problème de bail

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problème de bail

Message par toto22 le Ven 11 Mai - 18:59

Bonjour,
Je suis sur le point de m'installer sur une exploitation agricole. Ma mère possèdent 15 ha de terrains qui sont loués en partie avec un bail verbal et une minaurité avec un bail écrit à un agriculteur. Voulant exploiter ces terres comment puis-je faire ? Quel droit ai-je? (Sachant que l'exploitant ne veut pas me les céder !) Merci de votre aide.

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Re: problème de bail

Message par Cyril le Ven 11 Mai - 19:30

toto22 a écrit:Bonjour,
Je suis sur le point de m'installer sur une exploitation agricole. Ma mère possèdent 15 ha de terrains qui sont loués en partie avec un bail verbal et une minaurité avec un bail écrit à un agriculteur. Voulant exploiter ces terres comment puis-je faire ? Quel droit ai-je? (Sachant que l'exploitant ne veut pas me les céder !) Merci de votre aide.

Bonjour,

Le code rural donne au propriétaire (votre mère) le droit de reprendre le bail afin d'exploiter elle-même ou par l'intermédiaire de ses descendants (vous) majeurs ou émancipés. Dans ce cas, le bailleur dispose de la possibilité de s'opposer au renouvellement de la période de 9 ans. A défaut de pouvoir obtenir la résiliation amiable des baux avec les preneurs actuels, il faudra adresser un congé par acte d'huissier aux différents bailleurs 18 mois au moins avant l'expiration du bail ou au moins 2 ans avant à la fin de la période de 3 ans ou de 6 ans (si reprise en cours de bail). (voir le relevé MSA pour les bailleurs verbaux).

Le bénéficiaire de la reprise (vous) devra s'engager à exploiter pendant au moins 9 ans, doit disposer des moyens financiers (matériels, cheptels) nécessaires et doit résider sur l'exploitation ou à proximité.

Toutefois, le preneur initial qui est à moins de 5 ans de l'age de la retraite pourra demander la poursuite de son bail.

Aussi, il faudra probablement que vous demandiez une autorisation préfectorale auprès de la DDT (contrôle des structures) pour votre installation ou pour l'éventuel agrandissement d'exploitation.


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Re: problème de bail

Message par toto22 le Sam 12 Mai - 23:16

Bonjours,
Merci pour votre réponse. Si j'ai bien compris il y a possibilité de reprendre en cours de bail ! Je pensait que locataire était en "sécurité" au cours de son bail, il l'avait pour au moins 9 ans. Pour mon problème moi je suis dans la 3 ème année du bail donc possibilité quand même de reprise en cours de bail ( dans 3 ans ) sans que le locataire soit d'accord ? Pour moi sa me semble difficile car d'après se que j'ai déja entendu le locataire peut dire que cela met en périle son exploitation (meme dans le cas de la fin du bail)
Merci.

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Re: problème de bail

Message par Cyril le Dim 13 Mai - 16:26

Bonjour,
La reprise du bail par le propriétaire est soit totale (elle vise l'ensemble des terres louées) soit partielle (la reprise ne porte pas sur la totalité des biens loués au preneur).
Comme vous le rappelez, la reprise partielle ne doit pas porter gravement atteinte à l'économie de l'exploitation du preneur (en fonction de l'ensemble des biens exploités par le preneur et non pas ceux uniquement loués par le propriétaire en question).
En principe, le droit de reprise s'exerce au terme du bail (non renouvellement). Exceptionnellement, la reprise anticipée ne sera possible que si une clause du bail l'autorise. Sur ce point, article L411-6 du code rural :
"au moment du renouvellement du bail, le preneur ne peut refuser l'introduction d'une clause de reprise à la fin de la sixième année suivant ce renouvellement au profit du conjoint, du partenaire d'un pacte civil de solidarité ou d'un ou de plusieurs descendants majeurs ou mineurs émancipés, qui devront exploiter personnellement dans les conditions fixées à l'article L. 411-59.

Lorsqu'une clause de reprise en cours de bail figure dans le bail initial ou le bail renouvelé, elle ne peut s'exercer que dans les conditions prévues à l'alinéa qui précède, sauf s'il s'agit d'un bail conclu ou renouvelé au nom du propriétaire ou d'un copropriétaire mineur, qui peut, à compter de sa majorité ou de son émancipation, exciper à son profit de la clause inscrite dans le bail à l'expiration de chaque période triennale en vue d'exploiter personnellement dans les conditions susmentionnées.

Le propriétaire qui entend exercer la reprise en cours de bail doit notifier congé au preneur deux ans au moins à l'avance dans les formes prescrites à l'article L. 411-47."

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Re: problème de bail

Message par toto22 le Mer 16 Mai - 19:57

bonjour,
Merci pour votre réponse. J'ai encore une dernière question. Les terrains ont été loué à Mr X. 20 ans après (en 2000) il a crée un GAEC avec son fils mais n'a pas fait signé de papier comme quoi ma mère était d'accord de mettre en location les terres au GAEC. (Il n'a rien demandé) Est ce que l'on peut agir sur cette situation.
Merci

toto22

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Re: problème de bail

Message par Cyril le Mer 16 Mai - 22:52

toto22 a écrit:bonjour,
Merci pour votre réponse. J'ai encore une dernière question. Les terrains ont été loué à Mr X. 20 ans après (en 2000) il a crée un GAEC avec son fils mais n'a pas fait signé de papier comme quoi ma mère était d'accord de mettre en location les terres au GAEC. (Il n'a rien demandé) Est ce que l'on peut agir sur cette situation.
Merci

Il doit probablement exister une convention de mise à disposition concernant les biens loués, conclue entre l'associé du GAEC (le preneur) et le GAEC lui-même. Dans ce cas, le bailleur doit en être informé par une attestation en recommandé AR ou par lettre simple s'il dispense expressément le locataire de l'envoi en recommandé.
Sur ce point, voir l'article L411-37 du code rural :
Sous réserve des dispositions de l'article L. 411-39-1, à la condition d'en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée, le preneur associé d'une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l'attribution de parts. Cette société doit être dotée de la personnalité morale ou, s'il s'agit d'une société en participation, être régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine. Son capital doit être majoritairement détenu par des personnes physiques.

L'avis adressé au bailleur mentionne le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel la société est immatriculée et les parcelles que le preneur met à sa disposition. Le preneur avise le bailleur dans les mêmes formes du fait qu'il cesse de mettre le bien loué à la disposition de la société ainsi que de tout changement intervenu dans les éléments énumérés ci-dessus. Cet avis doit être adressé dans les deux mois consécutifs au changement de situation.

Le bail ne peut être résilié que si le preneur n'a pas communiqué les informations prévues à l'alinéa précédent dans un délai d'un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La résiliation n'est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n'ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur.

Le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l'exploitation du bien loué mis à disposition, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation.

Les droits du bailleur ne sont pas modifiés. Les coassociés du preneur, ainsi que la société si elle est dotée de la personnalité morale, sont tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur de l'exécution des clauses du bail".


A priori, les bailleurs verbaux doivent également être informés d'une mise à disposition du bail au profit de la société par l'associé preneur, sauf pour les locations verbales non soumises au statut du fermage.
En tout cas, il faudra éventuellement que vous rapportiez la preuve du préjudice subi (en tant que bailleur) par ce défaut d'information de mise à disposition (après avoir fait une mise en demeure LRAR restée vaine pendant 1 an), ce qui ne semble pas évident ; d'autant plus si vous vous manifestez longtemps après la création du GAEC.
Mais peut-être qu'il existe d'autres moyens pour contester, pour le cas où il y a effectivement une convention de mise à disposition...

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Re: problème de bail

Message par jojo le Lun 28 Oct - 15:05

bonjour,

Est ce que des terres en indivision peuvent être repris par un des fils des représentants de l'indivision en cas de désaccord avec le locataire? Ici le fils n'est que le descendant de sa mère mais pas de ses tantes. Comment s'applique le code rural sur cette exemple ?

Merci



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Re: problème de bail

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