux bonnes pratiques agricoles, aux normes en vigueur, aux périodes appropriées et dans le respect du droit des tiers.
Il les consacrera principalement à la production de maïs et ne changera de culture qu'avec l’autorisation écrite du bailleur.

Il ne pourra faire, sans le consentement exprès et par écrit du Bailleur, aucun changement dans les lieux loués si ce n'est, après en avoir avisé le Bailleur, ceux qui sont autorisés par les dispositions de l’article L411 - 28 et de l’article L 411 - 29 visés à l’article 6 du présent contrat (réunion de parcelles - améliorations et nouveaux moyens culturaux) et L 411 - 73 du Code Rural visé à l’article 15 du présent contrat (les travaux d'améliorations) et sauf les échanges de parcelles prévus à l’article 6 du présent contrat.

Article 5 – Pratiques culturales Les articles 5 à 9 vous les avez pris où ? rédigés vous mêmes ? Je suis pas sur qu'ils soient util, je crois comprendre que c'est uniquement un rappel des dispositions du code, du coup je pense qu'on pourrait s'en passer, quittes à faire un rappel des numéros des textes applicables si vous y tenez.
IlLe preneur ne devra ni épuiser, ni détériorer les terres, de façon à les rendre en bon état de culture, d'engrais et de fumure en fin de bail.
Il veillera à l'innocuité des boues épandues afin de ne pas compromettre la vocation agricole du sol.
Il devra entretenir en bon état de fauche les prés et prairies, étaupiner, fumer, en extirper les ronces et autres accrues nuisibles, le tout en temps et saisons convenables, de manière à assurer une bonne exploitation.
Il divisera les cultures comme il l'entendra, sans être tenu à aucun assolement, à charge seulement de fumer convenablement chaque fois qu'il ensemencera des céréales ou des plantes potagères.
Il s’engage à informer le Bailleur de l’application aux terres prises à bail des méthodes culturales ayant pour objet de protéger l'environnement, la qualité de l'eau ou des produits ou de préserver la biodiversité.
Il en est de même s’il s’engage dans un programme de gel de terres et d'extensification, hors respect des normes imposées par la réglementation.

Article 6 – Réunion de parcelles - Améliorations et nouveaux moyens culturaux
- Conformément à l’article L411-28  du Code rural pendant la durée du bail et sous réserve de l'accord du Bailleur, le Preneur peut, pour réunir et grouper plusieurs parcelles attenantes, faire disparaître, dans les limites du fonds loué, les talus, haies, rigoles et arbres qui les séparent ou les morcellent, lorsque ces opérations ont pour conséquence d'améliorer les conditions de l'exploitation.
Le Bailleur dispose d'un délai de deux mois pour s'opposer à la réalisation des travaux prévus à l'alinéa précédent, à compter de la date de l'avis de réception de la lettre recommandée envoyée par le Preneur. Passé ce délai, l'absence de réponse écrite du Bailleur vaut accord.
Il pourra, dans les conditions fixées par l'article L. 411-29 du Code rural afin d'améliorer les conditions de l'exploitation, procéder soit au retournement de parcelles de terres en herbe, soit à la mise en herbe de parcelles de terres, soit à la mise en œuvre de moyens culturaux non prévus au bail. A défaut d'accord amiable, il doit fournir au Bailleur, dans le mois qui précède cette opération, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, une description détaillée des travaux qu'il se propose d'entreprendre.

Exclamation Le Bailleur peut, s'il estime que les opérations entraînent une dégradation du fonds, saisir le tribunal paritaire, dans un délai de quinze jours à compter de la réception de l'avis du Preneur. Le Preneur peut s'exécuter ou faire exécuter ces travaux si aucune opposition n'a été formée ou si le tribunal paritaire n'a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l'opposition du Bailleur.

Il élaguera et étêtera les arbres non fruitiers, en temps et saisons convenables, conformément aux usages des lieux les arbres morts ou ceux qui viendraient à périr resteront la propriété du Bailleur, qui les fera arracher et enlever à ses frais.
Pour le cas où par défaut d'entretien, des arbres, arbrisseaux ou arbustes existeraient en dehors de toutes plantations organisées, ceux-ci demeureraient la propriété du Bailleur

Article 8 – Clôtures, chemins et fosses
Il entretiendra en bon état les chemins, passages d'accès aux biens loués, ainsi que les clôtures, vives ou sèches, les fossés, rigoles ou saignées nécessaires à l'irrigation et à l'écoulement des eaux.
Il ne pourra faire disparaître les haies, fossés et rigoles séparant les parcelles, si ce n'est dans les conditions prévues par Article L 411 - 28 du Code Rural (article 6 du contrat).

Article 9 - Usurpation
Il devra s'opposer à toutes usurpations et empiétements sur les immeubles loués et prévenir le Bailleur, immédiatement et sans délai, de ceux qui pourraient avoir lieu, à peine de tous dommages et intérêts.
Il veillera à la conservation des bornes et des marques indiquant les limites des biens donnés à bail.

Article 10 - Droit de Chasse Exclamation (Cet article sera renseigné après la réponse du Preneur à qui j'ai posé la question)

Option 1
Conformément à l’article L 415-7 du Code Rural, le Preneur aura le droit de chasser sur le fonds loué. Il exercera ce droit personnellement, sans pouvoir le céder, et concurremment avec le Bailleur, qui conserve le droit de chasse, pour lui, ses locataires ou concessionnaires.
Au cas où il désirerait ne pas exercer ce droit, il devra le faire savoir au Bailleur par lettre recommandée avec avis de réception, un mois avant chaque campagne de chasse.
Il aura le droit d'entourer de grillages les pièces de terre portant récoltes, situées à proximité des réserves boisées du Bailleur. Et, s'il est commis des dégâts par le gibier vivant dans ces réserves, que le Preneur ait ou non pris des mesures pour s'en garantir, le Bailleur ou ses locataires ou concessionnaires en demeureront responsables dans les conditions légales.

Option 2
Comme l’y autorise l'article L.422-13 du Code de l'environnement, le Bailleur a fait opposition au droit de chasse sur ses propriétés. En conséquence, le Preneur s'interdit de chasser sur les terres faisant l'objet du présent bail.


Article 11 - Affichage sur LA PROPRIETE
Le Preneur s'interdit d'autoriser la pose de panneaux publicitaires sur la propriété louée à l'exception de panneaux concernant sa propre production.

Exclamation Article 14 – Travaux d’amélioration
Les travaux d'améliorations culturales et foncières autres que ceux visés par les articles 5 et 6 du présent contrat et non prévus par une clause du bail, ne peuvent être exécutés que s’ils présentent, sauf accord du Bailleur, un caractère d'utilité certaine pour l'exploitation.
S’ils sont effectués conformément aux dispositions légales en vigueur et aux obligations définies ci-après, ils donneront au Preneur à sa sortie des lieux le droit, à une indemnité calculée conformément à l'article L. 411-71 du Code rural.
La part des travaux mentionnés au présent article dont le financement a été assuré par une subvention ne donne pas lieu à indemnité. (Article L411-71).

1. Peuvent être exécutés sans l'accord préalable du Bailleur :

- Les travaux dispensés de cette autorisation par décision administrative applicable au territoire où est situé le fonds et qui concernent l'amélioration des bâtiments d'exploitation existants, l'installation de l'eau et de l'électricité dans ceux-ci, la protection du cheptel vif dans les conditions de salubrité et à la conservation des récoltes et des éléments fertilisants organiques et les travaux techniques assurant une meilleure productivité des sols sans changer leur destination naturelle. Le Preneur peut, également, en ce qui concerne les ouvrages incorporés au sol, participer à des opérations collectives d'assainissement, de drainage et d'irrigation sous réserve de s‘engager par écrit à acquitter les taxes syndicales correspondantes.
- Tous travaux, autres que ceux concernant les productions hors sol ainsi que les plantations, dont la période d'amortissement, calculée dans les conditions fixées par l'article L. 411-71, ne dépasse pas de plus de six ans la durée du bail ou de sa période renouvelée.
Deux mois avant l'exécution des travaux, le Preneur doit communiquer au Bailleur un état descriptif et estimatif de ceux-ci. Le Bailleur peut soit décider de les prendre à sa charge, soit, saisir le tribunal paritaire, dans le délai de deux mois à peine de forclusion. Le Preneur peut exécuter ou faire exécuter ces travaux si aucune opposition n'a été formée, si le tribunal n'a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l'opposition dont il a été saisi, ou si le Bailleur n'a pas entrepris, dans le délai d'un an, les travaux qu'il s'est engagé à exécuter.

2. Pour les plantations et les constructions de bâtiments destinés à une production hors sol, le Preneur, afin d'obtenir l'autorisation du Bailleur, lui notifie sa proposition. En cas de refus du Bailleur ou à défaut de réponse dans les deux mois de la notification qui lui a été faite, les travaux peuvent être autorisés par le tribunal paritaire, à moins que le Bailleur ne décide de les exécuter à ses frais dans un délai fixé en accord avec le Preneur ou, à défaut, par le tribunal paritaire.

3. Le Preneur ne peut construire ou faire construire un bâtiment d'habitation sur un bien compris dans le bail que s'il a obtenu au préalable l'accord écrit du Bailleur. Il exécute alors les travaux à ses frais.

4. Les travaux de mise aux normes imposés par l'autorité administrative doivent être notifiés au Bailleur qui peut décider de les prendre à sa charge dans un délai fixé en accord avec le Preneur.  En cas de refus du Bailleur ou s'il ne répond pas dans les deux mois de la notification, ou s'il ne respecte pas son engagement d'exécuter les travaux prescrits dans le délai convenu, le Preneur est réputé disposer de l'accord du Bailleur pour l'exécution de ces travaux.

5. Pour tous autres travaux d'amélioration, le Preneur doit obtenir l'autorisation du Bailleur et notifier sa proposition au comité technique départemental. Si le Bailleur refuse de les exécuter dans un délai fixé en accord avec le Preneur ou s'il ne répond pas dans les deux mois de la notification, le Preneur en informe le comité technique départemental qui dispose d'un délai de deux mois pour rendre son avis.
Le Preneur peut exécuter ou faire exécuter les travaux si aucune opposition à un avis favorable du comité n'a été formée par le Bailleur auprès du tribunal paritaire, si le tribunal n'a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l'opposition dont il a été saisi, ou si le Bailleur n'a pas entrepris, dans le délai prévu, les travaux qu'il s'est engagé à exécuter.

Exclamation Article 15 - Droits du Preneur sur les travaux
Les indemnités auxquelles le Preneur pourra prétendre à l'expiration du bail à raison des améliorations apportées par lui au fonds loué, seront réglées conformément aux dispositions des Articles L 411 - 69 et suivants du Code Rural.

Le preneur fera par écrit, avant la signature du bail, une déclaration sur ses intentions de travaux indemnisables en fin de bail.

Article 16 – Droit de reprise du Bailleur j'ai pas le temps de regarder les articles 14 à 15 maintenant, rappelez moi d'y revenir demain si j'amais j'oublie, l'article 16 est inutile L411-7 est exclu automatiquement si BPP, vous pouvez le supprimer
Le bailleur ne pourra se prévaloir de l’article L411-7 pour reprendre la jouissance des biens loués.

Article 17 - Cession, association et sous location
Toute transmission, cession de son droit au présent bail ou toute sous - location, même partielle, est interdite au Preneur.
1. Transmission du bail - Clause dans le cas d’un Preneur exploitant individuel. 
Toutefois, en cas de décès du Preneur, le bail continue au profit de son conjoint, du partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, de ses ascendants et de ses descendants participant à l'exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès.
2. Cession du bail et association au bail - Clause dans le cas d’un Preneur exploitant individuel. Toutefois, et par exception, le Preneur, pourra avec l'agrément préalable du Bailleur, céder son droit au présent bail à son conjoint participant à l'exploitation ou à l'un de ses descendants ayant atteint l'âge de majorité ou ayant été émancipé ou associer l’un d’eux, ayant atteint l’âge de la majorité, à son bail en qualité de Preneur. En cas de refus du Bailleur de donner son agrément, et si ce refus ne lui paraît pas justifié, le Preneur peut en appeler au Tribunal Paritaire.
3. Sous-location
Toute sous-location est interdite.
Toutefois, le Preneur peut demander au Bailleur l’autorisation de consentir des sous-locations pour un usage de vacances ou de loisirs et pour une durée maximale de trois mois consécutifs conformément à l'article L. 411-35 du Code rural. Les modalités financières de cette autorisation feront l’objet d’un accord écrit entre les parties. A défaut d’autorisation, le Preneur peut s’adresser au tribunal.

Article 18 - Échange de jouissance – Location de parcelles - Assolement
- Le Preneur aura la faculté de procéder, en vue d'assurer une meilleure exploitation et sous les conditions fixées par l’article L 411 - 39 du Code Rural, à des échanges de jouissance ou location de parcelles détachées ou enclavées. Pour ce faire, il devra notifier son projet par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au Bailleur. Ce dernier aura un délai de deux mois pour saisir le Tribunal Paritaire, à défaut il sera censé avoir donné son accord.
- En application de l’article. L. 411-39-1 du code rural, le droit de pratiquer l’assolement en commun dans le cadre d’une société en participation est reconnu au Preneur ainsi qu’à la société bénéficiaire d’une mise à disposition du bail telle que visée par l’article 21 des présents statuts.

Article 19 - MISE à disposition
Clause dans le cas d’un Preneur exploitant individuel.
- A la condition d'en aviser le Bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée, conformément à l’article L 411 - 37 du Code Rural, le Preneur associé d'une société à objet principalement agricole et constituée entre personnes physiques peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération ne puisse donner lieu à l'attribution de parts. Cette société doit être, soit être dotée de la personnalité morale, soit, s'il s'agit d'une société en participation, être régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine.
Le Preneur adhérent d’un GAEC dispose des mêmes droits à la condition d’en aviser préalablement le Bailleur conformément à l’article L 323-14 du Code Rural.
- De même, Le Preneur devra, dans les mêmes formes et dans les deux mois qui suivront, avertir le Bailleur de la fin de cette mise à disposition ou de tout changement concernant les informations initialement transmises lors de cette mise à disposition.
Notes.
Il est impératif que le fermier participe effectivement à l'exploitation des biens mis à disposition à la société dont il est associé : « le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l'exploitation du bien loué mis à disposition, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation » (art. 461-29).
Dès lors, la mise à disposition n’est pas possible si le Preneur est une société.

Article 20 - Garnissement
Le Preneur veillera pendant toute la durée du bail à garnir le fonds du cheptel des matériels et des ustensiles nécessaires à son exploitation et pour répondre du paiement des loyers et de l'exécution des conditions du bail.
vous pouvez le supprimer aussi celui là


Article 21 - Prix
1. Fixation.
Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de Cent soixante euros l'hectare [color=red]majoré de la contribution du preneur concernant des impôts foncier.on supprime parce que la contribution aux impôts c'est pas du tout du loyer, y'a un article qui leur est consacré plus bas qui plus est.[color]

2. Paiement.
Le loyer est payable d’avance par chèque à l'ordre du bailleur par le Preneur qui s’y oblige en une seule fois le jour de la signature.

Il est expressément convenu :
Et qu'en cas de décès du Preneur ou de l'un d'eux au cours du bail, il y aura solidarité et indivisibilité entre tous ses héritiers et représentants ou entre le survivant d'eux et les héritiers et représentants du prédécédé (?)pour le paiement des loyers échus où à échoir et pour l'exécution des charges et conditions du bail.

Article 22 – Assurances
Le Preneur tiendra constamment assurés auprès d'une Compagnie solvable, pendant toute la durée du bail, son mobilier personnel, le matériel de culture et les bestiaux, paille et foins et les récoltes garantissant le bien loué, ainsi que le risque locatif, le tout pour une somme suffisante. Il s'assurera également contre les risques d'accidents du travail pouvant survenir aux employés et salariés travaillant sur le bien loué et justifiera de ces assurances et du paiement régulier des primes à toute réquisition du Bailleur, le tout à ses frais. Il en paiera les primes à leurs échéances et justifiera du tout au Bailleur par la production des polices et des quittances.

Article 23 - Cas fortuits - Perte des biens loués
Destruction des récoltes par cas fortuit
Le Preneur ne pourra réclamer aucune indemnité ou diminution du prix du loyer ci-après stipulé pour cause de grêle, sécheresse, gelée, coulure, inondation, incendie, foudre, ravages de guerre ou de révolution, et tous autres cas fortuits prévus ou imprévus, ordinaires ou extraordinaires, qui détruiraient tout ou partie des récoltes et dont le Preneur demeurera expressément chargé.
Destruction des biens loués par cas fortuit
Conformément à l’article L 411 - 30 du Code Rural, si, au cours de présent bail, les biens des objets qui y sont compris sont détruits en totalité par cas fortuit, le bail sera résilié de plein droit.
En cas de destruction partielle, le Bailleur pourra refuser les réparations et des dépenses nécessaires pour remplacer ou rétablir les biens détruits.
Dans cette éventualité, le Preneur pourra demander une diminution du prix du bail, et même la résiliation du bail si l'équilibre économique d'exploitation du bien est gravement compromis.

Article 24 - Résiliation du bail
La résiliation du bail pourra être demandée par l’une ou l’autre des parties dans les cas prévus par les dispositions du Livre IV du code rural et notamment par les dispositions des articles L411-30 à L411-34 du code rural ou par accord amiable à la demande de l'une ou l'autre des parties.

Le bail prend fin de plein droit à sa date d'échéance soit le Trente et un Décembre 2013.

Une reconduction est possible sur demande expresse du preneur (mettre délais ?). Un nouveau bail d'une année serait établi sur acceptation du bailleur.

La résiliation du bail pourra être demandée par le Bailleur :
- En cas de contravention faite à l'interdiction de sous-louer ou de céder le droit au présent bail ;
- A défaut de paiement à l'échéance de deux termes du loyer constatés dans les conditions fixées à l'article L. 411-31 du Code rural ;
- En cas d'agissements du Preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment, s’il ne dispose pas de la main-d’œuvre ou du matériel nécessaires aux besoins de l'exploitation ;
- En outre, dans le cas prévu à l’article L 411 - 32 du Code Rural, le propriétaire a la faculté de résilier le bail à tout moment sur les parcelles dont la destination peut être changée, s'il remplit les conditions et se conforme aux prescriptions prévues par cet article.
En cas de décès du Preneur, la résiliation du bail pourra être demandée par le Bailleur ou les bénéficiaires du bail si ils ne désirent pas poursuivre l'exploitation des terres louées pendant la période du bail restant à courir.

Article 25 - Fin du bail
Le Preneur devra à la fin du bail, quelle que soit sa cause, restituer les lieux loués en bon état conformément l'état des lieux qui aura été dressé et sauf les modifications effectuées, en application des articles L. 411-28, L. 411-29 et L. 411-73 du Code rural.
L'état des lieux de sortie sera constaté en fin de bail par les co-signataires ou leurs représentants.
En cas de litige, à la demande de la partie la plus diligente, une expertise de sortie sera faite, à frais communs, conformément aux dispositions de l’article L 411-4 du Code Rural pour constater l'état des lieux en fin de bail.
S’il apparaît une dégradation du bien loué, le Bailleur aura droit, en application de l’article L 411-72 du Code Rural à une indemnité égale au préjudice subi par lui.
Les rapports entre le Preneur sortant et l'exploitant qui lui succédera se régleront à défaut d'accord particulier conformément aux usages locaux en la matière.

Article 26 - Impôts et taxes
Le Preneur devra acquitter exactement ses impôts et contributions personnels, de manière que le Bailleur ne puisse jamais être inquiété ni recherché à ce sujet.
Le Preneur remboursera au Bailleur les impôts et taxes afférents aux biens loués dans les proportions définies par les articles L. 415-3, alinéa 3 et L. 514-1 du Code rural.
En outre, il devra supporter le montant de la Taxe d'Association Foncière, d'association de drainage et éventuellement de curage ou d'assainissement de rivière.
Par exception, dans tous les cas où, par suite de calamités agricoles, le Bailleur obtient une exemption ou une réduction d'impôts fonciers, la somme dont il est exonéré ou exempté bénéficie au Preneur. En conséquence, le Preneur déduit du montant du fermage à payer au titre de l'année au cours de laquelle a eu lieu le sinistre une somme égale à celle représentant le dégrèvement dont a bénéficié le Bailleur. Dans le cas où le paiement du loyer est intervenu avant la fixation du dégrèvement, le propriétaire doit en ristourner le montant au Preneur, comme lui en fait obligation l’article L411-24 du code rural.

Article 27 - Déclarations

1. Déclarations sur les cumuls
Les parties déclarent avoir parfaite connaissance de la réglementation des cumuls et réunions d'exploitations agricoles instituées par les Articles L 331 - 1 et suivants du Code Rural, et elles indiquent que la conclusion du présent bail ne constitue pas une infraction à cette réglementation.
Conformément à l’article L 331 - 11 dudit Code, le Preneur déclare qu'il exploite : ….. Ha.
Exclamation 2. Contrôle des structures (selon le cas)

Par application des dispositions des Articles L 331 - 1 et suivants et des Articles R 331 et suivants du Code Rural, le nouvel exploitant déclare ....
…que le présent bail n'entraîne pas application de la législation du contrôle des structures.
Ou
… avoir obtenu de l'autorité administrative compétente l'autorisation préalable d'exploiter les biens objets du bail. Une copie de cette autorisation demeurera annexée aux présentes.

3. Déclarations diverses
Le Bailleur déclare que :
- Les biens présentement loués n'ont fait l'objet d'aucune reprise susceptible d'être annulée en exécution de l’article L 411 - 66 du Code Rural.
- Ils ne proviennent pas d'une exploitation agricole ayant fait l'objet d'un partage réalisé en application de l’article L 832 - 2 du Code Civil et qu'en conséquence ils ne sont pas grevés du droit de priorité par cet article.
- Ils ne proviennent pas d'une parcelle divisée depuis moins de neuf ans.
- Les biens loués ne sont grevés d'aucune inscription hypothécaire garantissant des créanciers pour lesquels ce bail pourrait être inopposable.
- Les biens loués ne font l’objet d’aucun engagement ni contrainte agroenvironnementale.
4. Déclaration relative aux risques technologiques et naturels
Le Bailleur déclare que les biens loués ne sont pas situés dans une des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité.
Article 28 - Election de domicile
Pour l'exécution des présentes, les parties élisent domicile en leur demeure respective.
Article 29 – Frais et enregistrement
Le Preneur acquittera tous les frais, droits et émoluments des présentes et de leur suite, y compris le coût de la copie exécutoire à délivrer au Bailleur.

Fait en… exemplaires originaux (éventuellement dont un pour l’enregistrement)c'est un BPP d'un an, vous embettez pas avec l'enregistrement ça vous apportera absolument rien..
A ………… le. ………......

J'ai du m'arrêter à l'article 21 Sad j'espère avoir plus de temps demain, en fait je pense que vous voulez trop bien faire les choses, les rappels des dispositions du code qui s'appliquent n'est pas utile selon moi, ça devrait vous permettre de virer une bonne partie des articles les plus long, ces dispositions s'appliquent, c'est tout, pas la peine de les rappeler pour la forme.
En faite il faudra surtout se concentrer sur la partie prix, impôts foncier, renouvellement expresse.

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D'en haut c'est pas bien beau ... No

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Re: Avant signature d'un bail de petite parcelle

Message par jack32 le Lun 6 Mai - 18:29

Bonjour Président Erwan (et à tous)

Merci pour ce premier dégraissage (et vos notes) et, par de problème, j'ai bien évalué l'article 0 concernant les éventuelles responsabilité des rédacteurs. Smile

En effet, ce bail se concluant pour des petites parcelles, il y a bien des choses inutiles d'autant plus que certains articles tombent sous le coup de la réglementation afférente aux baux de fermage et je vais, comme vous le proposez, me concentrer sur les parties prix, impôts foncier et renouvellement expresse qui finalement sont les seules importantes.

Sans garantie de contenance, la différence en plus ou en moins, excéderait-elle un vingtième devant faire le profit ou la perte des Preneurs. ???, je sais pas si c'est valable ça,

J'ai récupéré ça sur la convention SAFER; Cela semble une formule adoptée par la plupart des contrats que j'ai lu au hasard de mes recherches.

Article 2 – Durée du bail
Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de une année entière qui commence à courir le Premier Janvier 2013
Il prendra fin à pareille époque de l'année le 31 Décembre 2013 sans qu'il soit nécessaire pour l'une ou l'autre des parties de donner congé.
Vous antidatez ? Je ne le conseillerais vraiment pas, plutôt de faire partir le bail au jour de la signature jusqu'au même jour l'année suivante.

Je n'antidate pas.

Au vu de la convention de la SAFER dont nous n'avons pas voulu, le preneur avait investi les lieux le 01/01/2013, il a labouré au printemps, va semer normalement en mai et récolter quand cela sera le moment.

L'année visée par le bpp est bien 2013.

Cela pose-il un problème juridique d'exceptionnellement signer un bail en cours d'année (une régularisation quoi !) ?


Les articles 5 à 9 vous les avez pris où ? rédigés vous mêmes ?

Non. Smile
Je les ais récupéré sur un document que je ne peux pas produire sur les forums (publiquement) car ils sont copyright.

Je vous passe un MP pour info.

Pour la DDT, j'ai eu quelqu'un ce matin qui me dit que l'arrêté valable actuellement est un peu vieux (sans en préciser la date) et a promis de me l'envoyer par mail dans la mâtiné

Je l'attends encore.

Le Preneur n'a pas donné de nouvelles ce qui le dessert vu que la déclaration des DPU est limitée au 15 Mai et il n'aurait selon ses dires par fait de demande d'exploitation des terres.

Il semble qu'il n'ait pas fait signer la tante non plus puisque elle ne m'a rien dit, et que le petit monde en soit encore à parlementer avec la SAFER. Je me demande ce qu'il va en sortir.

Bon, de notre coté, nous serons prêts.
Je commence la version 2 que je posterais ici dans quelques heures. Smile



jack32
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Version 2

Message par jack32 le Lun 6 Mai - 19:41

Pour info à tous :

Je viens de recevoir de la DDT copie du "dernier" arrêté fixant les superficies maxima concernant un BPP.
Il s'agirait de celui datant de 1997 que nous connaissons déjà.

Ci-dessous, après une cure d'amaigrissement, la deuxième version de la rédaction du bail qui nous intéresse.

Reste à savoir si je n'en ais pas trop zappé. Wink

-------------------------------------------

BAIL DE PETITES PARCELLES AGRICOLES

Entre les soussignés :

Madame …x...
Demeurant à ……………….

Ci-après dénommé "Le Bailleur" qui s'oblige aux garanties ordinaires et de droit en la matière

ET
Monsieur ------y-------, agriculteur ayant tous pouvoirs aux fins de réaliser la présente opération.

Demeurant à ……………….

Ci-après dénommé "Le Preneur" qui s'oblige aux garanties ordinaires et de droit en la matière.

Étant préalablement exposé que la superficie des parcelles objet du présent bail est, compte tenu de leur nature, inférieure au seuil fixé par l’arrêté préfectoral en vigueur en date du 1997 fixant la superficie à retenir pour l'application du statut du fermage à cinq hectares pour le Gers et que les dites parcelles ne constituent ni un corps de ferme, ni des parties essentielles d'une exploitation agricole et que lesdites parcelles ne résultent pas d’une division de parcelles effectuée depuis moins de 9 ans, les parties déclarent que le présent bail est dérogatoire au statut du fermage par application de l’article L. 411-3 du Code Rural.

Il est convenu ce qui suit :

Article 1 – Désignation 
Le Bailleur donne à bail, pour la durée ci-après indiquée, au Preneur qui accepte, quatre parcelles labourables telles quelles figurent au cadastre rénové de la commune de …… du département Gers comme suit :

Commune
Lieu-dit
Section
Numéro
Contenance
(ha-a-ca)
Nature
Spécification
(éventuellement, si cultures pérennes)
Numérotation des parcelles 

Sans garantie de contenance, la différence en plus ou en moins, excéderait-elle un vingtième devant faire le profit ou la perte des Preneurs.

Article 2 – Durée du bail
Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de une année entière qui commence à courir le Premier Janvier 2013
Il prendra fin à pareille époque de l'année le 31 Décembre 2013 sans qu'il soit nécessaire pour l'une ou l'autre des parties de donner congé.
(voir si la signature du document en cours de bail est légale)

Article 3- Etat des lieux 
Le Preneur prendra les biens loués dans l'état où ils se trouveront lors de l'entrée en jouissance, sans recours contre le Bailleur. 
Un état des lieux sera réalisé le jour de la signature en présence des parties et sera renseigné au sein du document annexé au présent bail.

Article 4 - Jouissance
Le Preneur respectera la destination agricole des lieux loués conformément aux articles L.411-27 et suivants du Code rural et aux articles 1766 et 1767 du code civil.
Il jouira des biens loués à l’exemple d’un bon professionnel et en exploitant soigneux des biens loués, conformément à leur nature et à l'usage des lieux, aux bonnes pratiques agricoles, aux normes en vigueur, aux périodes appropriées et dans le respect du droit des tiers.
Il les consacrera principalement à la production de maïs et ne changera de culture qu'avec l’autorisation écrite du bailleur.

Il ne pourra faire, sans le consentement exprès et par écrit du Bailleur, aucun changement dans les lieux loués si ce n'est, après en avoir avisé le Bailleur, ceux qui sont autorisés par les dispositions de l’article L411 - 28 et de l’article L 411 - 29 visés à l’article 6 du présent contrat et L 411 - 73 du Code Rural visé à l’article 15 du présent contrat  sauf les échanges de parcelles prévus à l’article 6 du présent contrat.

Article 5 - Usurpation
Il devra s'opposer à toutes usurpations et empiétements sur les immeubles loués et prévenir le Bailleur, immédiatement et sans délai, de ceux qui pourraient avoir lieu, à peine de tous dommages et intérêts.
Il veillera à la conservation des bornes et des marques indiquant les limites des biens donnés à bail.

…...> Voir si utile
Article 6 - Droit de Chasse (Cet article sera renseigné après la réponse du Preneur à qui j'ai posé la question)

Article 7 - Affichage sur LA PROPRIETE
Le Preneur s'interdit d'autoriser la pose de panneaux publicitaires sur la propriété louée à l'exception de panneaux concernant sa propre production.

Article 8 - Droits du Preneur sur les travaux
Les indemnités auxquelles le Preneur pourra prétendre à l'expiration du bail à raison des améliorations apportées par lui au fonds loué, seront réglées conformément aux dispositions des Articles L 411 - 69 et suivants du Code Rural.

Le preneur fera par écrit, avant la signature du bail, une déclaration sur ses intentions de travaux indemnisables en fin de bail.

Article 9 - Cession, association et sous location 
Toute transmission, cession de son droit au présent bail ou toute sous - location, même partielle, est interdite au Preneur.

Article 10 – Prix et règlement

Le loyer est payable d’avance par chèque à l'ordre du bailleur par le Preneur qui s’y oblige en une seule fois le jour de la signature. 

Il est expressément convenu :
Et qu'en cas de décès du Preneur ou de l'un d'eux au cours du bail, il y aura solidarité et indivisibilité entre tous ses héritiers et représentants ou entre le survivant d'eux et les héritiers et représentants du prédécédé pour le paiement des loyers échus où à échoir et pour l'exécution des charges et conditions du bail.

Article 11 – Assurances
Le Preneur tiendra constamment assurés auprès d'une Compagnie solvable, pendant toute la durée du bail, son mobilier personnel, le matériel de culture et les bestiaux, paille et foins et les récoltes garantissant le bien loué, ainsi que le risque locatif, le tout pour une somme suffisante. Il s'assurera également contre les risques d'accidents du travail pouvant survenir aux employés et salariés travaillant sur le bien loué et justifiera de ces assurances et du paiement régulier des primes à toute réquisition du Bailleur, le tout à ses frais. Il en paiera les primes à leurs échéances et justifiera du tout au Bailleur par la production des polices et des quittances.

Article 12 - Résiliation du bail
La résiliation du bail pourra être demandée par l’une ou l’autre des parties dans les cas prévus par les dispositions du Livre IV du code rural et notamment par les dispositions des articles L411-30 à L411-34 du code rural ou par accord amiable à la demande de l'une ou l'autre des parties.

Le bail prend fin de plein droit à sa date d'échéance soit le Trente et un Décembre 2013.

Une reconduction est possible sur demande du preneur, acceptation et signature du bailleur d'un nouveau bail pour l'année suivante.

Article 13 - Fin du bail 
Le Preneur devra à la fin du bail, quelle que soit sa cause, restituer les lieux loués en bon état conformément l'état des lieux qui aura été dressé et sauf les modifications effectuées, en application des articles L. 411-28, L. 411-29 et L. 411-73 du Code rural.
L'état des lieux de sortie sera constaté en fin de bail par les co-signataires ou leurs représentants.
En cas de litige, à la demande de la partie la plus diligente, une expertise de sortie sera faite, à frais communs, conformément aux dispositions de l’article L 411-4 du Code Rural pour constater l'état des lieux en fin de bail.
S’il apparaît une dégradation du bien loué, le Bailleur aura droit, en application de l’article L 411-72 du Code Rural à une indemnité égale au préjudice subi par lui.
Les rapports entre le Preneur sortant et l'exploitant qui lui succédera se régleront à défaut d'accord particulier conformément aux usages locaux en la matière.

Article 14 - Impôts et taxes
Le Preneur devra acquitter exactement ses impôts et contributions personnels, de manière que le Bailleur ne puisse jamais être inquiété ni recherché à ce sujet.
Le Preneur remboursera au Bailleur les impôts et taxes afférents aux biens loués dans les proportions définies par les articles L. 415-3, alinéa 3 et L. 514-1 du Code rural.
En outre, il devra supporter le montant de la Taxe d'Association Foncière, d'association de drainage et éventuellement de curage ou d'assainissement de rivière.

Article 27 - Déclarations

1. Déclarations sur les cumuls (A voir et comprendre)
Les parties déclarent avoir parfaite connaissance de la réglementation des cumuls et réunions d'exploitations agricoles instituées par les Articles L 331 - 1 et suivants du Code Rural, et elles indiquent que la conclusion du présent bail ne constitue pas une infraction à cette réglementation.
Conformément à l’article L 331 - 11 dudit Code, le Preneur déclare qu'il exploite : ….. Ha.

Article 28 - Election de domicile
Pour l'exécution des présentes, les parties élisent domicile en leur demeure respective.

Fait en… exemplaires originaux avec mention manuscrite « lu et approuvé » des deux signataires.

A ………… le. ………......

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Re: Avant signature d'un bail de petite parcelle

Message par Président Erwan le Mar 7 Mai - 10:15

Ca me parait déjà plus raisonnable Very Happy
Content que la DDT ait répondu à votre demande !
Je regarde ça dans la fin d'après midi. Bonne journée à vous.

_________________
D'en haut c'est pas bien beau ... No

Président Erwan
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Re: Avant signature d'un bail de petite parcelle

Message par Cyril le Mar 7 Mai - 20:16

Bonjour,

Voici quelquels modifications purement indicatives.
Je n'ai pas vérifié tous les articles du code rural mais je vous fais confiance. Juste vos numéros d'articles à revoir.
Bonne continuation

jack32 a écrit:

-------------------------------------------

BAIL DE PETITES PARCELLES AGRICOLES

Entre les soussignés :

Madame …x...
Demeurant à ……………….

Ci-après dénommé "Le Bailleur" qui s'oblige aux garanties ordinaires et de droit en la matière

ET
Monsieur ------y-------, agriculteur ayant tous pouvoirs aux fins de réaliser la présente opération.

Demeurant à ……………….

Ci-après dénommé "Le Preneur" qui s'oblige aux garanties ordinaires et de droit en la matière.

Étant préalablement exposé que la superficie des parcelles objet du présent bail est, compte tenu de leur nature, inférieure au seuil fixé par l’arrêté préfectoral en vigueur en date du 1997 fixant la superficie à retenir pour l'application du statut du fermage à cinq hectares pour le Gers et que les dites parcelles ne constituent ni un corps de ferme, ni des parties essentielles d'une exploitation agricole et que lesdites parcelles ne résultent pas d’une division de parcelles effectuée depuis moins de 9 ans, les parties déclarent que le présent bail est dérogatoire au statut du fermage par application de l’article L. 411-3 du Code Rural.

Il est convenu ce qui suit :

Article 1 – Désignation 
Le Bailleur donne à bail, pour la durée ci-après indiquée, au Preneur qui accepte, quatre parcelles en nature de terres labourables telles quelles figurent au cadastre rénové de la commune de …… située dans le département du Gers , comme suit :

Commune
Lieu-dit
Section
Numéro
Contenance
(ha-a-ca)
Nature
Spécification
(éventuellement, si cultures pérennes)
Numérotation des parcelles 

Sans garantie de contenance, la différence en plus ou en moins, excéderait-elle un vingtième devant faire le profit ou la perte des Preneurs.

Article 2 – Durée du bail
Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de une année entière qui commence à courir le Premier Janvier 2013
Il prendra fin de plein droit à pareille époque de l'année le 31 Décembre 2013 sans qu'il soit nécessaire pour l'une ou l'autre des parties de donner congé.

Article 3- Etat des lieux 
Le Preneur prendra les biens loués dans l'état où ils se trouveront lors de l'entrée en jouissance, sans recours contre le Bailleur. 
Un état des lieux sera réalisé le jour de la signature en présence des parties et sera renseigné au sein du document annexé au présent bail.

Article 4 - Jouissance
Le Preneur respectera la destination agricole du fonds loué conformément aux dispositions des articles L.411-27 et suivants du Code rural ainsi que des articles 1766 et 1767 du code civil.
Il jouira des biens loués à l’exemple d’un bon professionnel et en exploitant soigneux des biens loués, conformément à leur nature et à l'usage des lieux, aux bonnes pratiques agricoles, aux normes en vigueur, aux périodes appropriées et dans le respect du droit des tiers.
Il les consacrera principalement à la production de maïs et ne changera de culture qu'avec l’autorisation écrite du bailleur.(pas de rotation possible?)

Il ne pourra faire, sans le consentement exprès et par écrit du Bailleur, aucun changement dans les lieux loués si ce n'est, après en avoir avisé le Bailleur, ceux qui sont autorisés par les dispositions de l’article L411 - 28 et de l’article L 411 - 29 visés à l’article 6 du présent contrat et L 411 - 73 du Code Rural visé à l’article 15 du présent contrat sauf les échanges de parcelles prévus à l’article 6 du présent contrat.

Article 5 - Usurpation
Il devra s'opposer à toutes usurpations et empiétements sur les immeubles loués et prévenir le Bailleur, immédiatement et sans délai, de ceux qui pourraient avoir lieu, à peine de tous dommages et intérêts (??).
Il veillera à la conservation des bornes et des marques indiquant les limites des biens donnés à bail.

…...> Voir si utile
Article 6 - Droit de Chasse (Cet article sera renseigné après la réponse du Preneur à qui j'ai posé la question)

Article 7 - Affichage sur LA PROPRIETE
Le Preneur s'interdit d'autoriser la pose de panneaux publicitaires sur la propriété louée à l'exception de panneaux concernant sa propre production.(cet article est-il utile?)


Article 8 - Droits du Preneur sur les travaux (amélioration?)
Les indemnités auxquelles le Preneur pourra prétendre à l'expiration du bail à raison des améliorations apportées par lui au fonds loué, seront réglées conformément aux dispositions des Articles L 411 - 69 et suivants du Code Rural.

Le Preneur fera par écrit, avant la signature du bail (??), une déclaration sur ses intentions de travaux indemnisables en fin de bail.

Article 9 - Cession, association et sous location 
Toute transmission , cession de son droit au présent bail ou toute sous - location, même partielle, est interdite pour le Preneur.

Article 10 – Prix et règlement

(Je pense que vous avez oublié le prix)
Le loyer est payable d’avance par chèque à l'ordre du Bailleur par le Preneur qui s’y oblige en une seule fois le jour de la signature. (?)

Il est expressément convenu :
Et qu'en cas de décès du Preneur ou de l'un d'eux au cours du bail, il y aura solidarité et indivisibilité entre tous ses héritiers et représentants ou entre le survivant d'eux et les héritiers et représentants du prédécédé pour le paiement des loyers échus où à échoir et pour l'exécution des charges et conditions du bail.

Article 11 – Assurances
Le Preneur tiendra constamment assurés auprès d'une Compagnie solvable, pendant toute la durée du bail, son mobilier personnel, le matériel de culture et les bestiaux, paille et foins (est-ce de l'élevage?) et les récoltes garantissant le bien loué, ainsi que le risque locatif, le tout pour une somme suffisante. Il s'assurera également contre les risques d'accidents du travail pouvant survenir aux employés et salariés travaillant sur le bien loué et justifiera de ces assurances et du paiement régulier des primes à toute réquisition du Bailleur, le tout à ses frais. Il en paiera les primes à leurs échéances et justifiera du tout au Bailleur par la production des polices et des quittances.

Article 12 - Résiliation du bail
La résiliation du bail pourra être demandée par l’une ou l’autre des parties dans les cas prévus par les dispositions du Livre IV du code rural et notamment par les dispositions des articles L411-30 à L411-34 du code rural ou par accord amiable à la demande de l'une ou l'autre des parties.

Le bail prend fin de plein droit à sa date d'échéance, soit le Trente et un Décembre 2013.

Une reconduction (renouvellement ?) est possible sur demande du preneur, acceptation et signature du bailleur d'un nouveau bail pour l'année suivante.

Article 13 - Fin du bail 
Le Preneur devra à la fin du bail, quelle que soit sa cause, restituer les lieux loués en bon état conformément l'état des lieux qui aura été dressé et sauf les modifications effectuées, en application des articles L. 411-28, L. 411-29 et L. 411-73 du Code rural.
L'état des lieux de sortie sera constaté en fin de bail par les co-signataires ou leurs représentants.
En cas de litige, à la demande de la partie la plus diligente, une expertise de sortie sera faite, à frais communs, conformément aux dispositions de l’article L 411-4 du Code Rural pour constater l'état des lieux en fin de bail.
S’il apparaît une dégradation du bien loué, le Bailleur aura droit, en application de l’article L 411-72 du Code Rural à une indemnité égale au préjudice subi par lui.
Les rapports entre le Preneur sortant et l'exploitant qui lui succédera se régleront à défaut d'accord particulier conformément aux usages locaux en la matière.

Article 14 - Impôts et taxes
Le Preneur devra acquitter exactement ses impôts et contributions personnels, de manière que le Bailleur ne puisse jamais être inquiété ni recherché à ce sujet.
Le Preneur remboursera au Bailleur les impôts et taxes afférents aux biens loués dans les proportions définies par les articles L. 415-3, alinéa 3 et L. 514-1 du Code rural (soit 1/5e ?)
En outre, il devra supporter le montant de la Taxe d'Association Foncière, d'association de drainage et éventuellement de curage ou d'assainissement de rivière.

Article 27 - Déclarations

Contrôle des structures
1. Déclarations sur les cumuls (A voir et comprendre)
Les parties déclarent avoir parfaite connaissance de la réglementation des cumuls et réunions d'exploitations agricoles instituées par les Articles L 331 - 1 et suivants du Code Rural, et elles indiquent que la conclusion du présent bail ne constitue pas une infraction à cette réglementation.
Conformément à l’article L 331 - 11 dudit Code, le Preneur déclare qu'il exploite : ….. Ha.

Article 28 - Election de domicile
Pour l'exécution des présentes, les parties élisent domicile en leur demeure respective.

Fait en… exemplaires originaux avec mention manuscrite « lu et approuvé » des deux signataires.

A ………… le. ………......

Cyril
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Re: Avant signature d'un bail de petite parcelle

Message par jack32 le Jeu 9 Mai - 11:31

Bien, nous voilà arrivé à la fin de cette étude et, après avoir corrigé les dernières erreurs et contrôlé les références (articles code rural), je vais mettre au propre et attendre que le Preneur se manifeste car il semble (d’après "la tante") que ça traîne encore dans le Gers malgré l'approche imminente du temps des semailles.

Un grand "Merci" Président pour votre aide car nous voilà armé maintenant pour éviter les bévues et traiter notre affaire dans de paisibles conditions. Smile

A suivre...

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Re: Avant signature d'un bail de petite parcelle

Message par jack32 le Dim 12 Mai - 11:36

Bonjour à tous, Smile

Le bail de petites parcelles dont nous avons rédigé les termes ici a été conclu hier avec la signature de parties.

Je veux une dernière fois remercier les membres de ce forum (en particulier Président Erwan et Cyril) qui n'ont pas ménagé leurs peine et m'ont permis non seulement de débrouiller l'affaire dans son ensemble, de la mener paisiblement à une conclusion, mais surtout appris l'approche juridique qui manque si cruellement aux justiciables ignorants de toutes ces subtilités.

Afin cela soit utile à d'autres visiteurs confrontés aux mêmes problématiques, je produit ici le résultat final du travail que nous avons réalisé en vous en souhaitant un bon usage.

Notons que cet exemple peut (et doit) être adapté au cas par cas d'autant plus qu'un BPP (Bail de Petite Parcelles) laisse plus de liberté en ce qui concerne la durée et le prix par rapport à un bail à ferme classique.

Je reste à la disposition de ceux d'entre vous qui auraient des questions concernant les avantages et inconvénients de l'un ou de l'autre pour leur faire profiter de l'expérience que j'ai acquise lors de mes recherches à ce propos ces dernières semaines.

Dans tous les cas, avant de signer quoi que ce soit, restez vigilants mais sereins.

Dans le domaine des baux ruraux, l'inculture (avec jeu de mot) n'est pas un obstacle à la juste conclusion d'un accord équitable. Smile

Cordialement à tous,

Jack

-------------------------------------------------------------

BAIL DE PETITES PARCELLES AGRICOLES
Entre les soussignés
Madame ........x.........................
Demeurant à ....................................................
Ci-après dénommé "Le Bailleur" qui s'oblige aux garanties ordinaires et de droit en la matière
ET
Monsieur ..........y.........., ayant tous pouvoirs aux fins de réaliser la présente opération.
Demeurant à le ...................................,

Ci-après dénommé "Le Preneur" qui s'oblige aux garanties ordinaires et de droit en la matière.

Étant préalablement exposé que la superficie des parcelles objet du présent bail est, compte tenu de leur nature, inférieure au seuil fixé par l’arrêté
préfectoral en vigueur en date du 1997 fixant la superficie à retenir pour l'application du statut du fermage à ......... hectares pour le département du ......... et que les dites parcelles ne constituent ni un corps de ferme, ni des parties essentielles d'une exploitation agricole et que lesdites parcelles ne résultent pas d’une division de parcelles effectuée depuis moins de 9 ans, les parties déclarent que le présent bail est dérogatoire au statut du fermage par application de l’article L.411-3 du Code Rural.

Il est convenu ce qui suit :

Article 1 – Désignation et état des lieux
Le Bailleur donne à bail, pour la durée ci-après indiquée, au Preneur qui accepte, quatre parcelles en nature de terres labourables telles quelles figurent au cadastre rénové de la commune de ........... située dans le département du ........... , comme suit :

Commune ........ Lieu-dit ...............
Section ....................
Numéro ....................
Contenance totale ......hectares ..... ares ..... centiares
Nature ........... (Groupe .....) Région NAT ...........
Numérotation des parcelles ........./........../.........
Sans garantie de contenance, la différence en plus ou en moins, excéderait-elle un vingtième devant faire le profit ou la perte des Preneurs.

État des lieux :
Terre agricole en bon état de culture
..................................................................................................
..................................................................................................

Article 2 – Durée du bail
Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de une année entière qui commence à courir le .....................................
Il prendra fin de plein droit à pareille époque de l'année le ........................ sans qu'il soit nécessaire pour l'une ou l'autre des parties de donner congé.

Article 3- État des lieux
Le Preneur prendra les biens loués dans l'état où ils se trouveront lors de l'entrée en jouissance, sans recours contre le Bailleur.
Un état des lieux sera réalisé le jour de la signature en présence des parties et est renseigné au sein de ce document.

Article 4 - Jouissance
Le Preneur respectera la destination agricole du fonds loué conformément aux dispositions des articles L.411-27 et suivants du Code rural ainsi que
des articles 1766 et 1767 du code civil.
Il jouira des biens loués à l’exemple d’un bon professionnel et en exploitant soigneux des biens loués, conformément à leur nature et à l'usage des lieux,
aux bonnes pratiques agricoles, aux normes en vigueur, aux périodes appropriées et dans le respect du droit des tiers.
Il les consacrera principalement à la production de .............. et ne changera de culture qu'avec l’autorisation écrite du bailleur.
Il ne pourra faire, sans le consentement exprès et par écrit du Bailleur, aucun changement dans les lieux loués si ce n'est, après en avoir avisé le Bailleur,
ceux qui sont autorisés par les dispositions de l’article L411 - 28.

Article 5 - Usurpation
Il devra s'opposer à toutes usurpations et empiétements sur les immeubles loués et prévenir le Bailleur, immédiatement et sans délai, de ceux qui
pourraient avoir lieu, à peine de tous dommages et intérêts.
Il veillera à la conservation des bornes et des marques indiquant les limites des biens donnés à bail.

Article 6 - Droit de Chasse
............................

Article 7 - Droits du Preneur sur les travaux
Les indemnités auxquelles le Preneur pourra prétendre à l'expiration du bail à raison des améliorations apportées par lui au fonds loué, seront réglées
conformément aux dispositions des Articles L 411 - 69 et suivants du Code Rural.
Le preneur déclare ne pas avoir l'intention d'engager de travaux d'amélioration indemnisables en fin de bail

Article 8 - Cession, association et sous location
Toute transmission , cession de son droit au présent bail ou toute sous-location, même partielle, est interdite pour le Preneur.

Article 9 – Prix et règlement
Le loyer de ............. l’hectare est payable en une seule fois d'avance par chèque à l'ordre du Bailleur par le Preneur le jour de la signature
du bail.
Il est expressément convenu qu'en cas de décès du Preneur ou de l'un d'eux au cours du bail, il y aura solidarité et indivisibilité entre tous ses
héritiers et représentants ou entre le survivant d'eux et les héritiers et représentants du pré-décédé pour le paiement des loyers échus où à échoir et
pour l'exécution des charges et conditions du bail.

Article 10 – Assurances
Le Preneur tiendra constamment assurés auprès d'une Compagnie solvable, pendant toute la durée du bail, son mobilier personnel, le matériel de culture et les récoltes garantissant le bien loué, ainsi que le risque locatif, le tout pour une somme suffisante.
Il s'assurera également contre les risques d'accidents du travail pouvant survenir aux employés et salariés travaillant sur le bien loué et justifiera de
ces assurances et du paiement régulier des primes à toute réquisition du Bailleur, le tout à ses frais. Il en paiera les primes à leurs échéances et
justifiera du tout au Bailleur par la production des polices et des quittances.

Article 11 - Résiliation du bail
La résiliation du bail pourra être demandée par l’une ou l’autre des parties dans les cas prévus par les dispositions du Livre IV du code rural et
notamment par les dispositions des articles L411-30 à L411-34 du code rural ou par accord amiable à la demande de l'une ou l'autre des parties.
Le bail prend fin de plein droit à sa date d'échéance, soit .....................
Une reconduction est possible sur demande du preneur et un nouveau bail sera établi pour l'année suivante.

Article 12 - Fin du bail
Le Preneur devra à la fin du bail, quelle que soit sa cause, restituer les lieux loués en bon état conformément l'état des lieux qui aura été dressé et sauf les modifications effectuées, en application des articles L. 411-28, L. 411-29 et L.411-73 du Code rural.
L'état des lieux de sortie sera constaté en fin de bail par les parties ou leurs représentants.
En cas de litige, à la demande de la partie la plus diligente, une expertise de sortie sera faite, à frais communs, conformément aux dispositions de l’article L 411-4 du Code Rural pour constater l'état des lieux en fin de bail.
S’il apparaît une dégradation du bien loué, le Bailleur aura droit, en application de l’article L 411-72 du Code Rural à une indemnité égale au préjudice subi par lui.
Les rapports entre le Preneur sortant et l'exploitant qui lui succédera se régleront à défaut d'accord particulier conformément aux usages locaux en la
matière.

Article 13 - Impôts et taxes
Le Preneur devra acquitter exactement ses impôts et contributions personnels, de manière que le Bailleur ne puisse jamais être inquiété ni
recherché à ce sujet.
Le Preneur remboursera au Bailleur les impôts et taxes afférents aux biens loués dans les proportions définies par les articles L. 415-3, alinéa 3 et L. 514-1 du Code rural soit 1/5e.
En outre, il devra supporter le montant de la Taxe d'Association Foncière,d'association de drainage et éventuellement de curage ou d'assainissement
de rivière.

Article 14 - Déclarations
Contrôle des structures et déclarations sur les cumuls

Les parties déclarent avoir parfaite connaissance de la réglementation des cumuls et réunions d'exploitations agricoles instituées par les Articles L 331 -
1 et suivants du Code Rural, et elles indiquent que la conclusion du présent bail ne constitue pas une infraction à cette réglementation.
Conformément à l’article L 331 - 11 dudit Code, le Preneur déclare qu'il exploite : ........hectares.

Article 15 - Election de domicile
Pour l'exécution des présentes, les parties élisent domicile en leur demeure respective.

Fait en... exemplaires originaux avec mention manuscrite « lu et approuvé » des deux signataires.
A ............ le. ...............

jack32
Gerbille
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Re: Avant signature d'un bail de petite parcelle

Message par Président Erwan le Dim 12 Mai - 19:31

Merci d'avoir posté votre modèle de bail ici !
Je suis en pleine période d'examen mais j'espère trouver le temps d'y revenir.
Bonne continuation.

_________________
D'en haut c'est pas bien beau ... No

Président Erwan
Dieu
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Re: Avant signature d'un bail de petite parcelle

Message par Contenu sponsorisé Aujourd'hui à 15:31


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