SCEA sur terres en indivision

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SCEA sur terres en indivision

Message par mathias le Mer 17 Avr - 1:10

Bonjour,

Ma grand-mère et ses trois enfants (ma mère et ses deux frères) possèdent des terres agricoles en indivision. Les deux frères ont créé une SCEA pour exploiter ces terres en s'associant à ma grand-mère mais en excluant ma mère. La SCEA verse un fermage réparti entre ma grand-mère et ses trois enfants (ma mère et ses deux frères), mais ma mère est bien-sûr exclue des recettes. La mise en location des terres en indivision à la SCEA a été faite sans demander l'accord de ma mère qui est pourtant copropriétaire. Est-ce légal ?

Merci pour vos réponses
Mathias

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Re: SCEA sur terres en indivision

Message par Président Erwan le Mer 17 Avr - 9:59

Votre mère encaisse les fermages ?

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Re: SCEA sur terres en indivision

Message par mathias le Mer 17 Avr - 10:35

La SCEA a été créée en novembre 2011. Elle a reçu un premier fermage début de cette année qu'elle a encaissée.

Mathias

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Re: SCEA sur terres en indivision

Message par PH le Mer 17 Avr - 12:53

Vous savez quel type de bail ils ont mis en place ? Bail rural ou bail non soumis au statut du fermage (mise à disposition) ?

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Re: SCEA sur terres en indivision

Message par Cyril le Mer 17 Avr - 22:23

Il me semble que la location d'un immeuble indivis nécessite l'accord de l'ensemble des co-indivisaires. Le bail à ferme (s'il s'agit d'un bail soumis au statut du fermage) doit être signé par tous les copropriétaires (sauf mandat spécial prévu dans l'acte).
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Re: SCEA sur terres en indivision

Message par PH le Jeu 18 Avr - 10:05

Justement ca dépend du type de bail : si c'est un bail statut du fermage il faut l'accord unanime, mais si c'est un bail autre (éventuellement de type MAD, mais c'est à débattre), on peut avec la majorité des 2/3.

Mais il est vrai que le texte précise "immeuble à usage agricole" et pas "soumis au statut du fermage". C'est juste l'esprit du texte qui me ferait pencher pour l'application de la majorité réduite pour une MAD de L411-2 hors fermage.

Article 815-3

Modifié par Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 - art. 2 JORF 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007

Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d'en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

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Re: SCEA sur terres en indivision

Message par mathias le Ven 19 Avr - 21:22

Merci pour toutes les informations que vous m'avez apportées.
Le bail qui aurait été signé serait un "bail à ferme". Cependant, nous ne retrouvons aucune trace d'un bail écrit ...

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Re: SCEA sur terres en indivision

Message par PH le Sam 20 Avr - 10:08

Alors ça n'est pas impossible, et un bail verbal est valable.
Le problème c'est que ça complique les choses, c'est vraiment du droit pur j'en suis désolé : en fait le statut du fermage s'applique pour les baux qui portent sur les biens agricoles, sauf les quelques cas d'exception prévus. Et dans ces cas d'exception il y a le cas où le propriétaire des biens les loue à une société agricole dans laquelle il est exploitant.
Est ce qu'on pourrait être dans ce cas la : c'est bien le problème. On sait que y'a 3 personnes sur les 4 indivisaires qui y sont. Est ce que ça suffirait ? En plus : il faut que les 3 personnes soient exploitantes : est ce que les deux frères et la grand-mère sont tous les trois exploitants ?

Si on estime qu'on est dans ce cadre là, alors dans ce cas :
-on a pas de bail rural mais un simple bail de droit commun, à durée indéterminée,
-qu'il est possible de conclure à la majorité des 2/3 (donc votre maman ne pourrait contester ce bail)

Si on estime qu'on rentre pas dans ce cadre là (parce qu'il manque un indivisaire dans la société et que peut être que tous ne sont pas exploitant dans a société) :
-c'est un bail rural soumis au statut du fermage
-qu'il était impossible de conclure sans l'accord de votre maman (c'est la règle de base de l'indivision, mais les membres de la société pourraient dire qu'elle a donné un accord tacite, en encaissant les loyers...)


Personnellement je penchera pour la seconde solution, si il manque un indivisaire pour moi on ne remplit pas les conditions.
Maintenant :
-est ce que vous voulez "détruire" le bail ?
-est ce que votre maman veut récupérer des terres en pleine propriété (en forçant le partage) et en refusant le bail conclu sur les terres ?
-si les autres ne sont pas d'accord, faut voir qu'elle ne s'en sortira que par une procédure judiciaire, et comme vous le voyez on est dans des points de droit sujets à interprétation, elle n'est pas sure de gagner

Pour vous, quel est l'enjeu derrière cette situation ?

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Re: SCEA sur terres en indivision

Message par mathias le Dim 21 Avr - 4:54

Un des frères, le gérant de la SCEA, vient de nous indiquer qu'il détenait les originaux des baux à ferme qui auraient été signés. Un bail a été signé entre ma grand-mère et la SCEA louant et affermant à la SCEA pour une durée de 9 ans les terres qu'elle détient. Le second aurait été signé entre les 3 frères et soeurs et la SCEA pour les terres en indivision. Ma grand mère étant décédée, ma maman aurait voulu récupérer en pleine propriété la part de ses terres pour les exploiter à son propre compte. Un de ses frères n'est pas du même avis car il souhaite continuer à exploiter l'ensemble des terres familiales au travers de la SCEA dont il est le gérant (donc à son profit !!!).

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Re: SCEA sur terres en indivision

Message par PH le Dim 21 Avr - 21:24

Faut voir le bail :
-si votre maman a signé le bail
-si elle est exploitante dans la SCEA

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Re: SCEA sur terres en indivision

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