Sucession - Location du terrain

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Sucession - Location du terrain

Message par chartiers le Lun 19 Déc - 21:47

Bonjour,

Je suis nouvelle sur ce forum, et j'ai un problème de succession. J'éspère que l'un d'entre vous pourra m'aider et me conseiller.
Ma situation:
Un grand oncle vient de décéder, il habitait dans une ancienne ferme. Il utilisait les bâtiments et louait les terres.
Nous souhaitons à présent vendre la maison et les terres. Le problème c'est que la maison est invendable car le petit champ juste devant les bâtiments(1,8 hectares) est lui aussi loué à la personne qui a loué toutes les terres. le champ permet l'accès à la maison...

Nous sommes donc coincés car la personne qui loue ne veut pas réduire la surface louée... ce qui nous permettrait de vendre la maison... La seule condition contre laquelle elle accepterait, serait que l'on lui vende l'ensemble des terres (excepté la petite parcelle près de la maison) pour la moitié de leur valeur ! (2000€ au lieu de 4000€)

Le problème c'est que même si l'on vend les terres, la personne ayant le bail pourra rester sur les terres!

Ma question est donc de savoir s'il y a un moyen juridique d'éviter cette situation?
Nous souhaitions éviter les conflits avec la personne louant les terres depuis très longtemps (il me semble que la fin du bail est prévu pour 2017).

Merci d'avance de votre aide!

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Re: Sucession - Location du terrain

Message par PH le Lun 19 Déc - 23:16

Bonjour,

Aucun droit de passage/servitude n'était prévue ? Comment faisait le grand oncle pour accéder aux bâtiments ?
Les différents baux ne prévoient rien (sont ils écrits ou verbaux?) ?

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Précisions

Message par chartiers le Mar 20 Déc - 16:05

PH a écrit:Bonjour,

Aucun droit de passage/servitude n'était prévue ? Comment faisait le grand oncle pour accéder aux bâtiments ?
Les différents baux ne prévoient rien (sont ils écrits ou verbaux?) ?

Bonjour,

Un droit de passage est prévu dans le bail.
La personne louant les terres s'était engagé (verbalement) à ne pas nous créer de problème et nous laisser le terrain devant la maison si l'on souhaitait la vendre. Malheureusement, on dirait que l'appat du gain (avoir le reste des terres pour la moitié du prix) a eut le dessus!

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Re: Sucession - Location du terrain

Message par PH le Mar 20 Déc - 16:26

Si il y a un droit de passage, alors la maison est vendable : il est possible d'y accéder.

Maintenant vous pouvez aussi organiser la vente des terres et de la maison:
-soit comme un ensemble indivisible : auquel cas le preneur aura un droit de préemption sur le tout. Si le prix ne lui convient pas, il devrait alors saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour le faire fixer judiciairement. Sachant qu'il est vrai que les terres agricoles valent moins cher si elles sont louées que si elles sont "nues".
-soit comme deux ensembles distincts : e preneur aurait alors un droit de préemption sur les surfaces qu'il exploite, et vous pourriez vendre la maison et les bâtiments séparément, au prix du marché. Avec bien sur un "handicap" pour le fait qu'il n'existe qu'un chemin via droit de passage.

Pourquoi pas négocier une reprise partielle d'une partie du champ pour créer un chemin spécialement dédié à l'accès à la maison ?

Il faut que je cherche, mais il me semble qu'il existe aussi un droit de reprise pour les terres qui constituent les dépendances et jardins d'une maison, en cas de vente. Si les autres pouvaient se manifester...
Je cherche et je poste.

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Re: Sucession - Location du terrain

Message par PH le Mar 20 Déc - 16:39

Oui voila une piste: l'article L411-57 du code rural (http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do;jsessionid=94A37C98FBD74DDC3C8BBF1222079B74.tpdjo08v_2?idArticle=LEGIARTI000006583836&cidTexte=LEGITEXT000006071367&dateTexte=20110617) prévoit la possibilité de résilier une partie du bail si une maison d'habitation de dispose pas de dépendances foncières suffisantes.
Autrement dit on peut résilier une partie du bail si la maison n'a pas "un peu" de terrain autour, dans le but de lui redonner un peu d'espace.

Dans ce cas il faut voir comment est fichue votre parcelle...

Le mieux serait, si vous souhaitez vendre, d'aller discuter de votre problème avec un notaire qui s'y connait un peu en droit rural. La chambre d'agriculture de votre département devrait pouvoir vous donner des contacts...

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MERCI!

Message par chartiers le Mar 20 Déc - 20:57

Bonjour,

Merci beaucoup pour votre réponse!
Je pense que cela va beaucoup m'aider!
La parcelle est presque rectangulaire, on longe un des cotés pour accéder à la maison qui est située tout au fond!
Je pense que cet article du code va vraiment nous aider car il n'y a en effet que très peu de terrain avec la maison (mon oncle avait réduit au minimum lorsqu'il a eut des problèmes de santé)! Il n'y a donc quasi pas de terrain, seulement la cours avec la maison!
C'est vraiment super!
Je vais aller discuter avec le notaire en début d'année!

Merci encore!

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Re: Sucession - Location du terrain

Message par Cyril le Mar 20 Déc - 21:45

Bonjour,

Oui comme PH le rappelle, la reprise par le bailleur serait possible sur des surfaces louées attenantes à la maison d'habitation dépourvue de foncier.

Sur le caractère nécessaire de cette reprise, cf l'arrêt C.civ : http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000017626386&fastReqId=985239250&fastPos=1

Mais du coup, je me demande si c'est toujours possible sachant que ce n'est pas pour une habitation personnelle du bailleur mais pour revendre...

Et ne serait-il pas possible de faire une servitutde conventionnelle pour le droit de passage (si c'était seulement verbal) ?
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Re: Sucession - Location du terrain

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